지역주택조합 개념, 절차, 조합원 자격, 주의사항, 성공사례

지역주택조합(지주택)은 동일 지역(시, 도)에 거주하는 주민이 주택 및 아파트를 건설하기 위해 조합을 설립한 후 사업을 주체적으로 주도하여 토지를 매입, 그 조합원들이 싼 값에 주택을 취득하도록 하는 사업시행방식을 말합니다. 일반적으로 많이 알고 있는 재건축, 재건축 조합에서 진행하는 것과는 약간 다른 양상입니다. 지역주택조합을 들어보신 분들은 위험하다, 또는 ‘원수에게만 추천해라’는 식의 인식을 가지고 계신 분들이 많으나, 왜 부정적인 인식을 갖게 되었는지는 잘 모르는 경우가 많습니다. 이번 포스팅에서는 지역주택조합의 개념부터 절차, 조합원 자격, 주의사항, 그리고 성공사례까지 다루겠습니다.

지역주택조합 썸네일

1. 지역주택조합의 개념

지역주택조합은 지역사회 내에서 주택 문제를 해결하고 주거환경을 개선하기 위해 결성된 단체로, 회원들이 주택을 공동으로 건설하거나 구매하는 취지를 가지고 있습니다. 대부분이 아파트를 조합원끼리 공동 구매를 하는 것이니 외부 세력의 개입이 상대적으로 적습니다. 따라서 상대적으로 저렴한 분양가를 가집니다. 대부분 상업용지나 단독주택, 저층 건물이 있는 주거지를 매입해서 짓는데 교통이 편리하고 상업지에 가까운 좋은 입지를 가진 곳이 많습니다. 그러나 좋은 입지라고 해서 모두 성공하는 것은 아닙니다. 지역주택조합이 주도하는 사업을 지역조합 주택건설사업이라고 하며 조합원이 사업주체가 되어 사업진행 전반에 책임을 지게 됩니다. 따라서 그 과정에서 많은 어려움이 발생합니다. 

2. 지역주택조합의 절차

지역주택조합의 절차

 

사업 절차 자체는 일반적인 재개발, 재건축보다 더 간소합니다. 지역주택조합 건설사업은 사업예정지의 토지 소유권이 없는 상태에서 조합원 모집을 통해 조달된 자금을 이용하여 대지의 소유권을 취득하는 것부터 시작해야 합니다. 2020년 7월 24일 이후부터 조합원을 모집하고 신고할 때 이미 토지사용권의 50% 이상을 확보해야 합니다. 그리고 조합설립인가 신청을 할 때는 토지사용권원 80% 이상에  토지소유권 15% 이상을 확보해야 합니다. 그리고 사업계획승인을 신청할 때는 토지소유권의 95% 이상을 확보해야 합니다. 이 토지소유권을 확보하기까지 많은 시간과 노력이 소요됩니다. 

3. 조합원 자격

지역주택조합의 조합원이 되려면 3가지 자격을 갖추어야 합니다. 첫 번째로, 조합설립인가 신청일의 1년 전부터 완공된 주택의 입주 가능일까지 세대원 전원이 무주택인 세대의 세대주 또는 세대원 중 1명까지는 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주 자격입니다. 두 번째는 조합설립인가 신청일 당시 해당지역에 6개월 이상 계속 거주하고 있어야 합니다. 세 번째는 본인과 배우자가 같은 또는 지역주택조합의 조합원이어서는 안 되고, 직장주택조합의 조합원이어서도 안됩니다. 이 세 가지 자격을 모두 갖춘다면 조합원이 될 수 있으며, 다만 조합원이 사망하여 지위를 상속받는 사람만 자격유무와 상관없이 조합원이 될 수 있습니다. 

4. 지역주택조합의 주의사항

지역주택조합 사업은 조합원이 사업주체가 되며, 사업 진행 전반에 대해 책임을 집니다. 따라서 조합원 가입계약서를 작성하고 나면 탈퇴가 매우 어렵습니다. 가입계약서와 조합규약을 꼼꼼히 확인하여 불리한 사항은 없는지 반드시 확인하고 따져봐야 합니다. 또한 지역주택조합, 지역주택조합추진위원회에서 조합원을 모집하고 홍보하는 내용이 반드시 이뤄진다는 보장은 없습니다. 법적인 효력이 없어 사업성은 개인이 실효성을 직접 따져봐야 합니다. 많은 지역주택조합 사업장에서는 토지 확보와 조합원 동의를 받는데 긴 시간이 소요됩니다. 문제는 시간이 길어질수록 사업비도 증가하게 되는데 추가 분담금이 발생할 수 있습니다. 분양가격과 동, 호수 등은 조합원 모집단계에서 결정되지 않습니다. 사업계획승인과 분양 승인 절차를 받아야 확정이 됩니다. 보통 조합원을 모집할 때 예상분양가격 등이 쓰여있는 자료를 제시할 수도 있는데 이것은 확정된 금액이 아니라 추정치이고, 사업이 길어질 수 있다는 것을 항상 염두에 두셔야 합니다.

5. 지역주택조합의 성공사례

실패사례가 많지만 그렇다고 성공사례가 없는 것도 아닙니다. 그리고 지역주택조합의 성공사례를 직접 눈으로 보시면 정말 놀랄 정도로 바뀝니다. 가장 대표적인 사례는 서울시 동작구 상도동에 위치한 보라매자이더포레스트입니다. 959세대의 2021년 준공완료된 아파트로, 2023년 10월 기준으로 매매가가 11억~ 18억 선입니다. 7호선 신대방삼거리역을 끼고 있어 입지도 좋고, 외관도 수려합니다. 그 외에도 강변 아이파트, 상도더샵, 이수역힐스테이트, 영등포 푸르지오 등 지역주택조합의 성공사례 아파트들이 있습니다. 사실 지역주택 주택건설사업이 성공하기 위한 몇 가지 유리한 조건들이 있습니다. 가장 먼저 입지가 좋아야 합니다. 성공사례의 대다수가 역세권인데 노후주택이 밀집된 지역이었습니다. 두 번째로 브랜드가 좋은 대형 건설사가 참여합니다. 아파트 브랜드는 수요에 큰 영향을 끼칩니다. 세 번째로는 시행사의 실적이 좋은 곳입니다. 시행사의 실적이 좋은 곳은 성공사례를 많이 배출하는 경향이 있습니다. 네 번째는, 지역주택조합의 가장 관건인 토지확보율이 높아햐 한다는 점입니다. 

6. 마치며

지역주택조합은 지역사회의 주거 문제를 해결하고 조합원이 주도하여 지역 발전을 일으키는 유용한 방법 중 하나입니다. 그러나 지역주택조합을 성공적으로 운영하기 위해서는 신중한 계획과 관리가 필요하며, 금융 및 관리 위험을 최소화하기 위한 노력이 필요합니다. 지역주택조합은 원수에게만 추천하라, 가족이 지역주택조합에 가입하려 한다면 뜯어말려야 한다는 말들이 많습니다. 이번 글을 통해서 지역주택조합에 대해서 기본 지식을 가지시고, 객관적인 시각으로 바라볼 수 있는 눈을 기르시기 바랍니다.