생활형숙박시설 생숙 뜻, 규제, 용도변경, 이행강제금

생활형숙박시설은 다른 말로 레지던스라고도 하며, 문재인 정부의 부동산 규제가 강화되자 상대적으로 규제가 적었던 생활형숙박시설로 투자자들이 몰리는 현상이 있었습니다. 수요는 17년부터 점차 증가하면서 경쟁률이 점점 높아졌고 21년도 분양한 ‘힐스테이트 해운대 센트럴’의 경우 경쟁률이 3,232:1이 될 정도로 수요가 높아졌습니다. 다른 지역도 입지가 좀 좋은 지역들은 몇 백대 1, 몇 천대 1의 경쟁률을 육박했습니다. 그러나 추가적인 법령 개정과 규제로 인해 생활형숙박시설에 대한 집회와 논란은 현재 진행 중입니다. 이번 포스팅에서는 생활형숙박시설의 뜻과 생활형숙박시설과 관련된 법과 규제들, 그리고 오피스텔로의 용도변경 특례와 이행강제금 등에 대해서 알아보겠습니다. 

생활형숙박시설

1. 생활형숙박시설 뜻

생활형숙박시설은 호텔과 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 호텔식 서비스를 갖춘 숙박시설을 말합니다. 엄밀히 말하면 주거용 시설이 아니라 상업용 시설이라고 말할 수 있습니다. 생활형숙박시설은 일반 모텔 같은 숙박시설과 달리 가스레인지 등을 사용하는 조리시설을 갖출 수 있었고, 마치 다세대주택처럼 개별 등기가 가능했습니다. 그리고 상업시설이기에 오피스텔을 짓기 어려운 지역에도 규제가 비교적 자유로워 건축이 가능합니다. 

2. 생활형숙박시설 규제

아파트는 주거시설이기에 주택법에 따르고, 오피스텔은 주거용과 상업용으로 나눠서 쓸 수 있기에 건축법을 따릅니다. 생활형숙박시설은 건축법과 공중위생관리법을 따르는 상업시설로 구분됩니다. 따라서 숙박업 등록이 가능하며, 특히 사람들이 생활형숙박시설 분양에 엄청나게 몰렸던 이유는 주택이 아니므로 세법상 주택 수에도 들어가지 않았으며 아파트 청약 시 무주택자로 인정된다는 것이었습니다. 게다가 대출 제한이나 규제도 없어 아파트와 오피스텔보다 더 많은 투자금을 끌어올 수 있었습니다. 세금도 오피스텔과 같게 4%의 취득세를 부담하지만 종합부동산세도 비과세라는 장점이 있었습니다. 오피스텔은 주택으로 임대했을 때 종합부동산세가 과세되며, 일반 상업용으로 임대할 때는 비과세 되는데 생활형 숙박시설은 애초에 상업용 시설이기 때문에 여러 가지 규제가 느슨했습니다. 다만 생활형숙박시설은 말 그대로 ‘숙박업’을 운영해야 하는 공간이고 공중위생관리법의 규제를 받으므로 숙박업 신고를 해야 합니다. 생활형숙박시설을 가지고 있는 사람이 임대사업자로 등록해서 실제로 모텔이나 에어비앤비를 운영하는 것처럼 숙박업을 운영해야 하는 것입니다. 그러나 투자자의 대부분이 숙박업 용도로 사용하는 것이 아니라 주거용으로 사용하고, 주거용으로 임차인을 받거나 본인이 실거주를 하고 있는 경우도 많았습니다. 2020년에 문제가 제기되어 2021년에 건축법 시행령을 개정하였고 이후 분양되는 생활형숙박시설은 아예 주거용으로 사용하지 못하도록 규제하고 있습니다. 

3. 생활형숙박시설 용도변경(+ 용도변경 특례, 이행강제금)

그러면 2020년 전에 높은 경쟁률을 뚫고 분양받은 생활형숙박시설은 어떻게 해야 할까요? 기존에 분양받았던 분들이나 주거용으로 생활형숙박시설을 이용하는 사람들에게 정부는 오피스텔로 전환할 수 있는 유예기간을 2년 주었습니다. 2023년 10월 14일까지 용도변경을 하되, 오피스텔 건축기준 중 몇 가지는 풀어주었습니다. 발코니 설치도 되고, 전용 출입구가 없어도 가능하며, 바닥난방도 된다는 것입니다.(오피스텔 용도변경 특례) 세월은 흘러 2023년 9월 25일 정부는 생활숙박시설에 대한 이행강제금 부과 시점을 24년 말로 다시 유예하기로 했습니다. 또한 정부는 생활형숙박시설이 준주택으로 인정되지 않으며, 상업용임을 강조했습니다. 다만 생활형숙박시설을 오피스텔로 용도변경했을 때의 특례(발코니 설치, 전용출입구, 바닥난방 등)는 연장하지 않으며 예정대로 23년 10월 14일로 종료됩니다. 이행강제금은 매년 공시지가의 10%라고 하니 굉장히 높은 편입니다. 10년 동안 이행강제금을 낸다면 원금과 거의 비슷해질 것이기 때문입니다. 생활형숙박시설을 오피스텔로 용도변경하기 위해서는 몇 가지 조건들이 필요합니다. 먼저 분양자 100%의 동의(또는 소유자 80% 이상 동의), 지구단위계획 변경, 적정 주차장 대수 확보, 복도의 폭 1.8m 확보 등 생각보다 까다로운 기준입니다. 오피스텔로 용도변경했을 때의 특례를 감안하더라도 이러한 조건들을 갖추기가 매우 어려워 현실성이 떨어진다는 말도 있습니다. 

4. 마치며

2023년까지만 10월 14일까지 용도변경을 허용하고 이후에는 이행강제금을 부과하겠다는 정부는 2023년 9월 25일에 유예기간을 24년 말까지 연장시키겠다고 발표하였습니다. 현재 생활형숙박시설을 가지고 계신 분들은 주거용으로 임대하거나 전입신고도 하고 실거주를 하시는 분들도 있을 것입니다. 이 유예기간 내 오피스텔로 용도를 변경할 수 있다면 변경하거나 아니면 진짜 숙박업을 운영하는 방안, 매도하는 방안 등 여러 가지 방안을 고민해야 합니다. 몇 년 전만 해도 생활형숙박시설이 나온 지 얼마 안 되었을 때만 해도 마치 주거용으로 사용할 수 있는 것처럼 광고하는 경우도 많았고, 이행강제금에 대해서도 잘 모르고 분양을 덜컥 받는 분도 많았습니다. 앞으로 생활형숙박시설은 어떻게 될지, 관심을 가지고 주의 깊게 지켜봐야 합니다.