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아파트 관리비는 매달 청구되고 있지만 실제로 관리비 고지서를 받았을 때 별 의심 없이 관리비를 내고, 정확히 이것이 무엇에 쓰이는지 모르는 경우들이 많습니다. 관리비란 일반관리비나 청소비, 경비비 등의 아파트 단지를 관리하기 위한 총금액의 합계를 말하여, 이와 헷갈리는 개념으로 관리비 예치금과 장기수선충당금 등이 있습니다. 이번 포스팅에서는 아파트 관리비의 개념과 아파트 관리비를 조회하는 방법, 관리비 예치금과 반환, 장기수선충당금과 반환에 대해서 자세히 살펴보겠습니다.

장기수선충당금

1. 아파트 관리비

1) 아파트 관리비 개념

관리비란 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기 유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 위탁관리수수료 등의 월별 금액의 합계액을 말합니다. 비목별 세부 명세와 관련해서는 공동주택관리법으로 정하고 있습니다. 의무관리대상 아파트의 집주자와 사용자는 그 아파트의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리 주체에게 납부하게 되어 있습니다. 의무관리대상 아파트란, 해당 아파트를 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성해야 하는 등의 일정한 의무가 부과되는 아파트를 말하며, 그 기준은 다음과 같습니다. 첫 번째, 300세대 이상의 아파트라면 의무관리대상 아파트가 됩니다. 두 번째, 150세대 이상의 아파트로서 승강기가 설치된 아파트입니다. 세 번째는 150세대 이상의 아파트이면서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함)의 아파트입니다. 네 번째는 건축법 11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물 모두 해당됩니다. 다섯 번째는 첫 번째부터 네 번째의 기준에는 해당하지 않는 공동주택이지만 전체 입주자 등의 3분의 2 이상이 서면 동의를 한 경우의 아파트입니다. 여기서의 입주자는 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말하며, 사용자는 아파트를 임차한 임차인 등을 말합니다. 임대주택의 임차인은 제외됩니다. 아파트 관리비를 통해 아파트를 관리하는 관리주체는 해당 단지 아파트의 자치관리기구의 대표자인 아파트의 관리사무소장, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자나 임대사업자, 주택임대관리업자 등을 말합니다. 만약 국가 또는 지방자치단체인 관리주체가 관리하는 아파트의 장기수선충당금 또는 관리비가 체납된 경우 국가 또는 지방자치단체는 국세 또는 지방세 체납처분의 예에 따라 해당 장기수선충당금 또는 관리비를 강제징수할 수 있습니다. 

2) 아파트 관리비  조회

관리주체는 아파트 관리비 등을 통합하여 부과하는 경우, 그 수입 및 집행세부내용을 쉽게 알 수 있도록 정리해서 입주자와 사용자에게 알려주어야 합니다. 아파트 관리비가 적정한지 알고 싶다면 국토교통부의 공동주택관리정보시스템  사이트에서 확인할 수 있습니다. 의무관리대상 아파트의 관리주체는 항목별 산출내역(세대별 부과내역은 제외)을 다음달 말일까지 해당 아파트단지의 인터넷 홈페이지, 관리사무소 게시판, 동별게시판, 국토교통부장관이 운영하는 공동주택관리정보시스템에 공개해야 합니다. 다만, 공동주택관리정보시스템에 공개하기 곤란한 경우 해당 아파트단지의 인터넷 홈페이지에만 공개할 수도 있습니다. 만약 관리비등의 내역을 공개하지 않거나 거짓으로 공개한 자는 500만 원 이하의 과태료를 부과하게 됩니다. 그 항목별 산출내역이라 함은 관리비와 사용료 등, 장기수선충당금과 그 적립금액, 잡수입 등입니다. 여기서의 관리비 등이라 함은, 관리비와 사용료 등 전반을 말하며 전기료와 수도료, 가스사용료, 지역난방 아파트라면 난방비와 급탕비, 정화조오물수수료, 생활폐기물수수료, 아파트 단지 안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료, 입주자 대표회의 운영경비, 선거관리위원회 운영경비, 장기수선충당금과 그 적립액, 하자보수보증금과 그 밖의 해당 아파트 단지에서 발생하는 모든 수입에 따른 금전 등을 말합니다. 

