토지거래허가구역, 토지거래허가제 개념, 확인, 면적, 토지거래 유의사항

토지거래허가구역이란 토지의 투기 억제를 위해서 국토교통부장관과 시, 도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도입니다. 이번 포스팅에서는 토지거래허가구역의 개념, 그리고 토지거래허가구역 지정 현황, 토지거래허가구역에서의 토지거래, 그리고 토지거래 허가대상인 경우들과 그 면적, 토지거래 시 유의사항과 불허의 이유들에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 

토지거래허가구역

1. 토지거래허가구역 개념, 지정 현황

토지거래허가구역이란 국토의 이용 및 관리에 관한 계획을 원활하게 수립하고 집행하며 토지를 합리적으로 이용하기 위해 지정한 것입니다. 토지의 투기적인 거래가 많이 일어나는 지역이나 지가가 급격히 상승하는 지역, 그리고 그러한 우려가 있는 지역의 토지거래 계약에 대해 허가를 받아야 하는 구역을 말합니다. 보통 토지거래허가구역으로 지정되는 곳들은 다음과 같습니다. 첫 번째, 법률에 따른 광역도시계획, 도시, 군기본계획, 도시, 군관리계획 등 토지 이용계획이 새로 수립되거나 변경되는 경우입니다. 두 번째로는 법령이 제정, 개정, 또는 폐지되어 이에 의한 고시, 공고로 인해 토지 이용에 대한 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역들입니다. 세 번째로는 법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근 지역들입니다. 이외에도 국토교통부 장관이나 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사, 특별자치도지사 등이 투기우려가 있다고 인정하는 지역, 또는 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 국토교통부장관이나 시, 도지사에게 요청하는 지역들도 토지거래허가구역 대상이 될 수 있습니다. 토지거래허가구역으로 지정이 되면 최대 5년까지 지정이 가능하며, 이 구역 내 토지를 거래하기 위해서는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이 제도는 1979년부터 도입되었으며, 대표적으로 삼성동, 대치동, 잠실동, 청담동, 압구정동(법정동 기준), 여의도동의 재건축 대상 아파트들, 목동의 신시가지 아파트 등이 가장 잘 알려진 대표적인 토지거래허가구역의 예시입니다. 그 외에도 각종 재개발 구역들도 의외로 많은데, 이것을 정확히 아시려면 각 광역단체의 공고문을 보는 것이 가장 정확합니다. 현재 기준 서울특별시의 토지거래허가구역 지정 현황은 아래 사진으로 확인하시기 바랍니다.

토지거래허가구역 지정 현황

2. 토지거래허가구역에서의 토지거래

토지거래허가구역 내에 있는 토지의 소유권, 지상권, 이 권리의 취득을 목적으로 하는 권리들을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지의 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 처가를 받아야 합니다. 토지 거래 계약에는 예약도 포함되며, 토지거래시 대가를 받고 권리를 이전하거나 설정하는 경우가 해당됩니다. 허가구역 내에 있는 토지를 거래하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 서류를 첨부하여 그 토지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다. 그 서류로는 토지거래계약허가신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금조달계획서입니다. 만약 토지거래허가를 받지 않고 계약을 체결한다고 해도, 그 토지거래계약의 효력은 발생하지 않습니다. 

3. 토지거래 허가 대상, 면적

1) 토지거래 허가 대상

토지거래허가구역 내의 허가 대상은 다음과 같습니다. 첫번째로 허가구역 내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하는 경우입니다. 두 번째로는 허가받은 사항을 대가를 받고 이전, 또는 설정하는 경우처럼 변경하는 경우입니다. 대가는 금전에만 한하지 않으며 물물교환이나 금전으로 환산할 수 있는 것들도 해당됩니다. 만약 허가구역 지정 전에 체결이 완료된 거래 계약인 경우, 허가제는 미적용 대상이며, 계약 체결의 시점 확인은 검인일이나 등기신청일 등 객관적인 증거로만 판단합니다. 세 번째로 구체적인 허가 대상으로는 자기 주거용 택지를 구입하는 경우, 지역 주민을 위한 복지나 편익을 위한 시설을 설치하는 경우, 농업이나 축산업, 임업등을 영위하려는 경우도 해당됩니다. 만약 비농업인, 비임업인 등이 농지나 임야를 구입하는 경우 세대원 전원이 해당 시에 주민등록이 되어있는 자여야 하며, 실제로 해당 지역에 거주해야 합니다. 또한 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역, 지구, 구역 등 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 경우나, 허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에 토지를 이용하려는 경우에도 해당이 됩니다. 만약 허가구역 내 주민의 일상생활이나 통상적인 경제활동에 필요한 경우, 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체 토지를 구입하는 경우에도 토지거래 허가대상으로 포함됩니다. 

2) 토지거래계약 허가대상 토지면적(도시지역)

토지의 용도지역, 용도에 따라서 허가가 필요한 면적이 약간씩 다릅니다. 대표적으로 도시지역의 토지거래허가구역의 용도지역에 따른 면적을 준비해왔습니다. 아래 표의 용도를 살펴보시고, 용도별로 허가를 요하는 면적이 다르니 참고하시기 바랍니다. 

토지거래계약 허가대상 토지면적

4. 토지거래 유의사항, 불허 이유

토지거래계약에 관한 허가 신청을 해도 다음의 사유에 해당한다면 허가를 받을 수 없습니다. 토지거래허가구역 내에서의 토지거래를 하는 경우 유의사항들이 있으니 꼭 참고하여 지키시기 바랍니다. 가장 먼저 불허가되는 사항은 자신의 거주용 주택용지로 이용하려는 것이 아닐 때입니다. 두 번째는 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장, 군수, 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려는 것이 아닌 경우입니다. 세 번째로는 허가구역에 거주하는 농업인이나 임업인, 어업인 또는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제10조 제1항에 따른 자가 그 허가구역에서 농업이나 축산업, 임업 또는 어업을 경영하기 위해 필요한 것이 아닌 경우에도 불허가됩니다. 네 번째는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라서 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 시행하는 사람이 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것이 아닌 경우입니다. 다섯 번째는 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률에 따라 지정된 지역이나 지구, 구역 등의 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 사람이나 시행하려는 사람이 토지를 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우입니다. 여섯 번째는 허가구역의 지정 구역이 속한 특별시와 광역시, 특별자치시, 시, 군, 또는 인접한 특별시나 광역시, 특별자치시, 시, 군에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하려는 것인 경우나 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 하는 자가 그 사업에 이용하려는 것이 아닌 경우입니다. 일곱 번째는 허가구역이 속한 특별시나 광역시, 특별자치시, 시, 군에 거주하고 있는 자의 일상생활과 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 부동산거래신고 등에 관한 법률 시행령 제10조 제2항의 용도에 이용하려는 것이 아닌 경우입니다. 여덟 번째는 도시, 군 계획이나 그 밖의 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 맞지 않는 경우, 아홉 번째는 생태계의 보전과 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 끼칠 우려가 있는 경우, 열 번째는 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 않을 때입니다. 토지거래 불허가 이유는 여러 가지가 있지만 이 불허가 이유를 반대로 생각하면 토지거래허가의 적합한 이유가 될 수 있습니다. 

5. 마치며

토지거래허가구역의 토지를 매매, 거래하고자 하는 경우 반드시 사전에 허가를 받아야 합니다. 때문에 미리 토지거래허가구역의 개념을 알아두시고, 현재 기준으로 토지거래허가구역은 어디인지 따져보셔야 합니다. 이번 포스팅을 통해 토지거래허가구역에 대해 미리 공부해두시고, 기억해 두시기 바랍니다.