토지분할 정리(토지분할 최소면적 포함), 지적측량, 토지합병 절차

토지분할은 필지를 여러 개로 나누는 것, 토지합병은 여러 필지를 한 개의 필지로 합치는 것을 말합니다. 이동할 수 없는 자산, 부동산 중에서도 가장 근간이 되는 토지는 소유권 등의 변화가 생기거나 기타 형질이 변경되는 등의 변화가 생기기도 합니다. 그럴 때 필요한 절차로 토지 분할과 토지 합병을 거치게 됩니다. 이 포스팅에서는 토지분할이란 무엇인지, 그리고 토지분할에 가장 핵심적인 개념인 토지분할 최소면적과 지적 측량에 대해서 다루겠습니다. 토지합병이 무엇인지, 그리고 불가능한 경우에 대해서도 자세히 다루겠습니다.

토지분할 토지합병

1. 토지 분할

1) 토지분할이란?

토지 분할이란 말 그대로 토지를 나누는 것을 말하며, 보통은 한개의한 개의 필지의 토지를 2개의 필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말합니다. 토지의 분할은 임의대로 할 수 있는 것이 아니라 소유권 이전이나 매매 등으로 필요한 경우, 그리고 토지 이용상 지상 경계를 시정하기 위한 경우, 토지의 일부가 형질이 변경되어 지목이 다르게 바뀐 경우에만 가능합니다. 특히 매매의 경우 많이 분할하며 토지를 분할하고자 한다면 토지 유자가 지적 소관청에 분할을 신청하게 됩니다. 따라서 토지분할은 소유자 임의대로 할 수 있는 것이 아니며, 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아서 할 수 있는 것입니다. 토지 소유자는 지적공부에 등록된 한 개의 필지의 일부가 형질이 변경되거나 용도가 변경된 경우, 변경된 날로부터 60일 이내 지적소관청에 토지의 분할을 신청하게 됩니다. 그러나 토지 분할 자체가 불가능한 경우도 있습니다. 첫 번째로, 건축법상 최소 토지면적 분할면적으로 제한될 때입니다. 두 번째로 조례상 최소 토지면적 분할에 제한이 있을 때입니다. 세 번째로는 농지법상 2000㎡ 이하라서 토지 분할이 제한될 때입니다. 네 번째로는 그린벨트(개발제한구역) 내 토지분할 제한으로, 일반 필지에서 토지 분할일 경우 200㎡ 이하, 건축을 위해 분할하고자 할 때는 330㎡ 이하로 제한됩니다. 

2) 토지분할 최소면적

토지분할 최고 면적 미만일 경우 토지분할이 제한됩니다. 주거지역의 경우 토지분할 최고면적은 60㎡ 미만입니다. 상업지역이나 공업지역의 경우에는 150㎡ 미만, 녹지지역의 경우에는 200㎡ 미만입니다. 그린벨트(개발제한구역) 에서는 200㎡ 미만, 기타 지역에서는 60㎡ 미만입니다. 농업생산기반사업이 시행된 농지의 경우 2,000㎡ 미만 면적의 토지의 경우 토지분할이 제한됩니다. 예를 들어 상업지역의 500㎡ 토지를 분할하고자 한다면, 400㎡와 100㎡ 분할은 불가능합니다. 150㎡ 미만의 토지가 되어버리기 때문입니다. 