2. 관리비 예치금

1) 관리비 예치금 개념

관리비 예치금이란 아파트 관리비 중에서도 아파트 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비를 말합니다. 아파트 관리주체는 해당 아파트의 공용 부분의 관리와 운영에 필요한 경비(관리비 예치금)를 아파트 소유자로부터 징수할 수 있습니다. 의무관리대상 아파트를 건설한 사업주체는 입주 예정자의 과반수가 입주할 때까지 아파트를 직접 관리하는 경우 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에 따라 관리비 예치금을 징수할 수도 있습니다. 

2) 관리비 예치금 반환

관리주체는 소유자가 아파트의 소유권을 상실한 경우 징수한 관리비예치금을 반환해야 합니다. 다만, 소유자가 관리비나 사용료, 장기수선충당금 등을 미납했다면 관리비 예치금에서 정산한 후 그 잔액을 반환하면 됩니다.  보통 아파트를 매매하게 되었을 때, 매수인은 매도인이 이제껏 납부해 왔던 관리비 예치금을 계산하여 매도인이 마지막으로 쓴 관리비에서 매도인이 납부해 왔던 관리비예치금을 뺀 금액을 주게 됩니다. 만약 그 값이 음수인 경우, 매도인이 매수인에게 그에 맞는 금액을 정산해 주면 됩니다. 

3. 장기수선충당금

1) 장기수선충당금 개념

장기수선충당금이란 아파트의 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용들을 말합니다. 관리주체는 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체, 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해두어야 합니다. 장기수선충당금 요율은 해당 아파트의 공용부분의 내구연한 등을 감안해서 관리규약으로 정하게 되며, 적립금액은 장기수선계획에서 정합니다. 월간 세대별 장기수선충당금은 다음의 계산식으로 산정됩니다. 

월간 세대별 장기수선충당금
= [장기수선계획기간 중 수선비 총액 / (총 공급면적 * 12* 계획기간(년)] * 세대당 주택공급 면적

아파트 장기수선충당금의 적립 기준일은 아파트의 경우 임시 사용승인 또는 사용검사일을 받은 날로부터 1년이 경과한 날이 속하는 날부터 매달 적립하게 됩니다. 만약 아파트 중 분양되지 않은 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담하게 됩니다. 만약 장기수선충당금을 적립하지 않았다면 500만원의 과태료가 부과됩니다. 장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 맞게 작성하고, 입주자대표회의의 의결을 거쳐서 사용합니다. 원칙적으로 장기수선충당금은 장기수선계획에 따르지만, 입주자 과반수의 서면동의가 있다면 아파트 하자심사, 분쟁조정위원회 조정 등의 비용이나 하자진단 및 감정에 드는 비용, 위 사안들을 청구하는 비용 등의 용도로도 사용할 수 있습니다. 

2) 장기수선충당금 반환

아파트 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에 그 금액을 반환하게 됩니다. 보통은 전세, 월세로 살고 있던 임차인이 관리비를 납부할 때 장기수선충당금이 포함되어 있는 경우가 많습니다. 때문에 임대차 계약이 만료되었을 때 임대인은 임차인이 납부해왔던 장기수선충당금의 액수를 계산하여 반환해주어야 합니다. 관리주체는 아파트의 사용자(임차인 등)가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우, 지체 없이 확인서를 발급해 주게끔 되어 있습니다. 

4. 마치며

아파트 관리비를 꼬박꼬박 내고 있는 임차인들은 생각보다 관리비 예치금이나 장기수선충당금의 개념을 몰라 손해를 보기도 합니다. 특히 장기수선충당금의 경우 임대차 계약이 끝날 때 돌려받아야 하는데 이와 같은 개념을 모르면 요구할 수도 없습니다. 또한 관리비 예치금도 아파트의 매매시 챙겨야 할 부분입니다. 중개사무소에서 꼼꼼히 챙겨주기도 하지만, 거래당사자가 이런 개념을 미리 알고 공부해서 스스로 챙겨야 합니다. 이번 포스팅을 통해 아파트 관리비와 관리비 예치금, 장기수선충당금에 대해서 바로 알아두시기 바랍니다.