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사전청약 제도는 주택 착공 전에 미리 청약을 진행하여 수요자들에게 조기 내 집 마련의 기회를 제공하는 목적으로 도입되었습니다. 그러나 본청약이 지연되면서 사전청약 당첨자들이 겪는 불편과 피해가 커짐에 따라 제도 폐지가 결정되었습니다. 이번 포스팅에서는 사전청약이 무엇인지, 그리고 사전청약 폐지와 사전청약 폐지에 따른 지원방안, 사전청약과 본청약의 차이에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

사전청약 폐지

1. 사전청약

사전청약제는 주택 공급을 앞당겨 무주택 실수요자들에게 양질의 주택을 제공하기 위해 도입된 제도입니다. 본청약이 이루어지기 1~2년 전에 미리 청약을 받는 방식으로, 2021년 7월부터 시행되고 있습니다. 사전청약은 다음과 같은 순서로 진행됩니다.

1) 지구계획 승인: 해당 지역에 대한 개발 계획이 승인됩니다.

2) 사전청약: 본청약 전에 미리 청약 신청을 받습니다.

3) 주택사업 승인 및 착공: 본격적인 주택 건설이 시작됩니다.

4) 본청약: 최종 청약이 진행되며, 최종 분양가와 조건이 확정됩니다.

분양가격은 사전청약 시점에는 추정분양가격을 안내하며, 실제 분양가는 분양가상한금액을 토대로 본청약 시에 제공됩니다. 분양가상한금액은 택지비, 기본형 건축비, 가산비로 구성됩니다. 추정분양가격은 실제 분양가와 차이가 있을 수 있습니다. 사전청약 신청은 뉴:홈 전용 홈페이지(뉴홈. kr)에서 가능합니다. 여기서 분양공고문, 단지정보 등 공급 정보를 확인하고 사전청약 신청을 할 수 있습니다. 사전청약의 주요 공급 대상은 수도권 공공택지 내 3기 신도시 등에서 제공하는 공공분양 물량입니다. 사전청약은 2021년 7월을 시작으로 여러 차례 진행되었습니다.

2. 사전청약 폐지

정부가 민간 사전청약에 이어 공공 사전청약 제도도 폐지하기로 결정했습니다. 이 제도는 2021년 7월 문재인 정부가 집값 급등기에 수요를 분산시키기 위해 부활시킨 지 2년 10개월 만에 폐지됩니다. 사전청약제도는 본청약 전에 아파트 착공을 1~2년 앞당겨 청약 접수를 받는 제도입니다. 이명박 정부 시절인 2009년 보금자리주택에 처음 도입되었지만, 입주가 지연되면서 계약 포기가 잇따라 폐지된 바 있습니다. 문재인 정부는 사전청약 제도를 재도입하며 지연 사태를 방지하겠다고 했지만, 본청약이 예정대로 진행되지 못하는 사례가 반복되었습니다. 문제의 원인으로는 다음과 같은 점들이 지적되었습니다. 첫째는 지구 조성과 토지 보상 미완료입니다. 무리한 사전청약으로 인해 문화재 발굴이나 보호종 발견 등으로 본청약이 지연된 바 있습니다. 게다가 사업 시기 지연으로 확정 분양가가 사전청약 때 예고된 것보다 높아지면서 공사비가 급증하는 문제가 있었습니다. 이에 정부는 사전청약 신규 시행을 중단하고, 공공주택특별법 시행규칙을 개정해 사전청약 제도를 완전히 폐지할 계획입니다. 사전청약 제도가 폐지됨에 따라 새로 공급되는 공공분양주택은 사전청약 없이 바로 본청약으로 진행됩니다. 2024년에는 22개 단지, 1만 2천 가구가 본청약으로 공급될 예정입니다. 국토부에서는 "청약 수요가 높아져도 다시 사전청약 제도를 도입하지 않을 것"이라며, "주택 수요를 흡수하는 긍정적 효과보다 본청약 지연으로 사전청약 당첨자가 받는 피해가 크다"라고 말했습니다. 앞으로 새로 공급되는 공공분양주택은 사전청약 없이 바로 본청약으로 진행됩니다. 원래 22개 단지, 1만 2천 가구가 본청약으로 공급될 예정이었으나, 사업 일정 지연으로 인해 공급 물량이 13개 단지 6,899호로 축소되었습니다. 국토부는 작년에 이어 올해도 공공분양주택 '뉴홈' 1만 가구를 사전청약으로 공급할 계획이었으나, 사전청약 제도 폐지로 이 계획은 철회되었습니다. 국토부는 공공 사전청약 단지 99곳에 LH 담당자를 배치해 사업 추진 상황을 점검하고, 국토부와 LH 간 협의체를 구성해 사업 기간 단축 방안을 마련할 계획입니다.

3. 사전청약 폐지에 따른 지원방안

국토교통부는 본청약이 6개월 이상 지연된 단지의 사전청약 당첨자에 대한 지원 방안을 다음과 같이 마련했습니다.

1) 계약금 비율 조정: 본청약 시 계약금 비율을 기존 10%에서 5%로 낮추고, 나머지는 잔금으로 납부하도록 조정합니다.

