계약갱신청구권 거부, 계약갱신청구권 실거주, 임대인 실거주 확인, 갱신권 거절

계약갱신청구권이란 임차인이 1회에 한하여 임대차 계약 기간이 끝나기 전 6개월에서 2개월 사이에 임대인에게 요구할 수 있는 권리를 말하며, 임대인은 자신이 실거주를 하는 등 정당한 사유가 있다면 이 권리를 거절할 수 있습니다. 최근 계약갱신청구권 거부와 관련하여 임대인의 실거주 입증이나 임대인 실거주 확인 등의 주제들이 떠오르고 있습니다. 이번 포스팅에서는 계약갱신청구권은 무엇인지, 그리고 계약갱신청구권의 거부와 계약갱신청구권의 임대인 실거주 입증, 그리고 임대인 실거주 확인까지 자세히 다뤄보겠습니다. 

계약갱신청구권 거부

1. 계약갱신청구권 이란

계약갱신청구권이란 임대차의 묵시적 갱신과는 별개로 규정된 주택임대차보호법에 의한 권리입니다. 임대인은 임차인의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약부터 적용됩니다. 다만, 임대인에게 특정한 사유가 있다면 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 게약갱신청구권은 다른 말로 계약갱신요구권이라고도 하는데, 이미 자세히 다룬 바가 있어 아래 링크 남겨드립니다. 읽고 오시면 더욱 이해하시기 편하실 것 같습니다.

[계약갱신청구권 정리]

https://eatvitb.tistory.com/entry/%EA%B3%84%EC%95%BD%EA%B0%B1%EC%8B%A0%EC%9A%94%EA%B5%AC%EA%B6%8C-%EC%A0%84%EC%84%B8-%EA%B3%84%EC%95%BD%EA%B0%B1%EC%8B%A0%EC%B2%AD%EA%B5%AC%EA%B6%8C-%EC%9B%94%EC%84%B8-%EA%B3%84%EC%95%BD%EA%B0%B1%EC%8B%A0%EC%B2%AD%EA%B5%AC%EA%B6%8C-%EA%B1%B0%EC%A0%88-%EC%A4%91%EB%8F%84%ED%95%B4%EC%A7%80

2. 계약갱신청구권 거부

계약갱신청구권을 거부할 수 있는 사유로는 여러가지가 있습니다. 첫 번째로 임차인이 2회분의 차임에 해당하는 금액에 이르도록 차임(월세 등)을 연체한 경우입니다. 두 번째로 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 세 번째로는 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하고 거절할 수도 있습니다. 네 번째는 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부, 또는 일부를 전대한 경우, 그리고 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다. 다섯 번째는 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하기 어렵거나, 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 해당 부동산의 점유를 회복해야 할 경우입니다. 이런 경우에는 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 계약 당시 구체적으로 고지하고 그 계획에 따라야 합니다. 또한 건물이 노후, 훼손, 일부 멸실되는 등 안전사고 우려가 있거나 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다. 마지막 여섯 번째는 임대인, 임대인의 직계존속, 직계비속이 해당 부동산에 직접 실거주하는 경우입니다. 이 사유로 계약갱신청구권이 많이 거부되고 있는데, 최근 실거주 의사에 대한 증명을 임대인에게 부여하는 판결이 나오면서 의견들이 나오고 있습니다. 

3. 계약갱신청구권 실거주 입증

임대차 3법이 시행된 지 꽤 시간이 흘렀지만, 실제로 임대인이 실거주를 한다고 해서 임차인을 내보내고 실거주를 하지 않는 경우가 많았고, 기존 임차인들은 입증하기가 어려워 손해배상 소송도 못하고 피해를 보는 사례가 많았습니다. 처음에는 임대인이나 임대인의 직계존속, 또는 직계비속이 거주한다고 했다가 임대인이 전세보증금을 올려 다른 사람에게 주택을 임차하거나 매도하는 경우에는 사실상 허위로 계약갱신청구권을 거절한 것이 됩니다. 그러나 최근 대법원 판결에서 임대인이 실거주를 한다는 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절했을 때, 실거주 의사에 대한 증명을 임대인이 해야 한다는 판결을 내려 파장이 일어났습니다. 이번 판결을 계기로 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 때 구체적인 사유를 밝히는 등 갱신 거절에 대한 절차가 좀 더 명확해질 것이라는 의견이 많습니다. 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 때 실제 거주하려는 의사가 분명히 있다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 입증해야 한다는 판결이 내려진 것입니다. 물론 임대인의 주거 상황이나 임대인과 가족의 직장, 학교 같은 사회적인 환경, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신 요구를 거절하기 전과 후의 임대인 사정, 실거주 의사와 배치되거나 모순되는 언동, 이를 통해 임차인의 신뢰가 훼손될 여지가 있는지, 그리고 실거주를 위한 이사 준비 등을 하였는지 등을 종합적으로 판단해야 한다고 합니다. 예를 들어 임대인 자신이 실거주를 하려고 한다고 했다가 뒤늦게 가족이 실거주를 하려고 한다고 말을 바꾸거나 하면 실제 실거주하려는 의사에 의문점이 들 수 있다는 것입니다. 아직 구체적으로 실거주하려는 의사를 임대인이 임차인에게 어떻게 입증해야 하는지에 대한 구체적인 방안은 나오지 않았습니다. 

4. 임대인 실거주 확인

실제로 임차인에게 실거주를 할 거라고 하면서 계약갱신청구권을 거절했다가, 나중에 다른 사람에게 임차보증금을 올려서 임대를 주거나 집을 매도하는 경우 등 다양한 사례가 있었습니다. 이를 방지하기 위해 임차인은 임대인의 허위실거주를 파악할 수 있는 제도가 생겼습니다. 주택임대차보호법에 따르면 계약갱신을 거절당한 임차인은 임대인과 임차인의 성명, 확정일자 부여일, 차임, 보증금, 임대차 기간을 비롯한 정보들을 확인할 수 있다고 규정하고 있습니다. 계약갱신청구권을 거절당한 임차인이라면 동사무소, 행정복지센터 등을 방문하여 전입세대 열람을 하거나 확정일자 부여일 등을 확인할 수 있습니다. 전입세대 열람을 할 경우 전 임차인만 가능하고, 열람을 하기 위해서는 임차인의 신분증과 이전 임대차계약서 등을 지참해야 합니다. 그러나 전입세대 열람을 하더라도 전입세대가 소유자의 이름과 다른 경우, 즉 직계존속이나 직계비속일 수 있으니 주의해야 합니다. 만약 전입세대열람을 확인하였는데 임대인이 실거주를 하는지 아닌지 확실하지 않다면 주택임대차분쟁위원회에 문의를 하면 됩니다. 만약 실거주가 아니고 가짜실거주, 허위실거주로 판명이 된다면 임대인을 상대로 손해배상 청구를 진행하시면 됩니다. 

5. 마치며 

임차인에게 임대인은 자신이 실거주를 할 경우 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 그러나 자신이 실거주한다고 하면서 임차인을 내보내고, 부동산을 매물로 올려놓거나 임차보증금을 올려서 새로운 임대차계약을 맺는 경우 임차인은 피해를 보게 됩니다. 또한 다른 시각에서 볼 때 진짜 임대인의 실거주하려는 경우 실거주 의사를 어떻게 입증해야 하는지에 대한 문제도 있습니다. 계약갱신청구권과 관련하여 임대인의 실거주 입증이나 임대인 실거주 확인 등의 내용을 미리 공부하셔서 개인적 경제적 목표에 한 발 더 다가서시기 바랍니다.