계약갱신요구권 전세 계약갱신청구권, 월세 계약갱신청구권, 거절, 중도해지

계약갱신요구권이란 임차인이 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우, 정당한 사유 없이 거절당하지 못한다는 것을 의미합니다. 임대차 만료 기간 즈음하여 임차인은 임대차 계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약 조건으로 합의갱신하는 방법을 선택할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 계약갱신요구권의 개념과 계약갱신요구권의 거절, 그리고 중도해지에 대해 중점적으로 다루겠습니다.

계약갱신요구권

1. 계약갱신요구권 개념

주택임대차보호법에 따른 권리로서 묵시적 갱신이라는 제도에도 불구하고, 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 이는 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나, 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차 계약의 존속기간은 2년으로 간주됩니다. 또한 갱신되는 새로운 임대차 계약의 조건은 전 임대차 계약과 동일한 것으로 간주합니다. 다만 월세(차임)와 보증금은 법에서 정하는 범위 내에서 증감할 수 있습니다. 다른 말로는 계약갱신청구권이라고도 하며, 묵시적 갱신과는 다른 개념입니다. 묵시적 갱신은 임대인이 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 계약 갱신 거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 계약기간이 끝나도 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 묵시적 갱신으로 봅니다. 결론적으로 말하자면 전세 계약이 2년이고, 여기서 묵시적 갱신이 된다면 추가 2년, 이후 계약갱신요구권 1회 사용으로 또 추가 2년, 총 6년까지 임차인이 거주할 수 있다는 얘기입니다. 묵시적 갱신이 적용된 경우, 임대인의 입장에서 보면 임차인은 언제든 임대차 계약 해지를 요구할 수 있지만 임대인은 임차인이 해당기간과 계약갱신청구로 연장 가능한 기간까지 그저 계약을 유지할 수밖에 없습니다. 따라서 임차인을 변경하지 않을 경우, 묵시적 갱신이 되지 않도록 계약갱신청구권을 이미 사용하였다는 사실을 명시하는 내용증명 등의 방식으로 입증해 두기도 합니다. 

2. 계약갱신요구권 거절 

계약갱신요구권은 1회에 한해 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없다고 되어있으며, 이 정당한 사유에는 다음과 같은 것들이 해당됩니다. 첫번째로 임차인이 2번의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 월세(차임)를 연체한 사실이 있는 경우입니다. 임차인이 월세를 2번 밀렸다면, 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 것입니다. 두 번째는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우입니다. 세 번째는 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우입니다. 계약갱신요구권을 사용하지 않는다는 조건으로 보상을 제공한다면, 거절도 가능합니다. 네 번째는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우입니다. 다섯 번째는 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 인해 파손시킨 경우입니다. 여섯 번째는 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우입니다. 일곱 번째는 사유가 발생하여 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 해야 하는 경우입니다. 이 경우 임대차 계약을 체결할 당시 공사 시기나 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고, 그 계획에 따르는 경우여야 합니다. 다른 사유라면 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 해당됩니다. 마지막 사유로는 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다. 이 경우 임대인 본인뿐만 아니라 임대인의 직계존속과 직계비속 모두 해당됩니다. 만일 이러한 사유로 갱신을 거절했는데 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해내야 합니다. 이에 따른 손해배상액은 원칙적으로 합의에 의해 결정되나, 합의가 안되면 다음의 금액들 중 가장 큰 금액으로 정하게 됩니다. 먼저 갱신거절 당시의 월세, 또는 보증금을 월 단위의 차임으로 전환한 금액(환산월차임)의 3개월분, 임대인이 제삼자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분, 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액입니다. 물론 이외에도 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에도 계약갱신요구권은 거절될 수 있습니다. 

3. 계약갱신요구권 중도해지

계약갱신요구권을 사용하게 되면 갱신되는 임대차 계약의 존속기간은 2년으로 간주된다고 했습니다. 그러나 사용을 하고 나서 사정이 생겨 중도해지를 해야한다면 어떻게 될까요? 계약갱신청구권을 사용한 임대차계약의 경우에 관해 묵시적 갱신의 경우와 준용한다고 보고 있습니다. 2009년 5월 개정된 사항으로 임대차 계약이 끝난 뒤 서로 아무런 의사 표시를 하지 않아 계약이 연장된 것이 묵시적 갱신인데, 이 경우에는 세입자가 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 해지 효과는 3개월 뒤부터 발생합니다. 신규로 전세 계약을 체결하거나 서로 합의하에 전세계약을 갱신한 경우 세입자의 일방적인 중도 해지는 불가능합니다. 그러나 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권을 사용한 임대차 계약기간의 경우, 임차인의 중도해지가 가능하다는 점입니다. 결론적으로 임차인은 계약기간 2년을 전부 채우지 않고 중간에 언제든 임대인에게 임대차 계약 해지를 통보할 수 있고, 임대인은 3개월 안에 전세금을 내줘야 한다는 뜻입니다. 따라서 계약갱신요구권을 행사할 때 임대차 기간을 특정해서 명시한다면, 임차인이 중도해지를 자유롭게 하는 데 제약이 될 수 있을 것입니다. 그리고 계약갱신요구권을 임차인 입장에서 행사하고자 하신다면 반드시 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 내용증명을 보내는 것이 안전합니다. 임차인 입장에서는 기간을 특정하지 않는 것이 유리하겠네요. 

4. 마치며

임대차 계약은 의식주 중에서도 가장 금액이 큰, 거주지와 관련된 중요한 계약입니다. 특히 계약갱신요구권은 임차인, 임대인 모두에게 핵심적인 제도이기도 합니다. 묵시적갱신과 계약갱신요구권의 개념을 헷갈리시는 분들도 꽤 있으니 이번 기회에 개념을 비교해서 공부하시고, 계약갱신요구권이 거절되는 경우와 중도해지에 대해서도 잘 알아두시기 바랍니다.