주택 면적 용어 총 정리(전용면적 공용면적 공급면적 계약면적 분양면적 등)

전용면적, 공용면적, 공급면적 등은 주택 임대차를 하거나 매매를 할 때, 그리고 부동산 기사나 청약에서도 빠지지 않는 용어입니다. 부동산의 매매, 임대를 할 때 그 부동산의 넓이를 알아야 하겠죠. 측정 대상으로는 주택뿐만 아니라 토지, 상가 등 다양한 부동산에서 쓰이는 용어들입니다. 특히 건축물의 면적을 보실 때는 전용면적이나 공용면적, 공급면적, 그 외 기타 면적 등을 구분할 수 있어야 합니다. 이번 포스팅에서는 아파트 면적에서 주로 쓰이는 비슷비슷한 용어들의 개념을 정리하고, 각 면적의 주요 용도를 살펴보겠습니다.

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1. 전용면적, 공용면적, 공급면적

1) 전용면적

전용면적이란 방, 거실, 주방, 화장실 등의 집 내부 안쪽의 면적을 말합니다. 집을 사용할 수 있는 나만의 범위, 실제 크기를 말하기 때문에 원래 명칭은 주거전용면적이지만 전용면적이라고 많이 줄여서 부르며 거주자가 실질적으로 사용하는 면적입니다. 전용면적을 침입하면 주거침입죄가 성립되며, 법적으로 보호받는 기준으로 쓰입니다. 실 면적에서 확장면적과 발코니, 베란다, 주차장 등은 뺀 값이며 등기부등본에 기록되는 ‘전유 부분’으로써 가장 중요하기도 하며, 가장 많이 쓰입니다. 전용면적을 기준으로 취득세나 재산세 등 세금의 부과기준이 됩니다. 오피스텔의 경우 아파트에 비해 전용면적이 작은 경우가 많아서 오피스텔 매매, 임대차시에는 전용면적이 얼마나 되는지 중개소에 꼭 확인하셔야 합니다. 

2) 공용면적

공용면적은 주거공용면적과 기타 공용면적으로 나뉘어집니다. 주거공용면적은 계단, 복도, 현관, 엘리베이터 등의 면적을 의미합니다. 공동주택의 지상층에 있는 공용면적인 셈이죠. 기타 공용면적은 주택공급에 관한 규칙 제21조에서 ‘그 밖의 공용면적’이라는 용어로 명시되어 있으며 주거공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소, 노인정, 커뮤니티 시설 등의 면적을 말합니다. 

3) 공급면적

공급면적이란 전용면적에 주거공용면적을 합한 것으로 주거공급면적이라고도 말합니다. 실제 사용하는 전용면적에 엘리베이터나 아파트 계단, 복도 등의 면적인 주거공용면적을 더한 것입니다. 보통 건설사가 주택을 공급할 때 많이 씁니다. 다른 말로는 분양면적이라고도 합니다. 청약을 할 때나 아파트를 분양받을 때, 매매할 때 주로 보는 면적입니다. 오피스텔의 경우 법률에서 분양면적의 산출 기준을 따로 명시하지 않아 시행하에서 자체적으로 계산하는데 분양면적에 기타 공용면적까지 포함시켜서 전용률이 낮아지게 됩니다. 결론적으로 아파트보다 오피스텔이 공급면적은 상대적으로 크게 보이지만, 실제 사용가능한 면적인 전용면적은 작아지게 됩니다. 

2. 서비스면적, 분양면적, 계약면적

서비스 면적은 발코니의 면적을 이를 때 쓰는 말입니다. 전용면적에서는 확장면적과 발코니 면적은 제외되는 것을 기억해두시기 바랍니다. 발코니, 베란다의 면적은 전용면적이나 공용면적 둘 다 포함되지 않습니다. 건축물대장에도 표기되지 않기 때문에 비공식적으로 서비스면적이라고 부르는 것입니다. 발코니를 확장해서 쓰더라도, 전용면적이 넓어지는 효과는 없습니다. 분양면적은 다른 말로 공급면적이라고 합니다. 오피스텔의 경우 분양면적의 의미는 계약면적과 같습니다. 계약면적은 공급면적과 기타 공급면적의 합입니다. 따라서 전용면적에 주거공용면적을 합한 게 공급면적이고, 여기에 기타 공용면적까지 합하게 되면 계약면적이 되는 원리입니다. 

