재건축 총 정리(절차, 신탁방식 비교, 기간, 재개발 비교, 조합원 자격과 승계, 분담금, 이주비)

재건축은 도시나 건물의 구조적 또는 경제적으로 새로운 건물로 대체하는 프로세스를 가리키며, 주로 기존 건물을 철거하고 다시 짓는 사업을 말합니다. 이번 포스팅에서는 재건축의 정의와 절차, 그리고 재건축 사업에 소요되는 기간, 재건축과 재개발의 차이를 비교해 보겠습니다. 더불어 재건축 조합원의 자격과 이 조합원 지위를 승계하는 조건, 그리고 재건축의 분담금과 이주비에 대해서도 자세히 다루겠습니다. 

재건축 썸네일

1. 재건축의 정의와 절차, 기간

1) 재건축의 정의

재건축이란 기존 토지, 주택의 소유자들이 조합을 결성하여 기존 건물을 철거하고 새 건물을 짓는 사업을 말합니다. 우리나라에서는 도시 및 주거환경정비법에 의거하고 있으며 재개발과는 다른 개념입니다. 특히 아파트의 경우 대다수가 철근과 콘크리트로 만들어져 있는데, 천년만년 쓸 수는 없으며 노후화되면 안전이 우려되어 안전성 검사를 하게 됩니다. 여기서 일정 등급 미만으로 떨어지면 더 이상 쓸 수 없는 건물로 취급되어, 철거하게 됩니다. 아파트에 살던 사람들은 이주했다가 새로운 아파트가 지어지면 다시 돌아와 살 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 아파트를 철거하고 새로 짓는 데는 엄청난 공사비용과 사업비용이 발생합니다. 따라서 새로 재건축을 할 때는 기존 아파트보다 세대수를 늘려서 늘려진 세대수를 일반 분양하게 됩니다. 일반 분양에서 얻는 수익으로 사업비용에 보태는 셈이죠. 분양가가 비싼 아파트라면 오히려 재건축 사업을 해도 돈이 남는 경우가 발생할 수도 있으며, 그 수익은 재건축 조합원들이 나눠가지게 됩니다. 그러나 재건축 사업을 하는 데는 돈이 많이 들기 때문에 조합원들은 분담금이라는 형태로 돈을 투자해서 재건축 사업을 하고, 나중에 새 아파트가 되면 팔아서 시세차익을 보기도 합니다.

2) 재건축의 절차 (조합 방식, 신탁 방식 비교)

일반적으로 재건축은 조합 방식으로 많이 이루어집니다. 먼저 추진위원회를 설립하고 조합설립인가를 받은 후 건축 심의, 사업시행인가를 받고 시공사를 선정합니다. 이후 관리처분인가를 받고 철거, 착공이 들어가면 준공 후 분양이 되는 절차입니다. 그러나 신탁 방식 재건축도 있습니다. 신탁 방식 재건축은 전문성을 갖춘 신탁사가 주체가 되어 조합 대신 사업 시행을 맡아 사업 전반을 관리하면서 재건축을 추진하는 것을 말합니다. 조합이 있기는 하지만 신탁사에 수수료를 내는 역할을 합니다. 신탁 재건축 방식은 맨 처음 신탁사 시행사를 지정하게 되고, 초반에 시공사를 선정합니다. 이후 건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가, 철거 및 착공, 준공 후 분양으로 이루어집니다. 조합 방식의 재건축은 별도 수수료를 내지 않고 주민이 주체가 되어 의사결정한다는 장점이 있습니다. 그러나 비전문가들이 운영한다는 점, 그리고 각종 비리가 발생할 수 있고 사업이 지연되는 경우가 많다는 점이 단점으로 꼽힙니다. 그에 비하여 신탁 방식은 전문성을 갖추고 있고, 수수료를 받기는 하지만 조합보다 상대적으로 투명한 관리가 가능합니다. 또한 시공사와의 갈등으로 인한 지연이 좀 방지됩니다. 신탁방식 재건축은 2016년도에 처음 도입되었으며, 신탁방식 재건축을 진행하려면 소유주 75% 이상의 동의가 필요하다고 합니다.

3) 재건축의 기간

재건축 연한은 30년으로, 30년이 지난 노후 아파트들은 재건축을 위한 기본계획수립 단계를 시작하며 재건축 절차를 시작할 수 있습니다. 일반적으로 정비구역에 지정된 이후 평균 1.2년, 조합설립인가 후 3.1년, 사업시행인가 후 1.4년, 관리처분인가 후 1.4년, 착공 후 2.6년 정도 소요되어 평균적으로 총 9.7년의 기간이 걸린다고 합니다. 그러나 재건축의 단계별로 소요되는 시간은 사업장마다 다르며, 그 사이사이에 여러 가지 문제가 발생하여 지연되는 경우가 훨씬 많습니다. 최소 10년을 바라보고 투자를 해야 하지만 그 이상 더 장기적으로 봐야 할 사업이죠.