2) 중도금 납부 횟수 조정: 중도금 납부 횟수를 2회에서 1회로 줄입니다.

3) 중도금 집단대출 지원: 본청약 지연 단지가 중도금 집단대출을 받을 수 있도록 지원합니다.

4) LH의 전세임대 안내: LH는 사전청약 당첨자가 직접 거주할 주택을 찾으면, LH가 집주인과 전세계약을 맺어 저렴하게 재임대하는 전세임대를 안내합니다.

5) 정보 제공 개선: 기존에는 본청약 예고일 1∼2개월 전에만 사전청약 당첨자들에게 본청약 지연 여부를 통보했으나, 앞으로는 예상 지연 기간과 사유를 최대한 일찍 안내하기로 했습니다. 2024년 올해 9∼10월 본청약이 진행될 것으로 안내된 7개 단지의 당첨자에게는 이달 중 사업 추진 일정을 개별적으로 안내합니다. 해당 단지들은 다음과 같습니다. 남양주왕숙2 A1(762 가구), 남양주왕숙 2 A3(650 가구), 과천주암 C1(884 가구), 과천주암 C2(651 가구), 하남교산 A2(1,056 가구), 구리갈매역세권 A1(1,125 가구), 남양주왕숙 B2(539 가구). 이들 단지는 본청약이 최소 6개월에서 최대 2년까지 지연됩니다. 또한, 올해 11월부터 내년 6월 본청약이 예정된 남양주왕숙 A1·A2 등 6개 단지 사전청약 당첨자에게는 다음 달 중 지연 일정을 안내할 예정입니다.

4. 사전청약 본청약 차이

1) 사전청약

사전청약은 최종적인 본청약 이전에 미리 청약 신청을 받아 사전 예약을 하는 제도입니다. 주택 시장의 안정을 도모하고 내 집 마련을 조기에 확정할 수 있도록 정부가 도입했습니다.

- 청약 시기: 주택 착공 전에 진행.

- 절차: 지구계획 승인 → 사전청약 → 사업승인 → 주택 착공 → 본청약.

- 목적: 주택 공급 시기를 앞당겨 무주택자들에게 조기에 내 집 마련 기회를 제공.

- 계약금: 사전청약 당첨 시 계약금 납부 없음.

- 확정성: 본청약을 통해 최종 확정되기 전까지는 임시 예약 상태.

2) 본청약

본청약은 사전청약 당첨자가 최종적으로 청약하는 단계입니다. 본청약에서 최종 당첨이 확정되면 주택을 분양받을 수 있습니다.

- 청약 시기: 주택 착공 후 진행.

- 절차: 사전청약 당첨자만을 대상으로 함.

- 목적: 최종적인 주택 분양을 확정.

- 계약금: 청약금 및 계약 체결 시 계약금 납부.

- 확정성: 본청약에서 당첨되면 주택 분양이 최종 확정됨.

3)  일반청약

일반청약은 사전청약 없이 한 번의 청약으로 입주자를 모집하는 방식입니다. 주택 착공 후 진행되며, 바로 청약을 통해 최종 확정됩니다.

- 청약 시기: 주택 착공 후 진행.

- 절차: 지구계획 승인 → 사업승인 → 주택 착공 → 주택 청약

- 목적: 단일 청약 절차로 주택을 분양.

- 계약금: 청약금 및 계약 체결 시 계약금 납부.

- 확정성: 청약 후 바로 주택 분양이 확정됨.

4) 요약

사전청약, 본청약, 일반청약은 각각 청약 시기와 절차에서 차이가 있으며, 주택 분양의 확정 시기도 다릅니다. 사전청약은 주택 착공 전에 청약을 받아 조기에 내 집 마련을 확정할 수 있도록 하지만, 최종 확정은 본청약을 통해 이루어집니다. 본청약은 사전청약 당첨자를 대상으로 최종 분양을 확정하며, 일반청약은 주택 착공 후 바로 청약을 통해 분양을 확정하는 단일 절차입니다. 이로 인해 사전청약은 주택 공급 시기를 앞당기고, 일반청약은 절차를 단순화하는 데에 각각 장점이 있습니다.

특성	사전청약	본청약	일반청약
청약 시기	주택 착공 전	주택 착공 후	주택 착공 후
절차	지구계획 승인 후 사전청약 → 본청약	사전청약 당첨자 대상	지구계획 승인 후 바로 청약
목적	조기 내 집 마련 확정	최종 주택 분양 확정	단일 절차로 주택 분양
계약금	사전청약 시 납부 없음	본청약 시 납부	청약 시 납부
확정성	임시 예약 상태, 본청약 필요	최종 확정	청약 후 바로 확정

5. 마치며

사전청약 제도의 장점에도 불구하고 본청약 지연으로 인한 문제점이 크다고 판단하여 제도 폐지를 결정했습니다. 이에 따라 앞으로 공공분양주택은 사전청약 없이 바로 본청약을 통해 공급될 예정이며, 본청약 지연 단지에 대한 다양한 지원 방안이 마련되었습니다. 이번 포스팅을 통해 사전청약에 대한 많은 정보를 얻어가시기 바랍니다.