3. 실면적, 실평수

실면적, 실평수는 법적인 용어가 아니며 중개소나 부동산 시장에서만 쓰이는 용어입니다. 실면적은 주택공급면적에서 공용면적을 제외한 것으로 보통 전용면적과 발코니 면적(서비스 면적), (경우에 따라서 주차장까지 포함)을 포함한 것을 말합니다. 원룸이나 빌라 같이 작은 평수의 주택인 경우 전용면적으로만 말하면 너무 크기가 작아지기 때문에 보통 실면적, 실평수라는 단어를 쓰게 되었습니다. 특히 다가구주택의 경우 전용면적이 표기되어 있지 않으며 건축물 평면도를 보려고 하면 집주인의 동의가 필요하기에 편의상 실면적의 개념을 사용하는 것입니다. 실면적과 실평수의 의미는 동일하지만, 면적인 ㎡를 평 단위로 바꿨을 때 실평수라고 얘기합니다. 

4. 전용면적계산기, 전용면적 84, 59㎡ 몇 평인가

평수에 3.3058을 곱했을 때 ㎡ 단위가 됩니다. 사실 1평을 ㎡ 단위로 환산하면 3.305785㎡가 되지만 실무에서 소숫점 네 자리 이하는 반올림하기 때문입니다. 반대로 계산하려면 ㎡단위에서 0.3025를 곱하면 평수가 나옵니다. 전용면적 84㎡에 0.3025을 곱하면 25.41이므로 약 25평, 전용면적 25평이라고 얘기합니다. 다른 경우로 전용면적 59㎡는 몇 평인지 계산해 보겠습니다. 59에 0.3025를 곱하면 17.8475이므로 전용면적은 약 18평 정도라고 보시면 되겠습니다. 대부분의 분양주택에서 볼 수 있는 전용면적 84㎡는 전용면적 25평이라는 뜻이며, 일반적으로 많이 선호되는 국민평형이기도 합니다. 단 주의점이 있습니다. “저 아파트는 25평 아파트야.” 하고 할 때 이 25평이 전용면적인지, 공급면적을 말하는 것인지 따져봐야 합니다. 보통 84/59㎡ 방식으로 표기할 때, 공급면적/전용면적을 말하는 것입니다. 공급면적이 25평, 전용면적이 18평 정도라는 뜻입니다. 보통 분양 시장이나 부동산 시장에서 00평형 아파트라고 하면 그 면적은 공급면적을 얘기하는 경우가 많습니다. 계산이 어려우시다면 검색창에 ‘전용면적 계산기’를 검색하시면 ㎡ 단위와 평을 간단히 환산하여 볼 수 있습니다. 0.3025를 곱하면 평형이 된다는 것만 잘 기억해 두시면 핸드폰에 있는 계산기 앱을 이용하는 것으로 충분합니다. 

5. 마치며

아파트나 빌라, 오피스텔 등 부동산을 구매 시 주의해야 할 면적 정보에는 전용면적, 공용면적, 그리고 이 둘을 합친 공급면적이 있습니다. 전용면적은 실제 주거 공간을, 공용면적은 주거공용면적과 기타 공용면적이 있다는 것을, 그리고 공급면적은 전용면적에 주거공용면적을 합한 것이라는 것을 잘 기억해 두시기 바랍니다. 주택의 종류에 따라서 주로 쓰는 면적 용어가 약간씩 다르며, 법률상의 용어와 실제 부동산 시장에서 쓰는 용어의 의미도 약간씩 다릅니다. 각 면적이 무엇인지 정확히 알아두셔서 부동산 구매 시 현명한 결정을 내리시기 바랍니다.