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전대차는 임차인이 자신의 임차권에 기초하여 주택을 제3자에게 임차하거나 사용, 수익 할 수 있게 하는 계약으로, 임대인의 동의 없이 성립할 수는 있습니다. 전전세는 임차인이 자신이 임차받은 주택을 제3자에게 임대하고, 그 대가로 받은 임대차대금으로 원 임대인에게 임대차대금을 지불하는 계약으로, 원 임대인의 동의가 필요합니다. 이번 포스팅에서는 전대차의 뜻과 임대인의 동의가 있는 전대차, 임대인의 동의가 없는 전대차, 주택의 일부분을 전대차하는 경우를 나누어서 자세히 설명드리겠습니다.

전대차

1. 전대차 뜻

전대차란 한 사람이 자신의 임차권에 기초하여 임대받은 주택(또는 부동산)을 제3자에게 임차하거나 사용, 수익 할 수 있도록 하는 계약입니다. 전대차는 주로 원 임차인이 직접 거주하지 않는 주택이나 부동산을 제3자에게 임대하는 경우에 발생합니다. 전대인은 자신이 임차한 주택을 제3자에게 임대하거나 사용, 수익 할 수 있는 권리를 전차인에게 양도합니다. 이로써 전대인과 전차인 간에는 새로운 임대차 관계가 형성됩니다. 하지만 전대인과 임대인(주택의 실질적인 소유주 또는 원 임대인) 간의 임대차 관계는 계속 유지됩니다. 전대차 계약은 임대인의 동의 없이 전대인과 전차인 간의 계약으로 성립합니다. 그러나, 임차인은 임대인의 동의 없이 전대차를 할 수 없습니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 전대차를 하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 전대차를 한 경우라도, 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위가 아닌 특별한 사정이 인정될 경우, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 성립했다는 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없습니다. 이 경우 전차인은 전대차 및 그에 따른 사용과 수익을 임대인에게 주장할 수 있습니다. 임대인과 임차인 간의 특별한 약정으로, 전대차에 임대인의 동의가 필요하지 않은 것으로 하는 것이 가능합니다. 예시를 들어 설명드리겠습니다. A 씨가 B 씨의 집을 임차하여 거주하고 있습니다. A 씨는 자신이 임차한 집을 C 씨에게 전대차합니다. 이 경우, 아래와 같이 관계가 성립됩니다.

A 씨: 전대인 (원래의 임차인)

B 씨: 임대인 (주택의 실질적인 소유주 또는 원 임대인)

C 씨: 전차인 (새로운 임차인)

전대차 계약이 성립하면, A 씨와 C 씨 간에는 새로운 임대차 관계가 형성되지만, A 씨와 B 씨 간의 임대차 관계는 계속 유지됩니다. 임대인 B 씨는 A 씨의 동의 없이 전대차가 이루어진다면 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

2. 임대인의 동의가 있는 전대차의 경우

1) 전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계

전대인은 전차인에게 임대인으로서의 권리와 의무를 가지게 됩니다. 이는 전대차 계약의 내용에 따라 정해집니다.

2) 임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계

임대인과 임차인 간의 관계는 전대차의 영향을 받지 않습니다. 임대인은 임차인에 대해 임대차계약에 따른 권리를 행사할 수 있습니다

3) 임대인과 전차인 사이의 관계

전차인은 임대인에 대해 직접 의무를 부담합니다. 전차인은 전대차 계약에 따라 전대인에게 차임지급 등의 의무를 부담하게 됩니다. 전차인이 일정한 전제 하에 임대인에게 이행하면 임차인에 대한 의무는 면하게 됩니다. 그러나 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없습니다. 임대차관계가 기간만료 등이 아닌 임대인과 임차인의 합의로 종료한 경우에는 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다.

따라서 전대차의 존속을 전차인이 주장할 수 있습니다. 임대차계약이 해지의 통고로 종료되더라도 임차주택이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다. 전차인은 주택 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건에 대해서도 전대차의 종료 시에 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.

3. 임대인의 동의가 없는 전대차의 경우

1) 전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계

전대차 계약은 전대인(임차인)과 전차인 사이에서 유효하게 성립합니다. 전차인은 전대인에게 주택을 사용하고 수익할 수 있는 채권을 취득합니다. 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 받아야 하는 의무를 지게 됩니다. 

2) 임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계

임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 유지됩니다. 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다. 

3) 임대인과 전차인 사이의 관계

임대인의 동의 없는 임차주택의 전대는 임대인에게 효력이 없습니다. 전차인이 주택을 점유하는 경우, 임대인에 대해서는 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차주택의 반환을 청구할 수 있습니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택을 전대한 경우, 그 효력이 없으므로, 임차인이나 전차인은 임차주택의 전대를 가지고 제3자는 물론 임대인에게도 대항할 수 없습니다. 따라서 임차인이 대항력을 취득하더라도 임차주택의 전대에 따른 전차인은 임차인의 대항력을 원용하거나 자신의 고유한 대항력을 취득할 수 없습니다. 이 경우 원래의 임차인도 제3자에게 임차주택을 전대함으로써 그 주택의 점유를 중단하였다면 대항력이 상실됩니다. 전대차 계약이 성립하면, A 씨와 C 씨 간에는 새로운 임대차 관계가 형성되지만, A 씨와 B 씨 간의 임대차 관계는 계속 유지됩니다. 임대인 B 씨는 A 씨의 동의 없이 전대차가 이루어진다면 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

4. 주택의 일부분의 전대차

주택의 임차인이 그 주택의 소부분(극히 일부분)을 다른 사람에게 사용하게 할 때에는 전대의 제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리의 확정에 관한 규정이 적용되지 않습니다. 임차인은 임대인의 동의를 얻지 않고 그 주택의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 할 수 있으며, 이 경우에도 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다. 주택의 소부분의 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담하지 않습니다. 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우에는 전차인의 권리가 소멸합니다. 다만, 임대인, 임차인 당사자 간의 특약으로 주택 소부분의 전대차를 주택 전체의 전대차와 같이 취급하는 것은 유효합니다.

5. 마치며

전대차는 임차인이 자신의 임차권에 기초하여 주택을 제3자에게 임차하거나 사용, 수익 할 수 있게 하는 계약입니다. 이 계약은 임차인과 전차인 사이에서 성립하며, 임대인의 동의 없이도 성립합니다. 전대인과 전차인 사이에는 새로운 임대차 관계가 형성되며, 이로 인해 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 받아야 합니다. 전차인은 주택을 사용하고 수익 하면서 원래의 임차인과는 별개의 임대차 관계가 생기게 됩니다. 이번 포스팅을 통해서 전대차에 대한 많은 정보를 얻어가시기 바랍니다.