대법원 경매, 부동산 경매, 경매절차, 경매 신청, 입찰, 배당절차

우리나라에서 대법원 경매는 부동산을 경매를 통해 처분하는 절차 중 하나로, 법원에서 집행권원 또는 채무자의 청구에 따라 진행됩니다. 이는 대법원에서 주관하는 법적인 프로세스로서, 부동산의 소유자 또는 채무자의 불이행으로 인해 발생하는 분쟁을 해결하기 위해 진행됩니다. 이번 포스팅에서는 대법원 경매란 무엇인지, 그리고 경매신청과 경매개시결정, 매각준비, 매각기일 공고 과정과 입찰 과정, 매각허가결정과 매각대금 지급, 그리고 배당까지 대법원 경매 절차의 전반에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

대법원 부동산 경매 썸네일

1. 대법원 경매 

대법원 경매에는 임의경매와 강제경매가 있습니다. 집행권원에 따라서 나뉘는 개념이지만, 실무에서 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매 신청 방법과 부동산의 압류 여부만 약간 다르고 큰 차이는 없습니다. 경매의 일반적인 절차를 중심으로 알아두시되 특별히 차이가 있는 경우에만 임의경매, 강제경매의 차이를 말씀드리겠습니다. 대법원 부동산 경매 절차는 일반적으로 채권자가 경매를 신청하면 법원에서 경매개시결정을 내리고 매각 준비, 경매가 진행될 날짜인 매각 기일을 공고합니다. 입찰자는 이후 대법원경매정보사이트나 사설 유료 사이트, 그리고 직접 발품을 팔아가며 정보를 수집하고, 매각기일에 입찰에 참여합니다. 가장 높은 가격에 입찰한 최고가매수인을 선정하면 다른 사람들의 매수신청 보증금(일반적으로 최저 금액의 10%)을 돌려주는 절차를 거칩니다. 이후 법원이 별 문제가 없으면 매각 허가를 결정하고, 매수인은 낙찰금액을 지급합니다. 이를 매각대금이라고 부르며, 모두 납부하면 소유권을 취득하게 됩니다. 매수인의 매각대금을 가지고 배당절차가 이루어지며 경매 사건은 마무리됩니다. 

대법원 경매 절차/출처: 대한민국 법원 법원경매정보

2. 경매 신청

채권자는 해당 부동산이 있는 지역의 법원인 관할 법원에 경매를 신청합니다. 부동산 경매를 신청할 때 서류는 꽤 많습니다. 강제경매 시에는 강제경매 신청서, 집행권원의 집행력 있는 정본, 강제집행 개시요건이 구비되었음을 인정하는 집행권원의 송달증명, 조건성취집행문, 집행불능증명서 등을 제출합니다. 자세한 서류가 궁금하시다면 대법원 법원경매정보 사이트에서 경매지식 탭을 누르시고 경매절차- 부동산 경매 메뉴로 들어가면 됩니다.  그 외에도 부동산등기사항전부증명서나 수입인지, 등록세와 지방교육세, 경매절차에 필요한 각종 송달료나 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각 수수료등의 비용을 미리 내야 합니다. 

3. 경매개시결정, 매각준비, 매각기일 공고

법원은 채권자의 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부 서류를 검토한 후 경매개시 여부를 결정합니다. 강제경매의 경우에는 법원에서 경매개시결정과 더불어 해당 부동산의 압류를 명합니다. 압류된 부동산은 이용할 수 있기는 하지만 다른 사람에게 양도하거나 처분하는 것은 불가능해집니다. 이후 법원에서는 부동산을 매각하여 이익을 얻게 될 채권자나 조세, 각종 공과금 등을 걷는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고합니다. 이 기간 내에 꼭 배당요구를 하셔야 부동산 물건이 낙찰되었을 때 배당요구를 받을 수 있습니다. 권리분석을 통해 자신이 경매 배당요구보다는 낙찰자에게 채권을 받아내는 것이 낫겠다는 판단을 해볼 수 있습니다. 법원은 집행관에게 부동산의 현재 점유관계나 차임, 보증금 액수 등 현황조사를 명하며, 감정평가사에게 의뢰하여 최저 매각가액을 정합니다. 이렇게 작성한 매각물건명세서나 현황조사보고서, 감정평가서 등은 입찰기일 1주일 전까지 법원에 비치하여야 합니다. 법원에서 검토 후 무잉여 재판일 경우 외에는 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인들에게 통지하고 법원 게시판이나 법원 사이트에 공고하게 됩니다. 

4. 입찰

법원에서 지정한 매각 방식에 따라 기일입찰(정해진 날 하루에 하는 것)과 기간입찰(정해진 기간에 입찰하는 것)에 참여하게 됩니다. 입찰하려는 사람은 입찰표를 작성하고 매수신청의 보증금액, 즉 매수보증금과 함께 정해진 시간 내에 집행관에게 제출하면 됩니다. 입찰이 마감되면 집행관은 사람들이 보고 있는 상태에서 입찰표를 개봉하고, 최고가로 매수를 원하는 사람의 이름과 가격을 부릅니다. 그리고 그다음으로 높은 가격을 쓴 사람을 차순위 매수신고인이라고 하는데 이 사람의 이름과 가격을 부릅니다. 그 외 입찰 참여자들은 매수보증금을 돌려받습니다.

5. 매각허가결정과 매각대금 지급

최고가 매수신고인이 바로 매각대금을 납부할 수 있는 것은 아닙니다. 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고, 매각이 적법하게 이루어졌는지 등을 심사하여 매각허가결정을 내립니다. 매각허가여부에 따라 손해를 볼 것으로 예상되는 이해관계인은 즉시항고할 수 있는 기간이기도 합니다. 이후 매각허가결정이 내려지만 최고가 매수신고인은 매각대금을 납부할 수 있으며 모든 금액을 납부했을 때 소유권을 취득하게 됩니다. 소유권을 취득했음에도 채무자나 소유자, 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매각대금 납부일로부터 6개월 이내에 인도명령 신청을 하여 부동산을 온전히 점유할 수 있습니다. 경우에 따라서 점유자가 주택임대차보호법에 따른 대항력을 가졌거나 적법한 권원에 의해 점유하고 있다면 인도명령 신청은 할 수 없습니다. 

6. 배당

매각대금이 납부되면 법원은 배당 절차를 진행하게 됩니다. 배당기일을 정해서 채권자들에게 통지하고, 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 배당표 원안을 작성하여 배당기일 3일 전에 법원에 비치해야 합니다. 배당기일에는 출석한 이해관계인과 채권자들의 합의에 따라서 배당표를 정정하고, 배당표를 확정한 후 배당을 실시합니다.