경매 최우선변제금, 최우선변제권 의미, 조건, 범위, 기준, 보는 법, 계산방법

최우선변제금이란 최우선변제권(일정 조건을 갖춰야 함)을 가진 소액임차인에게 경매, 공매 진행 시 보증금의 일부를 먼저 배당해 주는 금액을 말합니다. 부동산 임대 계약은 임대인과 임차인 간의 합의와 협력을 기반으로 합니다. 그러나 때로는 임대인이 금전적 위기로 임차인의 주택이 경매에 넘어가기도 하며, 이로 인해 임차인의 보증금이 위험에 빠질 수 있습니다. 우리나라에서는 이런 상황을 고려하여 최우선변제라는 제도를 도입하여 소액임차인을 보호하고 임차 계약의 안정성을 확보하고자 합니다. 이번 포스팅에서는 최우선변제권의 의미, 최우선변제권의 조건, 그리고 소액임차인 보증금 범위와 최우선변제금 계산 방법에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

최우선변제 기준, 계산 썸네일

1. 최우선변제권의 의미

최우선변제권이란 임차주택의 경매, 또는 공매시 임차인의 소액보증금 중 일정액을 선순위 권리자보다 먼저 받는 것을 말합니다. 이를 최우선변제금이라고도 하는데 임차인이 소액임차인에 해당된다고 해도, 보증금 전부를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 또한 최우선변제금은 낙찰가액 중 경매 집행비용을 공제한 실제 배당금의 2분의 1 범위 내에서만 배당받을 수 있습니다. 예를 들어서 한 주택에 소액임차인이 여러 명일 경우에도 (경매 집행비용을 공제한) 배당금의 2분의 1 내에서만 최우선변제금이 정해지므로, 개인이 받게 되는 최우선변제금은 쪼개질 수도 있습니다. 최우선변제권은 주택임대차보호법으로 보장된 권리입니다. 

2. 최우선변제권의 조건

최우선변제권을 가지려면 3가지 조건이 필요합니다. 먼저, 소액임차인의 보증금 조건에 부합해야 합니다. 다음 단락에서 소액보증금 범위 표를 넣어두었습니다. 소액보증금의 해당 여부는 최선순위권리 설정일(말소기준권리 설정일)을 기준으로 봐야 하며 지역에 따라서도 금액이 다릅니다. 임차인의 대항력 설정일이 아니라 최선순위권리의 설정일을 기준으로 봐야한다는 점이 중요합니다. 두 번째 조건은 경매개시 결정기입등기 전에 대항력 요건을 갖춰야 한다는 점입니다. 예를 들어서 어떤 주택이 경매로 넘어간다고 해서 제삼자가 배당금을 받기 위해 경매등기 이후에 소액 보증금으로 임대차계약을 한다면, 이는 허위 임차인이 됩니다. 따라서 소액임차인이 되려면 경매등기 전에 전입신고와 주택 점유를 하고 있어야 합니다. 세 번째인 마지막 조건은 배당요구를 배당요구종기일 내에 적법하게 해야 한다는 점입니다. 첫 번째, 두 번째 조건이 갖춰져도 배당 요구를 하지 않는다면 당연히 배당금은 받지 않는 것으로 간주됩니다.

3. 소액임차인(소액보증금) 범위와 기준, 최우선변제금

시점은 최선순위권리(말소기준권리) 설정일을 기준으로 합니다. 지역도 시간에 따라 차이가 있으니 주의하시기 바랍니다. 

4. 소액임차인의 최우선변제금 계산방법

소액임차인 기준, 최우선변제금 표

위의 표를 보며 직접 계산해보겠습니다. 예를 들어 최선순위권리인 말소기준권리가 2015.1.1. 에 설정되었고, 경기도 수원시에 위치한 주택의 임차인이라고 하면 2014.1.1. 이후 시점을 보시면 됩니다. 거기서 수원시는 당시 수도권 중 과밀억제권역입니다. 따라서 임차보증금이 8천만 원 이하여야 소액임차인에 해당됩니다. 예를 들어 7천만 원에 전세 임대차가 들어있다면, 2,700만 원까지는 최우선변제금으로 받을 수 있습니다. 나머지 보증금은 배당 순위에 따라 받게 됩니다. 

참고로, 최우선변제금의 소액임차인 보증금 범위를 보실때는 전세/월세 상관없이 ‘보증금’만 보시면 됩니다. 보증금 5천만 원에 50만 원 월세로 살고 있다면 5천만 원이 소액임차인 보증금 범위 기준이 됩니다. 

5. 마치며

최우선변제는 부동산 임대 계약에서 소액임차인의 보호를 위한 중요한 제도로, 보증금 계산 방법 및 적용 범위를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 이를 통해 소액임차인은 안정적인 주거 환경을 유지하고 부동산 임대 계약 전 자신의 보증금을 안전하게 보장받을 수 있는지 따져볼 수 있습니다. 최우선변제는 부동산 임대 계약의 안전성을 확보하는데 중요한 역할을 하기에 이러한 사전 지식을 미리 공부해 두시기 바랍니다. 참고로 경매 배당순위에 관련된 글을 바로 이전 포스팅에서 보실 수 있습니다. 최우선변제권은 경매집행비용과 제3취득권자의 비용상환청구권 다음으로 배당받는 권리입니다. 배당순위에 대한 더 자세한 내용은 이전 글을 참고하시기 바랍니다.