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대수선은 기존 건물의 일부 또는 전체를 해체하고, 그 대지에 종전과 같은 규모로 건물을 다시 세우는 것을 말합니다. 이는 건물의 전체 또는 일부를 새로 세우는 것이므로 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 세우는 개축과는 구별됩니다. 대수선은 주로 건물의 노후화나 구조적인 결함 등으로 인해 건물의 일부 또는 전체를 새롭게 고쳐야 할 때 사용됩니다. 따라서 건물의 외벽이나 구조를 유지하면서 내부를 새롭게 고치는 경우에 주로 적용됩니다. 이번 포스팅을 통해서 대수선에 대해서 알아보고, 대수선과 비슷하게 쓰이는 증축, 신축, 개축, 재축의 뜻에 대해서 알아보겠습니다. 그리고 대수선의 허가, 신고에 대해서 자세히 살펴본 뒤 마지막으로 다중주택과 다가구주택에 대해서 말씀드리겠습니다.

대수선

1. 대수선 

대수선(大修繕)은 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선, 변경하거나 증설하는 것을 말합니다. 이는 증축, 개축 또는 재축에 해당하지 않으며, 아래의 조건 중 하나에 해당합니다.

1. 내력벽을 증설하거나 해체하거나, 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 경우

2. 기둥을 증설하거나 해체하거나, 세 개 이상을 수선 또는 변경하는 경우

3. 보를 증설하거나 해체하거나, 세 개 이상을 수선 또는 변경하는 경우

4. 지붕틀을 증설하거나 해체하거나, 세 개 이상을 수선 또는 변경하는 경우

5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설하거나 해체하거나, 수선 또는 변경하는 경우

6. 주계단, 피난계단 또는 특별 피난계단을 증설하거나 해체하거나, 수선 또는 변경하는 경우

7. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설하거나 해체하거나, 수선 또는 변경하는 경우

8. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설하거나 해체하거나, 벽면적 30제곱미터 이상을 수선 또는 변경하는 경우

이러한 작업은 일반적으로 건축법에 따라 규제되며, 대수선 작업을 수행하기 위해서는 관련 법령과 규정을 준수해야 합니다.

2. 증축, 신축, 개축, 재축 뜻

1. 증축: 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다.

2. 신축: 건축물이 없는 대지에 새로운 건축물을 건설하는 것을 말합니다. 이때, 부속건축물만 있는 대지에 새로운 주된 건축물을 건설하는 것도 포함됩니다. 개축이나 재축하는 것은 제외됩니다.

3. 개축: 기존 건축물의 전부 또는 일부를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 새로운 건축물을 건설하는 것을 말합니다. 내력벽, 기둥, 보, 지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말합니다.

4, 재축: 건축물이 천재지변이나 기타 재해로 인해 완전히 파괴된 경우, 그 대지에 일정한 조건을 갖추어 다시 건축하는 것을 말합니다. 연면적 합계는 종전 규모 이하로 하며, 동수, 층수, 높이가 종전 규모를 초과하는 경우에는 해당 동수, 층수, 높이가 건축법 및 건축법 시행령에 적합해야 합니다.

5. 이전: 건축물의 주요 구조부를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말합니다.

이렇게 다양한 용어들은 건축물의 건설이나 변경에 관한 법적 규제와 관련이 있으며, 건축 작업의 법적 구분과 절차를 명확히 하기 위해 사용됩니다.

3. 대수선 허가, 신고

1) 증축, 대수선 허가 

주택을 증축하거나 대수선 하려는 사람은 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가권자는 증축·대수선 허가를 하기 전에 한국건축규정의 준수 여부를 확인해야 합니다. 이후 허가권자는 증축·대수선 허가를 한 경우 허가서를 신청인에게 발급하게 됩니다. 허가 없이 도시지역에서 건축물을 증축·대수선 한 경우 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처해집니다. 도시지역 밖에서 허가 없이 건축물을 증축·대수선 한 경우 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해집니다. 다음의 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출해야 합니다. (전자문서로 제출 가능)

- 건축·대수선·용도변경(변경)허가 신청서

- 건축할 대지의 범위에 관한 서류

- 건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류: 다만, 국유지 또는 공유지에 대해서는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류가 필요합니다.

- 건축할 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였음을 증명하는 서류

- 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 서면동의서 및 해당 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상임을 증명하는 서류

- 해당 건축물의 개요

- 사전결정서 (건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정서를 받은 경우에만 해당)

- 건축계획서 및 배치도 (표준설계도서에 따라 건축하는 경우에는 해당하지 않음)

- 허가 등을 받거나 신고를 하기 위해서 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류

- 결합건축협정서 (해당 사항이 있는 경우)

2) 증축, 대수선 신고

특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축·대수선·용도변경신고서를 받으면 해당 내용을 확인한 후 건축·대수선·용도변경 신고필증을 신고인에게 교부합니다. 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하는 경우에는 5천만 원 이하의 벌금이 부과됩니다. 신고 시에는 아래 서류들이 필요합니다.

- 건축할 대지의 범위에 관한 서류

- 건축할 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류: 단, 국유지나 공유지의 경우 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류로 대체할 수 있습니다.

- 건축할 대지의 사용권 확보를 증명하는 서류

- 건축물의 건축신고서에 필요한 서류: 연면적의 합계가 100제곱미터를 초과하는 단독주택의 경우: 건축계획서, 배치도, 평면도, 입면도, 단면도, 구조도, 규제「건축법」 제23조에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 경우에는 건축계획서 및 배치도를 제출하며 건축에 관한 사전결정을 받은 경우에는  평면도를 제출합니다.

- 허가 및 신고를 위해 제출해야 하는 기타 서류

- 건축물의 구조안전을 확인하는 서류: 구조도 및 구조계산서 등

4. 다중주택과 다가구주택

1) 다중주택

- 다중 거주 가능: 학생, 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있습니다.

- 독립된 주거의 형태 아님: 주택이지만 각 실별로 욕실은 설치되어 있으나 취사시설은 설치되어 있지 않습니다.

- 규모 제한: 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하입니다. 그리고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하입니다. 필로티 구조를 사용하여 1층의 일부 또는 전체를 주차장으로 사용하고, 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외합니다.

- 적정한 주거환경 조성: 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준을 충족해야 합니다.

2) 다가구주택

- 다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않습니다.

- 층수 제한: 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하입니다. 필로티 구조를 사용하여 1층의 일부 또는 전체를 주차장으로 사용하고, 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외합니다.

- 규모 제한: 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하입니다.

- 세대수 제한: 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다.

5. 마치며

대수선은 기존 건물을 최대한 보존하면서 필요한 부분을 보수하거나 개선하는 절차로, 기존 건물을 새로 세우는 것보다 비용을 절약할 수 있고, 주변 환경에 미치는 영향을 최소화할 수 있는 장점이 있습니다. 이번 포스팅을 통해 대수선에 대해 많은 정보를 얻어가시기 바랍니다.