중개대상물 확인설명서, 설명의무, 중개보조원, 중개보조원 조회, 중개보조원 고지의무

부동산 중개 시 중개대상물 확인설명서와 중개보조원 조회는 매우 중요합니다. 이는 부동산 거래의 투명성과 신뢰성을 확보하고, 거래 당사자의 권익을 보호하기 위해서입니다. 이번 포스팅에서는 중개대상물 확인설명서의 내용과 설명의무, 중개보조원의 업무범위와 고지 의무제도에 대해서 살펴보겠습니다. 

중개대상물 확인설명서

1. 중개대상물 확인설명서

1) 중개대상물 확인설명서 내용

개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 다음의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명해야 하며, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 합니다. 첫째, 중개대상물의 종류, 소재지, 지번, 지목, 면적, 용도, 구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항입니다. 둘째, 소유권, 전세권, 저당권, 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항입니다. 셋째, 거래예정금액, 중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역입니다. 넷째, 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항입니다. 다섯째, 수도, 전기, 가스, 소방, 열공급, 승강기 및 배수 등 시설물의 상태입니다. 여섯째, 벽면, 바닥면 및 도배의 상태입니다. 일곱째, 일조, 소음, 진동 등 환경조건입니다. 여덟째, 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장, 학교와의 근접성 등 입지조건입니다. 아홉째, 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담해야 할 조세의 종류 및 세율입니다.

2) 중개대상물 확인설명 의무

또한, 2024년 7월부터는 주택 임대차계약 중개 시 개업공인중개사는 주택 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 다음의 사항을 설명해야 합니다. 첫째, 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항입니다. 이는 「주택임대차보호법」 제3조의 6 제4항에 근거합니다. 둘째, 임대인의 동의를 받아 임대인이 납부하지 않은 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항입니다.

개업공인중개사는 위에 따른 확인 및 설명을 위해 필요한 경우, 중개대상물의 매도의뢰인 또는 임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다. 만약 매도의뢰인이나 임대의뢰인이 이러한 자료 요구에 불응하면, 개업공인중개사는 그 사실을 매수의뢰인 또는 임차의뢰인에게 설명하고, 이를 중개대상물확인·설명서에 기재해야 합니다. 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때, 앞서 확인한 사항들을 중개대상물확인·설명서에 적어 거래당사자에게 발급해야 하며, 이 원본, 사본 또는 전사문서를 3년간 보존해야 합니다. 다만, 확인·설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 보존 의무가 면제됩니다. 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인의 경우 대표자, 분사무소가 있는 경우 분사무소 책임자)가 서명 및 날인해야 합니다. 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 그 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인해야 합니다. 또한, 개업공인중개사는 중개업무를 수행하기 위해 필요한 경우 중개의뢰인에게 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있습니다.

2. 중개보조원

부동산 중개보조원은 공인중개사나 부동산 중개업소에서 중개업무를 보조하는 역할을 맡은 직원을 의미합니다. 이들은 주로 행정적인 업무와 고객 지원 업무를 담당하며, 직접적인 중개 행위는 할 수 없습니다. 중개보조원의 주요 업무는 다음과 같습니다. 첫번째로 행정 지원업무입니다. 서류 작성, 자료 정리, 전화 응대 등 중개 업무와 관련된 행정 업무를 지원합니다. 두 번째로는 고객 응대입니다. 고객의 문의에 응답하고, 방문 고객을 안내하며, 필요한 정보를 제공합니다. 세 번째로는 현장 방문 지원으로 공인중개사와 함께 현장을 방문하여 고객을 안내하고, 현장 확인을 보조합니다. 네 번째로는 부동산 관련 자료를 조사하고 정리하여 공인중개사에게 제공하며, 중개 대상물의 상태 및 정보를 확인합니다. 다섯 번째로는 광고 및 홍보입니다.  부동산 매물의 광고와 홍보를 돕고, 온라인 및 오프라인 광고 매체를 관리합니다.

