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주택 경매에서 "가장임차인"이란 실제로 거주하지 않으면서 임차인이 거주하는 것처럼 가장하여 권리를 주장하는 사람을 의미합니다. 이런 경우, 경매 절차에서 법적 문제를 야기할 수 있습니다. 가장임차인과 관련된 주요 사항을 다음과 같이 설명할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 가장임차인의 뜻과 유형, 가장임차인 찾는 법과 가장임차인 대처법에 대해서 자세히 설명드리겠습니다.

가장임차인

1. 가장임차인 뜻

가장임차인은 실질적으로 해당 주택에 거주하거나 사용하지 않으면서 마치 임차인인 것처럼 꾸며 임대차보호법에 따른 권리를 주장하는 사람입니다. 가장임차인은 임대차계약서를 위조하거나, 임대인과 공모하여 허위의 임대차 계약을 작성하는 경우가 많습니다. 부동산 경매에서 가장임차인의 문제점은 첫째로 우선변제권 악용하는 것입니다. 임차인은 주택임대차보호법에 의해 우선변제권을 가질 수 있습니다. 가장임차인은 이를 악용하여 실제 임차인처럼 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 두 번째는 경매절차가 지연된다는 점입니다. 가장임차인이 존재할 경우, 경매 절차가 지연되거나 복잡해질 수 있습니다. 법원은 가장임차인의 주장이 진실인지 검토해야 하므로 시간이 소요됩니다. 물론 가장 큰 문제점은 가장임차인이 주장하는 보증금 반환 청구로 인해 낙찰자는 예상치 못한 금전적 손해를 입을 수 있다는 것입니다. 

2. 가장임차인 유형

1) 허위 계약서 작성

이 유형의 가장임차인은 임대인과 공모하여 실제로 존재하지 않는 임대차 계약서를 작성합니다. 경매 시 임차인의 권리를 주장하여 우선변제권을 확보하고, 경매 낙찰자로부터 보증금을 반환받는 것을 목적으로 합니다. 임대인과 임차인이 서로 공모하여 임대차 계약서를 허위로 작성하거나 거짓으로 주장하는데, 임대인은 주택 경매에서 더 높은 낙찰가를 유도하고, 임차인은 보증금을 안전하게 반환받거나 추가적인 이익을 얻기 위해 공모하는 경우입니다. 

2) 실제 거주하지 않는 임차인

실제로 해당 주택에 거주하지 않지만, 서류상으로는 임차인으로 등록되어 있습니다. 경매 절차에서 우선변제권을 주장하여 금전적인 이득을 취하기 위해 존재합니다. 이들은 주로 가족이나 지인의 이름을 빌려 임차인으로 등록합니다. 대항력을 갖추려면 점유 조건이 우선적으로 있어야 합니다. 실거주하지 않는다면 대항력은 물론, 우선변제권도 가질 수 없습니다. 

3) 가장 소액임차인

임차인으로 등록된 사람은 실제로 거주하지 않지만, 소액임차인으로서의 우선변제권을 주장하는 경우가 있습니다. 또한 실제로 거주하더라도 경매개시결정기입등기 이후에 들어온 가장 소액임차인도 있습니다. 소액임차인은 배당시 다른 권리보다 우선적으로 변제받는 최우선변제권이 있기에 일정 금액 이하의 보증금을 가진 임차인을 보호하는 법적 장치를 악용하여 보증금을 반환받으려 하는 목적을 가집니다. 

4) 명도지연형 임차인

임차인으로 가장하여 경매 절차를 지연시킵니다. 실제로는 거주하지 않지만 명도(집을 비워주는 것)를 지연시키기 위해 임차인으로 주장합니다. 경매 낙찰자에게 압박을 가하거나, 시간적 여유를 가지면서 다른 이득을 취하려는 목적이 있는 경우가 있습니다. 

3. 가장임차인 찾는법

가장임차인을 파악하는 데 유용한 단서는 여러 가지가 있습니다. 이를 통해 경매 과정에서 발생할 수 있는 법적 및 재정적 문제를 미리 예방할 수 있습니다. 가장임차인을 식별하는 단서를 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

1) 거주 여부 확인

현장을 직접 방문하여 해당 부동산에 실제로 사람이 거주하는지 확인합니다. 거주 흔적이 없는 경우 가장임차인일 가능성이 높습니다. 주변 탐문을 이용하는 방법도 있습니다. 인근 주민이나 관리인 등을 통해 해당 임차인이 실제로 거주하고 있는지 물어봅니다. 임차인 명의의 우편물이 정기적으로 도착하는지 확인합니다. 우편물이 없거나 타인 명의의 우편물이 많은 경우 의심해 볼 수 있습니다. 집안에 이사나 거주 흔적이 없는 경우, 예를 들어 가구나 생활용품이 전혀 없는 경우 의심할 수 있습니다.

