1기 신도시 특별법, 내용, 1기 신도시 위치, 재건축, 현재 진행상황

우리나라의 1기 신도시는 크게 5곳으로 경기도 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본을 일컫는 말입니다. 1기 신도시 특별법이란 노후계획도시 정비를 위한 특별법 제정안으로 불리기도 하며, 노후한 택지를 대상으로 재건축 사업 절차나 용적률 등의 혜택을 주는 것을 말합니다. 이번 포스팅에서는 1기 신도시란 무엇인지, 그리고 1기 신도시에 해당하는 5대 신도시의 위치와 특징에 대해서 알아보겠습니다. 또한 1기 신도시 특별법의 내용과 적용대상, 현재 상황에 대해서도 자세히 살펴보겠습니다.

1기 신도시 특별법 썸네일

1. 1기 신도시, 5대 신도시 위치와 특징

1) 1기 신도시란?

1기 신도시란 노태우 정부 시절, 주택공급을 늘리기 위한 200만 호 건설이라는 역대 최대의 주택 건설 프로젝트로 인해 만들어진 신도시들을 말합니다. 1기 신도시에는 5대 신도시가 있으며, 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본입니다. 이 5개의 신도시 건설 물량만 해도 약 30만 호가 해당되었으며 나머지 170만 호는 인천광역시 연수구, 대전광역시 둔산, 부산광역시 해운대 좌동, 대구광역시 칠곡, 시지 등 지방 거점 신도시들을 중심으로 건설되었습니다. 1기 신도시 이후로 우리나라의 주택 메인은 아파트가 되었으며, 이전까지 인기가 있었던 단독주택들은 공급이 줄게 되었습니다.

2) 5대 신도시 위치와 특징

앞서 말씀 드렸듯, 주택 200만 호 건설 계획에 따라 성남시의 분당 신도시, 고양시의 일산 신도시, 부천시의 중동 신도시, 안양시의 평촌 신도시, 군포시의 산본 신도시가 만들어졌습니다. 특히 이 중에서 분당과 일산은 기존의 도심과 완전히 분리된, 아무것도 없던 땅에 조성된 진정한 신도시이며, 중동, 평촌, 산본은 기존 시가지 근처 미개발 지역을 이용해서 신도시와 구도시의 연계가 이루어진 곳입니다. 때문에 중동, 평촌, 산본은 분당이나 일산보다 땅이 좁고, 많은 인구를 수용하기 위해 아파트 배치가 빽빽하여 용적률이 높은 편입니다. 교통망도 약간의 차이가 있습니다. 분당과 일산이 허허벌판에서 만들어진 관계로 서울과 직결되는 도로들을 많이 개통했고, 도로가 잘 닦여있기 때문에 광역버스 노선이 잘 발달하였습니다. 대신 지하철 교통망의 힘은 약한 편입니다. 중동, 평촌, 산본은 기존 도심과 연계하여 지하철이 비교적 잘 연결되어 있고, 대신 서울 도심으로 가는 광역버스 노선은 상대적으로 적은 편입니다. 

2. 1기 신도시 특별법(노후계획도시 특별법)

1) 내용

1기 신도시 특별법의 정식 명칭은 노후계획도시 정비를 위한 특별법 제정안으로 2023년 2월 추진되기 시작했습니다. 주된 내용은 용적률 등의 건축 규제가 완화되는 것이죠. 1기 신도시의 평균 용적률은 지역에 따라 약간씩 차이가 있지만 대부분 170~226% 정도가 평균입니다. 이미 현행법상 용적률을 거의 최대한까지 적용받은 상황입니다. 노후계획도시 정비를 위한 특별법 내용에는 2종 주거지역을 3종 주거지역으로, 3종 주거지역은 준주거지역이나 상업지역으로 용도변경을 하는 등의 종 상향을 통해 용적률을 최대 500%까지 늘리겠다는 내용도 있습니다. 예를 들어 2종에서 3종 주거지역이 되면 용적률 상한선이 250%에서 300%로 올라가며, 준주거지역이 되면 정말 최대 500%까지 가능해지는 것입니다. 또한 재건축의 핵심이었던 안전진단도 완화된다는 내용도 있습니다. 대규모 광역 교통시설이나 기반시설을 늘려주거나, 자족기능 향상 같이 공공성을 확보한 택지의 경우 안전진단을 면제하고 곧바로 사업계획 수립 등의 재건축 사업 절차를 진행하게끔 해주는 것입니다. 면제대상이 아니더라도, 구조안전성 비율 등에서 기존 도정법 대비 기준을 완화해 준다는 것에서 많은 주목을 받았습니다. 

