토지거래허가제, 토지거래허가구역, 목동 토지거래허가, 토지거래허가구역 해제, 토지거래허가구역 현황

토지거래허가제란 토지의 투기적 거래가 성행하거나, 땅값이 급격히 상승하는 지역, 또는 그것들이 우려되는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해 5년 이내 기간을 정하여 토지거래허가구역으로 지정하는 것을 말합니다. 이번 포스팅에서는 토지거래허가제의 뜻과, 토지거래허가구역 지정현황을 서울과 경기도로 나누어서 살펴보겠습니다. 그리고 토지거래허가 신청 대상과 절차에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.

토지거래허가제, 토지거래허가구역

1. 토지거래허가제 뜻

토지거래허가제란 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역과 땅값이 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 묶어서 토지거래허가구역으로 지정하고, 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도입니다. 1979년 처음 도입된 제도로 역사가 긴 편입니다. 거래 당사자들은 토지의 이용목적이나 토지의 규모, 가격 등을 명시해서 관찰 시, 군, 구청에 허가를 신청하게 됩니다. 이를 심사하여 25일 이내 허가 또는 불허가 처분 결정을 통보하게 됩니다. 토지거래허가구역으로 묶이게 되면 기본 5년 이내이며, 국토이용관리법에 의한 제도입니다. 허가구역 안에 있는 토지에 대한 소유권과 지상권을 이전 또는 설정하는 등 토지거래 계약을 하고자 하는 사람들은 허가신청서를 작성하게 되며, 만약 허가를 받지 않은 상태에서 토지거래 계약을 하게 되면 계약이 무효가 됩니다. 만약 토지거래허가구역 지정 전에 계약이 체결 완료된 경우라면 토지거래허가제의 적용을 받지 않습니다. 계약체결 시점 확인은 검인일이나 등기신청일 등 객관적인 증거만 인정됩니다. 

2. 토지거래허가구역 지정현황

1) 서울시 토지거래허가구역

서울시 토지거래허가구역 지정현황을 확인하시려면 서울부동산정보광장 홈페이지를 접속하시면 됩니다. 여기서 기타 정보 탭을 클릭하시면 토지거래허가라는 메뉴가 있습니다. 두 번째 줄에 있는 토지거래허가구역 지정현황(서울시)을 클릭하시면 됩니다. 한번 지정하면 일정 기간 동안 토지거래허가제가 적용되는 특성 때문에 지정기간이 명시되어 있으니 꼭 만료되는 기간을 확인하시기 바랍니다. 아마 가장 유명한 토지거래허가구역으로는 압구정동, 여의도동, 목동, 성수동 등 재개발구역 4곳일 것입니다. 압구정아파트지구의 24개 단지, 여의도아파트지구와 인근단지인 16단지, 목동 택지개발사업지구의 14개 단지, 성수전략정비구역 등입니다. 이외에도 신속통합기획 재개발, 재건축 지구에 대해서도 허가구역이 많이 지정되어 있습니다. 잠실의 장미아파트나 신반포 2차 아파트, 서초동의 진흥아파트, 수궁동 우신빌라 등입니다. 

2) 경기도 토지거래허가구역

경기도의 경우 면적이 넓고 시군구가 많아서 서울시처럼 표로 잘 정리되어 있지는 않지만,지도로 보여주기에 보다 직관적입니다. 경기도부동산포털 홈페이지에서 경기도 토지거래허가구역을 확인하실 수 있습니다. 홈페이지에서 지도서비스 탭을 누르고 규제지도를 누른 후 생활정보, 규제정보, 토지거래허가구역 옆의 체크박스 순으로 클릭하면 경기도 전체의 경기도토지거래허가구역이 나옵니다. 지도에서 붉게 표시되는 부분이 확인하시는 시점의 토지거래허가구역이라고 생각하시면 되겠습니다. 아래 사진을 보시면 아시겠지만 경기도에도 은근히 토지거래허가구역이 많이 분포한다는 것을 알 수 있습니다.

경기도 토지거래허가구역

3. 토지거래허가 신청

토지거래허가구역 내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하거나, 허가받은 사항을 변경하고자 하는 거래 당사자들은 공동으로 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다. 보통 허가증은 신청받은 날로부터 15일 이내 나옵니다. 

1) 토지거래허가 대상

토지거래 허가 대상은 다음과 같습니다. 첫번째로, 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약이나 예약을 체결하는 경우입니다. 두 번째는 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우입니다. 대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우 모두를 말하며 대가는 금전에 한하지 않고 물물교환이나 현물 등 금전으로 환산할 수 있는 여러 가지 대물변제나 채무 관련 인수, 면제, 영업권 지급 등까지 모두 포함이 됩니다. 세 번째는 구체적인 허가대상을 알려드리겠습니다. 자기가 실거주하기 위한 택지를 구입한다던가, 지역주민을 위한 복지, 편익시설 설치, 농업, 축산업, 임업 등을 영위하기 위한 토지 허가구역 지정 당시 사업시행자가 그 사업에 토지를 이용하는 경우나, 허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우, 보상법에 의해 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우도 토지거래 허가대상이 됩니다. 아래는 용도지역에 따른 도시지역의 토지거래허가를 요하는 면적입니다. 서울시 기준으로 알려드립니다.

토지거래허가 대상(서울시)

2) 토지거래허가 절차

먼저 첫번째로, 거래당사자의 합의가 물론 필요합니다. 두 번째로는 신청인이 허가신청서를 작성합니다. 허가 신청은 거래 당사자인 매도자와 매수자 모두가 와서 공동으로 신청해야 하며, 대리인이 신청하는 경우에는 위임장이 필요합니다. 신청서에는 계약내용과 토지이용계획 등을 적어야 합니다. 세 번째로 시장, 군수, 구청장이 접수내용을 확인하고 서류를 검토합니다. 네 번째로는 관련 부서와 기관 등 업무 협의를 하고 현장조사를 합니다. 다섯 번째로 시장, 군수, 구청장이 허가 또는 불허가를 결정합니다. 불허가 통보 시 1개월 내 이의신청이 가능하며, 이의신청이 들어간 경우에는 도시계획위원회에서 심의를 하고, 심의결과를 통보하게끔 되어 있습니다. 모든 것이 결정되면 허가증이 나오거나 불허가처분 통지를 받게 됩니다.

4. 마치며

토지거래허가구역 내에 있는 토지를 거래하거나 권리를 설정하려면 토지거래허가라는 절차를 해야 하며, 따라서 거래시 기간이 소요됩니다. 생각보다 토지거래허가구역으로 묶여있는 지역들이 많으니, 지정현황을 알려드린 방법대로 검색하시고 유용하게 사용하시기 바랍니다.