2) 임대차 계약서 확인

계약서 작성 시점이 중요합니다. 임대차 계약서가 경매 개시 직전에 작성된 경우 가장임차인일 가능성이 높습니다. 계약서의 내용이 비정상적이거나, 임대료가 시세에 비해 지나치게 낮거나 높은 경우 의심할 수 있습니다. 공증된 계약서인지도 확인합니다. 공증이 없는 계약서는 신뢰도가 떨어질 수 있습니다. 기타 임대차와 관련된 서류들, 예를 들어 영수증, 임대차보증금 납부 내역 등을 검토합니다.

3) 전기, 수도, 가스 사용 내역

전기, 수도, 가스 등의 사용량이 정상적인 거주자에 비해 현저히 낮거나 없는 경우 실제로 거주하지 않을 가능성이 높습니다. 해당 부동산에 대한 공과금 청구서의 명의와 실제 임차인이 일치하는지 확인합니다. 관리사무소에서 관리비를 확인해 보는 방법이 있습니다. 

4) 주민등록등본, 전입세대열람내역서 확인

임차인의 주민등록 주소지가 해당 부동산으로 등록되어 있는지 확인합니다. 단, 주민등록만 되어 있고 실제 거주하지 않을 가능성도 있으므로 다른 단서와 함께 검토해야 합니다. 행정복지센터에서 전입세대 열람내역서를 발급받을 수 있습니다. 관련서류를 지참하여 직접 방문하여 발급해야 한다는 번거로움은 있습니다. 

5) 임대인과의 관계 확인

가족 관계 또는 기타 관계가 있는지 추측해 봅니다. 임대인과 임차인이 가족 관계인 경우, 가장임차인일 가능성을 의심해 볼 수 있습니다. 임대인과 임차인이 친분이 있는지, 경제적 또는 법적 이해관계가 있는지 확인합니다.

4. 가장임차인 대처법

첫 번째로는 임대차 관계 확인을 제대로 해야 합니다. 법원은 임차인의 실제 거주 여부와 임대차 계약의 진정성을 확인합니다. 이를 위해 현장 조사, 주변 탐문, 임대인과의 대질 심문 등을 실시할 수 있습니다. 법원에서도 조사를 하지만, 입찰하기 전 사전 조사를 철저히 해야 합니다. 경매 참여자는 사전에 해당 부동산의 임대차 관계를 철저히 조사해야 합니다. 주변 이웃이나 부동산 중개인 등을 통해 정보를 얻을 수 있습니다. 두 번째로 가장임차인으로 의심되는 경우, 임차인은 본인이 실제로 거주하고 있다는 것을 증명해야 합니다. 예를 들어, 전기나 가스 사용 내역, 주민등록증상의 주소지, 우편물 수령 내역 등을 제출할 수 있습니다. 이러한 근거를 토대로 가장임차인 여부를 가릴 수 있습니다. 세 번째는 법적 제재를 가하는 것입니다. 가장임차인으로 판명된 경우, 사기죄 또는 공문서 위조죄 등으로 처벌받을 수 있습니다. 또한, 임대인과 공모한 경우, 임대인 역시 법적 책임을 질 수 있습니다. 네 번째는 입찰 전 권리 분석을 꼼꼼히 하는 것입니다. 법무사나 변호사와 상담하여 해당 부동산의 권리 분석을 받고, 임차인의 권리 주장이 합법적인지 검토하는 것이 중요합니다. 낙찰 후 가장임차인의 존재가 확인되면, 경매 대금 중 일부를 법원에 예치하고 법적 분쟁이 해결될 때까지 보류하는 방법도 고려할 수 있습니다. 다만 이 경우 소송 등의 절차가 있어야 하며 돈이 묶이게 되므로 경매에 입찰하기 전 미리 할 수 있는 방법들로 확실히 가장임차인 여부를 따져야 합니다. 가장임차인 식별 방법으로는 실제 거주여부를 주변 탐문, 전기 및 수도 사용 내역 확인, 주민등록 확인 등을 통해 파악할 수 있습니다. 확실한 것은 계약서의 진위 여부를 확인하기 위해 임대인과 임차인의 관계를 조사하고, 계약서 작성 시점을 검증합니다. 단, 중개사의 협조가 있어야 하는 방법입니다. 따라서 의심스러운 경우 법원에 진정서를 제출하여 가장임차인 여부를 조사하도록 요청할 수 있습니다.

5. 마치며

가장임차인은 주택 경매 과정에서 큰 문제를 야기할 수 있으며, 가장임차인은 주택 경매 과정에서 여러 유형으로 나타납니다. 이들의 존재는 경매 절차를 복잡하게 하고 경제적 손해를 초래할 수 있습니다. 이를 예방하기 위해서는 철저한 사전 조사와 법적 검토가 필요하며, 의심스러운 경우 즉시 법적 대응을 통해 문제를 해결하는 것이 중요합니다. 이번 포스팅을 통해 가장임차인에 대한 많은 정보를 얻어가시기 바랍니다.