부동산 경매, 경매의 유형, 경매와 공매 차이, 경매, 공매 사건검색 방법

부동산 경매는 부동산의 소유권이나 권리를 경쟁 입찰을 통해 양도하는 과정을 말합니다. 우리나라에서는 주로 경매와 공매로 나눠서 진행합니다. 이번 포스팅에서는 부동산 경매란 무엇인지, 부동산 경매의 뜻에 대해 알아보고 경매의 유형을 나누어 쉽게 설명드리겠습니다. 또한 경매와 공매의 차이점은 무엇인지, 그리고 경매와 공매의 사건 검색은 어떻게 하는지 자세히 알아보겠습니다.

부동산 경매, 공매 썸네일

1. 부동산 경매란? 부동산 경매 뜻

부동산 경매란 경매라는 방법을 통해 부동산을 양도, 양수하는 것을 말합니다. 일반적으로 경매란 물건을 팔고자 하는 사람이 물건을 사고자 하는 사람들에게 청약을 실시해서, 그중 가장 높은 가격을 부른 사람에게 물건을 파는 형태의 거래를 말합니다. 경매에는 다양한 유형들이 있으나, 특히 부동산 경매

는 매도인이 물건을 팔기 위해 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자에게 못 받은 자신의 채권을 돌려받으려고 실시하기도 합니다. 빚을 갚을 수 없다면 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면, 법원에서의 입찰과정을 거쳐 채무자의 물건을 매각합니다. 그 물건을 판 돈으로 채권을 충당하는 법원 경매가 가장 대표적인 과정이라고 할 수 있습니다.

2. 경매의 유형

1) 부동산 경매와 동산 경매

경매로 부동산 뿐만 아니라 다양한 물건을 팔 수 있습니다. 어시장에서도 새벽에 생선 경매를 하기도 하고 미술품이나 각종 희귀품들의 경매시장이 있는 것처럼요. 경매의 대상, 즉 물건이 무엇인지에 따라서 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있습니다. 부동산 경매에는 토지, 주택, 상가, 임야, 농장, 공장 등 토지와 그 위에 있는 정착물들을 대상으로 합니다. 이 정착물에는 건물이 당연히 포함되며, 토지 위에 자라고 있는 수목을 소유권보존등기를 한 경우에도 토지와 분리하여 경매를 실시할 수 있습니다. 동산 경매에서는 가구나 가전, 콘도 회원권 등의 유체동산과 채권, 기타 재산권들을 대상으로 경매를 실시합니다.

2) 사경매와 공경매

경매는 물건의 종류에 따라서 분류하는 것 외에도 경매를 집행하는 자가 누구인지에 따라서 사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다. 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 것을 말하며, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시하는 것을 말합니다. 보통 법원에서 시행하는 법원경매나 한국자산관리공사 등의 공기관이 주도하여 실시하는 공매는 둘 다 공경매로 분류됩니다.

3) 임의경매와 강제경매

경매를 시행할 때 집행권원이 필요한지에 따라서 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다. 경매 시행의 원인이 어떤 것이냐에 따라서 약간 다른 부분입니다. 집행권원이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행 청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 증서를 말합니다. 집행권원의 종류로는 집행력 있는 판결(소송), 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다. 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권, 근저당권, 유치권, 질권, 전세권, 담보가등기 등의 담보권을 근거로 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없습니다. 그러나 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우 소송을 통해 법원의 집행권원을 부여받아 실시하게 됩니다. 임의경매에서는 경매 절차가 완료되어 매수자가 소유권을 가져가게 되었더라도 경매개시 결정 전부터 저당권 등의 담보권이 없었거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 될 수 있습니다. 그러나 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 존재하지 않았거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득이 유효하다는 점에서 차이점이 있습니다.

3. 경매와 공매의 차이

부동산 경매는 부동산 소재지의 관할 법원에서 맡아서 진행합니다. 상대적으로 공매보다 경매물건의 개수가 많은 편이고, 직접 법원 현장에서 입찰을 진행합니다. 유찰이 되면 한달 뒤 재경매를 진행하게 됩니다. 이때 재경매 시에는 입찰가가 -20~30%씩 낮아지게 됩니다.(지역 법원에 따라 약간씩 다름.) 부동산 공매는 세금 체납자의 부동산을 압류한 세관에서 주관하게 됩니다. 특이한 점은 PC나 스마트폰 앱을 통해서도 온라인 입찰이 가능하다는 점입니다. 그리고 경매가 한 달 정도 뒤에 재경매가 되는 반면에 공매는 유찰이 되면 1주일 뒤에 다시 진행되기에 굉장히 진행이 빠릅니다. 공매의 재입찰 시에는 입찰가가 10% 정도씩 낮아지게 됩니다. 공매는 보통 세금이 체납된 경우 국가에서 해당 부동산, 동산을 압류하여 진행하게 됩니다. 그 외에도 국유재산이나 수택재산, 유입재산 등을 처분하는 용도로 공매가 진행되기도 합니다. 온비드라는 시스템을 이용하여 입찰과 낙찰 모두 온라인으로 가능하기에 접근성이 좋습니다.

4. 경매, 공매 사건 검색 방법

경매사건검색하기

1) 경매 사건 검색 방법

경매 사건은 기본적으로 대법원 법원경매정보 사이트를 이용하여 검색할 수 있습니다. 무료이며, 가장 공신력 있는 사이트입니다. 주거용 건물, 상가용 건물, 자동차 등 다양한 경매 물건들을 검색할 수 있습니다. 경매 사건을 검색할 때 쓰는 사건 번호의 경우 2023 타경 000000(예시) 등으로 검색을 할 수 있는데 2023 부분은 경매 연도를, 타경은 이것이 경매 사건이라는 것을 의미합니다. 어느 법원 관할인지도 알아두는 것이 필요합니다. 해당 부동산이 위치한 지역을 관할하는 법원에서 입찰절차를 진행하게 됩니다. 그 외에도 법원 게시판, 관보, 공보 또는 신문에서도 매각 예정 물건에 대한 정보를 알 수 있습니다. 대법원 경매정보 사이트의 초기 화면에서 ‘빠른 물건 검색’에 원하는 조건을 기재한 후 검색 버튼을 누르면 됩니다. 무료이고 회원가입만 하면 되기는 하지만 약간 연계 자료들을 보는 데 불편한 점이 있기에 사설 사이트를 이용하시는 분들도 있습니다. 검색창에 경매 사이트라고만 쳐도 다양한 업체에서 운영하는 경매 사이트들이 나오니 참고하시기 바랍니다. 이용료도 사이트마다 약간씩 다릅니다. 

2) 공매 사건 검색 방법

공매의 경우 온비드 시스템을 활용하기에 개인이나 법인이 온비드 사이트에 가입하여 누구나 입찰할 수 있습니다. 온비드 앱을 이용하여 스마트폰으로도 검색, 입찰이 가능하니 궁금하신 분들은 한번씩 보시기 바랍니다. 

5. 마치며

부동산을 매수하는 방법에는 일반적으로 부동산에서 매매하는 방법도 있고, 청약을 통해 새로운 부동산을 분양받는 방법도 있습니다. 그러나 경매와 공매라는 방법도 있습니다. 경매와 공매는 대법원과 세관에서 주관하는 가장 대표적인 공경매 방법입니다. 경매와 공매는 어떤 가격에 입찰하느냐에 따라서 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회가 되기도 하며, 법적인 절차와 리스트 등을 충분히 이해하고 참여해야 할 수 있습니다. 따라서 미리 개념을 익혀두시고, 관련 법률 및 규정을 숙지해 두시기 바랍니다.