2) 적용대상

특별법 적용 대상은 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시로, 택지 조성 사업이 완료된 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지입니다. 단일 택지 규모가 100만㎡가 되지 않더라도, 인접한 택지 2개 이상의 합이 100만㎡ 이상이면 노후계획도시에 포함됩니다. 1기 신도시 특별법이 공약으로 제시된 후 1기 신도시에 대한 특혜가 아니냐는 의견이 있어, 형평성을 고려하였습니다. 기존 1기 신도시 뿐 아니라 수도권 택지지구와 지방 신도시도 특별법 대상이 될 수 있습니다. 서울에서는 노원구 상계동, 양천구 목동 등이 대상이 되며, 지방에서는 부산광역시 해운대, 대전광역시 둔산 등 전국 51개 지역이 적용받을 수 있습니다. 

3. 1기 신도시의 노후화

1기 신도시 중 가장 빨리 입주를 시작했던 분당 신도시의 시범 아파트단지의 경우 1991년 10월에 입주를 시작했습니다. 그 외 일산, 평촌, 산본, 중동의 아파트 역시 비슷한 시기인 1992년에 입주가 시작되어, 마지막 단지의 아파트들 역시 1995~1996년에 완공되었습니다. 거의 현재 기준으로 30년이 넘었거나 임박한 시점입니다. 1기 신도시의 대부분 아파트 단지들 중에는 용적률이 200% 이상인, 재건축 수익률이 낮은 단지가 많습니다. 30년이 지난 아파트는 노후되고 배수관, 갈라짐 등의 문제들이 발행하면서 단지들 내에서는 재건축을 할지, 리모델링을 할지 얘기들이 나오고 있습니다. 특히 1기 신도시 사업을 진행할 때 200 만호라는 엄청난 수의 주택을 한꺼번에 짓다 보니 1기 신도시 아파트 부실시공 등이 이슈가 되기도 했습니다. 모래가 부족해서 염분이 기준치를 초과한 바다모래를 쓰거나 중국산 시멘트 등을 사용해서 금이 가는 등의 문제가 발생했던 것입니다. 사실 이런 문제들을 해결하려면 전면적인 재건축이 이루어져야 맞으나, 사업성이 부족하기에 대다수의 아파트 단지들은 재건축 사업이 어려운 상황입니다. 

4. 1기 신도시 특별법 현재 진행상황

2023년 11월 15일 노후계획도시 정비를 위한 특별법의 연내 처리 필요성이 강조되었습니다. 이에 해당 신도시 주민들은 법안 통과에 기대감을 보이고 있고, 준비하기도 합니다. 통합 재건축을 위한 사전 동의를 확보하거나 재정비 시안을 그리고 있는 단지도 있다고 합니다. 2023년 11월 12일 기준으로, 경기도 성남시 분당 정자일로 아파트의 통합 재건축 추진준비위원회에서는 분당 최초로 주민 사전 동의율 75%를 달성했습니다. 분당 정자동 한솔 1, 2, 3단지 또한 11월 18일 통합재건축 주민설명회를 개최합니다. 이렇게 사전 동의율을 높이려는 움직임을 보이려는 이유는 ‘선도 지구’에 지정되기 위함입니다. 선도지구란 1기 신도시 재정비의 모범 사례가 될 지역으로, 선정 시 예산과 행정 지원 등을 받을 수 있습니다. 경기도 고양시에서도 재건축을 위한 사전 컨설팅이 진행되는 등 공모 경쟁도 치열합니다. 

5. 마치며 

올해 초에 1기 신도시 특별법에 대한 움직임이 시작되어 최근들어 다시 거론되고 있습니다. 1기 신도시뿐 아니라 생각보다 적용대상이 넓기 때문에 미리 1기 신도시에 대해 공부해 두시고, 노후계획도시 정비를 위한 특별법 제정안에 대해서도 관심을 갖고 지켜보시기 바랍니다.