2. 재건축과 재개발의 차이

재건축과 재개발은 노후한 건축물을 철거하고 새로운 건물을 짓는다는 측면에서는 동일합니다. 그러나 재건축은 기반시설이 양호한 경우 할 수 있으며, 재개발은 기반 시설이 불량하고 개선할 필요가 있을 경우 시행합니다. 여기서의 기반 시설은 정비기반시설을 말하며 도로나 공원, 상하수도, 공용주타시설 등 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열, 가스 등의 공급시설 전반을 말합니다. 재건축의 경우 이미 도로가 잘 나있고 학교나 기타 인프라 등이 갖춰져 있는 경우, 그리고 주택만 노후돼서 아파트만 새로 지으면 모든 인프라까지 완성되는 케이스를 말합니다. 반면 재건축의 경우 도로를 다시 깔아야 하거나 인프라가 너무 노후되고 부족한 경우, 한 동네를 다 바꿔야 하는 경우를 말합니다. 또한 재건축은 재개발과 달리 20세대 이상의 주택을 신축하는 요건만 충족하면 도시 및 주거환경 정비법에 의해 사업을 진행할 수 있습니다. 재개발의 경우 정비구역으로 지정이 먼저 되어야 합니다. 재건축의 경우 공동주택들은 안전진단을 먼저 받아야 하며, 재건축 초과이익환수제의 규제 정책 영향을 받습니다.

3. 재건축 조합원 자격, 승계

재건축의 조합원은 건축물이나 그 부속 토지 소유자 중 조합 설립에 찬성한 사람들로 이루어집니다. 임의로 가입, 미가입을 선택할 수 있습니다. 재개발은 토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지상권자들이 조합원이 되며 당연 가입을 전제로 하기에 모든 사람이 해당됩니다. 재건축, 재개발 사업의 조합원은 토지 등의 소유자에 한하되 소유권을 공유하고 있는 경우에는 대표자 1명만 조합원이 될 수 있습니다. 투기 과열지구에 위치한 재건축 사업의 경우 조합설립인가 이후에 토지, 건축물을 양수한 사람은 조합원이 될 수 없습니다. 상속, 이혼 등으로 인한 양도와 양수는 괜찮지만요. 그리고 예외사항이 몇 가지 더 있습니다. 세대원의 근무나 생업을 위한 사정, 질병 치료나 결혼 등으로 세대원 전원이 사업구역 외의 시, 군으로 이전하는 경우, 상속주택이라서 세대원 전원이 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우, 기타 불가피한 사정으로 양도하는 경우 등은 양도, 양수가 가능합니다. 예외 사항을 제외하고서는 기본적으로 투기과열지구의 조합설립 인가 후에는 조합원 자격을 취득하거나 승계하는 것은 불가능하다고 보시면 됩니다. 

4. 재건축 분담금과 이주비

1) 재건축 분담금

재건축 분담금은 조합원에게 부과되는 금액을 말합니다. 분양수입 총액에서 공사비를 제외한 차이만큼 조합원들이 부담합니다. 문제는 분담금이 현재의 상황에 따라서 변화한다는 것입니다. 최근 상계주공 5단지의 분담금이 5억이라는 너무 과도하다는 기사들이 보이고 있습니다. 이렇게 분담금이 많이 나오게 된 이유는 공사비가 상승했고, 최근 대출금리도 상승한 상황입니다. 게다가 상계주공 5단지의 경우 원룸형인 소형 평수로 대다수 구성된 단지다 보니 가구당 대지지분이 낮았습니다. 재건축을 바라보고 재건축 예정 아파트에 투자한다면, 나중에 새 아파트가 되기까지 분담금이 얼마나 발생한 지 계산하고 투자하셔야 할 것입니다.

2) 재건축 이주비

이주비란 조합이 시중은행 등과 협의하여 일정 금액을 융통해 조합원들의 임시 거처 마련에 필요한 비용을 대여해 주는 것을 말합니다. 기존 아파트를 철거하면 살 곳이 필요하기 때문입니다. 이주비는 조합이 조합원에게 빌려주는 형태로서, 아파트 준공 후 입주할 때 반드시 상환해야 합니다. 재건축 사업을 하게 되면 이주비 외에 조합원은 이사비를 받기도 합니다. 이사비는 조기 이주를 장려하는 치원에서 이사 비용 등을 지원하는 것을 말합니다. 재개발사업의 경우 현재 주택을 점유하고 있는 사람(임차인, 현금청산자 포함)에게 이사비가 지원됩니다. 이주비는 이사비와 달리 임차인에게는 지원이 안된다는 점이 다릅니다.

5. 마치며

헌 아파트를 주면 새 아파트를 주는 재건축. 그러나 생각보다 고려할 부분이 많습니다. 무엇보다 재건축 사업은 많은 절차와 변수가 있으며 시간도 오래 걸리는 편입니다. 이번 포스팅을 통해 재건축의 이모저모를 공부해 두시기 바랍니다.