1) 중개보조원 업무 범위

중개보조원은 중개사 자격을 갖추지 않았기 때문에, 법적으로 인정되는 중개 행위를 할 수 없으며, 공인중개사의 감독 아래 보조적인 역할을 수행합니다. 이들은 공인중개사법에 따라 엄격한 규제를 받으며, 중개보조원의 역할과 업무 범위는 법적 한계를 지킵니다. 따라서 중개보조원은 다음과 같은 직접적인 중개 행위를 할 수 없습니다. 예를 들어 계약 체결, 즉 매매, 임대차 계약 등 법적 효력을 가지는 계약서를 작성하거나 체결하는 행위, 가격 협상(매도자와 매수자, 임대인과 임차인 간의 가격 협상에 직접 참여하는 행위), 중개 수수료 수령(중개 수수료를 직접 수령하거나 이에 관한 합의를 하는 행위) 등은 중개보조원이 할 수 없는 행위입니다. 중개보조원은 이러한 법적 제한을 준수하며, 공인중개사의 지시에 따라 보조적인 역할을 수행하여야 합니다. 이를 통해 공인중개사의 중개 업무가 원활하게 이루어질 수 있도록 지원합니다.

2) 중개보조원 고지의무

부동산 중개보조원은 부동산 중개사무소에서 공인중개사를 보조하는 역할을 하며, 직접적인 중개 행위는 할 수 없습니다. 이들은 주로 서류 작성, 고객 응대, 현장 안내 등의 행정적 업무를 담당합니다. 지난해 10월부터 개정된 공인중개사법에 따라, 중개보조원은 예비 임차인 등에게 자신의 신분을 반드시 고지해야 합니다. 그러나 여전히 많은 중개보조원이 이 규정을 어기고 공인중개사 행세를 하고 있는 것으로 나타났습니다. 이는 신분 고지 의무를 모르는 임차인이 많고, 이를 악용해 신분을 숨기는 사례가 지속되고 있기 때문입니다. 기존 법에서도 중개보조원이 공인중개사의 실제 업무를 맡으면 처벌될 수 있었지만, 전세 사기 등 부동산 범죄에 중개보조원이 가담하는 부작용이 발생하자, 정부는 신분을 의무적으로 알리도록 제도를 강화했습니다. 현장 안내는 중개보조원이 할 수 있지만, 매물 광고나 계약서 작성 등은 공인중개사만 할 수 있습니다. 이를 위반하면 500만 원의 과태료가 부과됩니다. 그러나 상당수 중개사무소에서는 중개보조원이 공인중개사의 업무까지 수행하며 신분을 고지하지 않는 등 법 위반이 만연하다는 지적이 있습니다. 제도가 자리 잡지 못한 이유는 법 개정을 모르는 사람들이 많아 신고가 저조하고, 현장 단속이 어렵기 때문입니다. 실제로 전국에서 중개보조원의 신분 고지 의무 위반으로 적발된 사례는 매우 적습니다. 지자체는 현장을 단속할 인력이 부족하고, 중개보조원을 '실장'이나 '이사' 등으로 소개하는 명함을 수거하려고 해도 이미 증거를 없앤 경우가 많습니다. 녹취나 녹화 등의 증거가 없는 한, 위반 사실을 입증하기 어렵습니다. 오는 2024년 7월부터는 부동산 계약 시 중개보조원 신분 고지 여부를 확인하는 서류가 추가되지만, 현장에서는 여전히 우려가 남아 있습니다. 국토교통부는 공인중개사협회를 통해 협조를 요청하고 있지만, 일부 지자체에서는 제도에 대한 안내와 홍보가 부족해 형식적인 절차에 그칠 수 있다고 지적하고 있습니다.

3. 마치며

중개대상물 확인설명서와 중개보조원 조회는 부동산 거래의 투명성과 안전성을 확보하기 위해 필수적입니다. 이를 통해 거래 당사자는 명확한 정보를 바탕으로 안전하게 거래를 진행할 수 있으며, 법적 분쟁을 예방하고, 부동산 거래의 신뢰성을 높일 수 있습니다. 따라서, 공인중개사와 중개보조원은 법적 의무를 준수하며, 거래 당사자의 권익을 보호하기 위해 최선을 다해야 합니다. 이번 포스팅을 통해서 필요한 정보를 많이 얻어가시기 바랍니다.