악성임대인, 임대인, 임대인 세금체납 확인, 임대인 국세체납, 착한임대인 세액공제

임대차계약을 할 때 악성 임대인을 조회하는 것은 매우 중요합니다. 먼저, 악성 임대인은 임차보증금을 반환하지 않거나 상습적으로 채무를 이행하지 않는 임대인을 의미합니다. 이러한 임대인과의 계약은 임차인에게 큰 경제적 피해를 입힐 수 있기 때문에, 사전에 조회하여 위험을 최소화하는 것이 필요합니다. 이번 포스팅에서는 악성임대인이란 무엇인지 알아보고, 악성임대인과 전세사기, 악성임대인 조회 방법에 대해서도 자세히 설명드리겠습니다. 마지막으로 착한임대인 세액공제에 대해서도 다루겠습니다.

악성임대인

1. 악성임대인

악성임대인은 세입자에게 불리한 조건을 강요하거나 법적 권리를 침해하는 집주인을 의미합니다. 이들은 주로 다음과 같은 행동을 합니다. 첫째, 보증금 반환을 지연하거나 거부합니다. 계약이 끝난 후에도 다양한 이유를 대며 보증금을 돌려주지 않거나, 보증금 일부를 부당하게 차감하려 합니다. 둘째, 전입신고를 막아 임차인의 법적 권리를 제한합니다. 이는 주로 임대 소득을 숨기기 위한 목적으로 이루어지며, 임차인은 전입신고가 되지 않으면 임차인 보호법의 혜택을 받을 수 없습니다. 셋째, 임대차 계약서를 작성하지 않거나, 구두로만 계약을 맺어 법적 근거를 남기지 않습니다. 이로 인해 세입자는 임대차 관계에 대한 증빙이 없어 분쟁 발생 시 법적 보호를 받기 어렵습니다. 넷째, 부당하게 임대료를 인상하거나 계약 조건을 일방적으로 변경합니다. 이러한 행동은 세입자에게 경제적 부담을 주며, 계약 기간 중에도 임차인의 거주 안정성을 해칩니다. 다섯째, 주택의 하자나 문제를 고의적으로 방치합니다. 세입자가 거주 중 발생하는 수리나 유지 보수 문제를 해결하지 않아 거주 환경을 악화시키고, 세입자가 스스로 수리 비용을 부담하도록 강요합니다. 여섯째, 불법적인 강제 퇴거를 시도합니다. 임차인을 퇴거시키기 위해 폭력적이거나 협박적인 수단을 사용하는 경우도 있습니다. 악성임대인은 법적, 윤리적 문제를 야기하며, 세입자에게 심각한 피해를 줄 수 있습니다. 세입자는 계약 전 임대인에 대한 정보를 철저히 확인하고, 임대차 계약서를 작성하며, 문제가 발생할 경우 법적 조언을 받는 등의 대비책을 마련해야 합니다. 또한, 악성임대인과의 분쟁이 발생하면 관할 주택 임대차 분쟁조정위원회나 법률구조공단 등의 기관을 통해 도움을 받을 수 있습니다.

2. 악성임대인과 전세사기

주택임대차계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하는 '전세사기'는 최근 심각한 사회 문제로 떠오르고 있습니다. 전세사기는 주로 임대인이 의도적으로 보증금을 반환하지 않는 경우를 말합니다. 피해 금액은 무려 2조 원에 달하며, 피해 건수와 금액이 계속 증가하고 있습니다. 특히, 청년 세입자가 전세사기의 주요 타깃이 되고 있어 주의가 필요합니다. 주택도시보증공사(HUG)의 자료에 따르면, 보증금 사기를 당한 사람 중 3명 중 2명이 청년층입니다. 형법상 '사기죄'는 '사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취하는 것'(형법 제347조)을 의미합니다. 즉, 누군가를 속여 돈이나 재산을 빼앗고 이를 처분하는 경우 사기죄로 처벌받습니다. 그러나 '전세사기'는 법적인 '사기죄'에 해당하지 않는 경우도 많습니다. 법적으로 사기죄로 인정되려면 임대인이 처음부터 보증금을 반환할 의사가 없었음을 증명해야 합니다. 따라서 전세사기는 법적 대응이 어렵고, 사전에 예방하는 것이 중요합니다. 전세 계약을 할 때 임대인이 경제력을 과시하며 보증금을 돌려줄 것이라고 안심시키는 말을 믿어서는 안 됩니다. 임대인이 TV에 출연했거나, 부동산을 많이 소유하고 있거나, 유명한 직업을 가지고 있다고 해도, 이러한 정보는 전세사기 피해를 막는 데 아무런 도움이 되지 않습니다. 특히, 깡통주택 전세사기 사례에서 알 수 있듯이, 임대인이 처벌을 받더라도 보증금을 전부 돌려받는다는 보장은 없습니다. 깡통주택은 집값이 전세보증금보다 낮아져 임대인이 보증금을 돌려주기 어려운 상황을 의미합니다. 임대인의 경제력이 충분해 보이더라도 부동산 가격 하락, 임대인의 다른 채무 등 다양한 요인으로 인해 보증금을 반환하지 못할 위험이 존재합니다.