3) 지적측량

토지를 분할 할 때 필수 절차인 지적측량은 토지를 지적공부에 등록하거나 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 표시하기 위해 필지의 경계, 좌표와 면적을 정하는 측량을 말합니다. 토지분할 외에도 지적기준점을 정하거나, 지적측량성과를 검사하는 경우, 지적공부를 복구하는 경우, 토지를 신규 등록하는 경우, 등록 전환하는 경우, 축척을 변경하는 경우 등 다양한 목적을 가집니다. 지적 측량을 하고자 할 때는 소유자나 이해관계인이 지적측량업의 등록을 한 사람, 또는 한국국토정보공사에 지적측량을 의뢰합니다. 측량기간은 5일이며, 지적측량수행자가 측정을 한 후에는 시, 도지사, 시장 등 지적소관청으로부터 측량성과를 검사받습니다. 이것을 지적측량성과의 검사라고 말합니다. 이렇게 검사도 하지만, 지적측량에 대한 다툼이 생기는 경우가 가끔 있습니다. 이럴 때는 관할, 시, 도지사를 거쳐 지방지적위원회에 지적측량 적부심사를 청구할 수 있습니다. 시, 도지사는 신청받은 30일 이내에 다툼이 되는 지적측량의 경위와 성과, 그리고 해당 토지에 대한 토지이동 및 소유권 변동 이력, 해당 토지 주변의 측량기준점이나 경계, 주요 구조물 등의 현황실측도를 조사해서 지방지적위원회에 회부하게 됩니다. 적부심사청구를 회부받은 지방지적위원회는 심사청구를 회부받은 날로부터 60일 이내 심의와 의결 절차를 마치게 되며, 지적측량 적부심사가 의결되면 시, 도시사에게 송부하고, 시, 도지사는 의결서를 받은 날로부터 7일 이내에 지적측량 적부심사를 청구했던 사람과 이해관계인에게 통지하게 됩니다. 

2. 토지 합병

1) 토지합병이란?

토지합병은 토지분할과 반대의 개념으로 보시면 됩니다. 지적상 등록된 2개 이상의 필지들을 한개의 필지를 합쳐 등록하는 것을 말합니다. 토지를 합병하려고 한다면 지적소관청에 합병을 신청해야 하며, 토지 소유자는 주택법에 따른 공동주택의 부지나 도로, 제방, 하천, 구거, 유지, 외에 공장용지나 학교용지, 철도용지, 수도용지, 공원이나 체육용지 등 다른 지목의 토지 등 합병해야 할 토지가 있다면 그 사유가 발생한 날로부터 60일 이내 지적소관청에 신청하면 됩니다. 

2) 토지합병 불가능한 경우

토지합병 또한 무조건 임의대로 할 수 있는 것은 아닙니다. 가장 대표적으로 합병하려는 토지가 지번부여지역이나 지목, 소유자가 서로 다르다면 합병이 안 됩니다. 그리고 소유권, 지상권, 전세권, 임차권의 등기, 승역지에 대한 지역권 등기, 합병하고자 하는 토지 전부에 대한 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 같은 저당권의 등기, 합병하려는 토지 전부에 대해 부동산등기법 제81조 제1항 각 호의 등기사항이 동일한 신탁등기 외에 다른 등기가 있는 경우에는 합병할 수 없습니다. 그 외에도 합병하고자 하는 토지의 지적도나 임야도 축척이 다른 경우나, 필지가 연접하여 붙어있지 않은 경우에 합병은 안됩니다. 그리고 등기된 토지와 미등기 된 토지를 합병하는 행위도 불가능합니다. 합병하고자 하는 토지의 소유자별 공유지분이 다르거나, 토지가 구획정리, 경지정리, 축척변경을 시행하고 있는 지역의 토지, 그 지역 밖의 토지인 경우에도 역시 합병은 불가능하다고 보시면 됩니다. 토지 소유자의 주소가 서로 다른 경우, 토지합병 신청을 받은 지적소관청에서는 토지등기사항증명서나 법인등기사항증명서(신청인이 법인인 경우), 주민등록표 초본(신청인이 개인인 경우)을 확인하여 토지소유자가 동일인인지를 확인하게 됩니다. 

3. 마치며

토지는 이동할 수 없는 자산이자 각 국가에 소속된 자산으로, 임의대로 쉽게 나누거나 합칠 수 없다는 특징이 있습니다. 토지 분할과 토지 합병 모두 지적소관청의 허가를 받아야 한다는 공통점이 있고, 절차대로 시행하여야 합니다. 이번 포스팅을 통해 토지 분할과 토지 합병에 대한 개념을 숙지하시고 개인읙 경제적 목표에 한 발 더 다가서시기 바랍니다.