3. 악성임대인 조회

2023년부터 전세보증금을 상습적으로 반환하지 않는 '악성 임대인' 명단이 처음으로 공개되었습니다. 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 임차인에게 전세보증금을 상습적으로 반환하지 않은 임대인들의 명단을 발표했습니다. 명단 공개 대상이 되는 상습 채무불이행자는 과거 3년간 2회 이상 전세보증금을 미반환하고, 총 채무액이 2억 원 이상인 임대인입니다. 이번에 공개된 17인의 명단은 국토부와 HUG 홈페이지, 안심전세앱 등을 통해 확인할 수 있으며, 일반 국민들은 임대인의 성명, 나이, 주소, 채무액 등을 당사자 동의 없이 조회할 수 있습니다. 악성 임대인 명단 공개는 2023년 9월 29일 개정된 '주택도시기금법'에 따른 것으로, 법 시행일 이후 2개월 동안의 소명기간을 거쳐 최종 결정된 것입니다. 이번 공개 대상은 소급적용의 제한으로 인해 17명에 불과하지만, 국토부는 앞으로 심의위원회를 수시로 개최해 공개 대상을 확대할 예정입니다. 내년 3월까지 90명, 내년 말까지는 450명 수준의 악성 임대인이 추가로 공개될 것으로 예상됩니다. 이번 명단 공개를 통해 집주인 동의 없이도 악성 임대인 여부를 파악할 수 있게 되었으며, 전세계약을 체결할 때 안심전세앱이나 국토부와 HUG 홈페이지를 통해 악성 임대인 명단 확인이 필요합니다. 공개되는 정보는 상습 채무불이행자의 성명(법인 또는 단체인 경우 명칭 및 대표자의 성명), 나이, 주소, 임차보증금 반환채무 금액, 이행기 및 채무불이행 기간, HUG의 보증채무 이행일 및 구상채무 금액, HUG가 강제집행 또는 보전처분을 신청한 횟수입니다. 

4. 착한임대인 세액공제

착한 임대인은 코로나19 확산으로 경제활동이 위축되면서 어려움을 겪는 소상공인과 영세업자들을 돕기 위해 임대료를 자발적으로 인하하는 상가건물 임대인을 말합니다. 2020년 발표된 대책에 따라, 이러한 임대인은 임대료 인하액의 일정 비율을 소득세나 법인세에서 세액 공제받을 수 있습니다. 착한 임대인 세액공제는 처음에는 2020년 6월까지 적용될 예정이었으나, 이후 여러 차례 연장되어 2023년 12월 31일까지 계속되고 있습니다. 이 제도는 사업자등록을 한 부동산 임대사업자라면 법인과 개인을 불문하고 매출 규모에 제한 없이 혜택을 받을 수 있습니다. 대상 건물은 '상가건물 임대차보호법'에 따른 상가건물이면서, 임차인은 '소상공인 보호 및 지원에 관한 법률'에서 명시한 소상공인 요건을 충족해야 합니다. 또한, 2020년 1월 31일 이전부터 해당 건물을 영업 목적으로 임차해 오고 있어야 하며, 임대인과 특수관계인이 아니어야 합니다. 사행행위업, 금융보험업, 부동산업 등은 제외됩니다. 공제 요건을 충족하더라도 해당 과세연도 중 또는 과세연도 종료일부터 6개월 이내에 보증금이나 임대료를 인하 전보다 인상한 경우 공제 대상에서 제외됩니다. 또한, 공제 요건을 갖췄더라도 추계신고자, 무신고 및 기한 후 신고자, 사업용 계좌 미개설, 현금영수증 미가맹 등 의무를 불이행한 임대인은 공제를 받을 수 없습니다.

5. 마치며

악성 임대인을 조회함으로써 임차인은 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다. 악성 임대인과 계약을 체결하면 임대차 계약이 종료될 때 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다. 악성 임대인을 조회하는 것은 임차인의 권리를 보호하고, 안정적인 거주 환경을 보장받기 위한 중요한 절차입니다. 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 악성 임대인 명단 조회 시스템을 통해 임대차 계약 전 반드시 확인함으로써 안전하고 신뢰할 수 있는 임대인과 계약을 체결하는 것이 중요합니다. 이번 포스팅을 통해 필요한 정보를 많이 얻어 가시길 바랍니다.