임차권등기명령 신청, 신청요건, 신청방법, 신청서류, 임차권등기명령 효과

임차권등기명령이란 임차인의 대항력과 우선변제권을 보전하기 위한 제도로, 보증금을 집주인에게 돌려받지 못해도 임차권으로서 그 권리를 보장해 주는 것을 말합니다. 최근 전세사기와 역전세 등으로 많은 임차인들이 피해를 받고 있는 상황에서 임차권등기명령 신청 건수가 늘었다고 합니다. 이번 포스팅에서는 임차권등기명령이란 무엇인지, 그리고 그 효과에 대해서 살펴보고 임차권등기명령 신청 요건과 신청방법, 신청 서류까지 자세히 알아보겠습니다.

임차권등기명령

1. 임차권등기명령 이란

임차권등기명령이란 임차인을 보호하기 위한 제도 중 하나로서, 전세사기 사건이 많은 요즘 많이 쓰이고 있습니다. 대항력의 요건인 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)에서 임차인이 임대차 계약기간이 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못하게 된다면 어떻게 될까요? 임대인이 알아서 주겠지 하고 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 이사를 가게 되면 전에 취득했었던 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 따라서 보증금을 돌려받기가 매우 어려워집니다. 그렇다고 보증금을 줄 때까지 천년만년 기다릴 수는 없고, 이사를 가야 하는 사정이 생길 수도 있습니다. 이 문제를 해결하기 위한 제도가 임차권등기명령 제도이며 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력, 우선변제권을 유지하면서 임차했던 주택에서 자유롭게 이사 갈 수 있도록 하는 것입니다. 만약 임차권등기명령을 신청하는 경우, 임차인이 그에 따른 비용 등을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 

2. 임차권등기 효과

1) 대항력 및 우선변제권 유지

임차인이 임차권등기명령을 하기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우, 임차권등기명령을 하게 되면 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지 됩니다. 따라서 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도(이사 가더라도) 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 상실되지 않습니다. 따라서 해당 부동산이 경매에서 낙찰되어도 배당순위는 유지되므로, 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

2) 대항력 및 우선변제권 취득

임차인이 만약 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권이 없었다면 임차권등기가 되었을 때 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 따라서 그 임차권등기 시점을 기준으로 대항력, 우선변제권의 취득 여부를 판단하기에 임차권등기명령 이전에 있는 저당권이나 근저당권 등 담보권이 있다면, 순위가 밀리게 됩니다. 담보권 실행을 위한 경매가 이뤄질 경우 매각허가를 받은 매수인에게 대항할 수도 없을 수 있으며 그 담보권보다 우선하여 배당받을 수도 없습니다.

3) 소액보증금의 최우선변제권 배제

임차권 등기가 된 주택은 등기부에 임차권 등기가 올라가 있습니다. 그럼에도 불구하고 그 이후에 임차한 다른 임차인은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없습니다. 이것은 임차권 등기 이후 소액임차인에 의한 최우선변제권을 행사함으로써 임차권등기를 한 구 임차인에게 예상치 못한 손해를 입히는 것을 방지하기 위한 제도입니다. 또한 최우선변제권이 없고, 임차권 등기가 되어있는 부동산이므로 섣불리 다른 임차인이 들어가지 못하는 효과도 있습니다. 

3. 임차권등기명령 신청요건

임차권등기명령은 일정한 요건을 갖춰야만 신청할 수 있습니다. 첫번째로는 임대차 계약기간이 일단 끝난 후여야 합니다. 임대차 계약기간이 끝나지도 않았는데 보증금을 못 받을 것 같다며 신청할 수는 없습니다. 두 번째는 당연하게도 보증금이 반환되지 않은 경우입니다. 임차인은 이 두 가지 요건을 갖췄을 때 임차주택의 소재지를 관찰하는 지방법원이나 지방법원지원, 또는 시, 군 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 결론적으로 말하면 임대차 기간이 종료된 후여야 임차인의 임차권 등기명령 신청이 가능합니다. 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우도 해당되며, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의해지된 경우인데도 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권 계약이 종료된 것으로 보는 경우는 여러 가지가 있습니다. 첫 번째로 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날로부터 1개월이 지난 경우를 말합니다. 두 번째로 기간의 약정이 있지만, 임대인이 임차인이 반대했는데도 임차주택의 보존 행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고했고, 임대인도 통고를 받은 경우입니다. 세 번째는 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실, 그 밖의 사유로 사용, 수익 할 수 없게 되어 그 잔존 부분으로 임대차 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지 통고를 했고, 임대인도 통고받은 경우입니다. 네 번째는 묵시적 갱신 이후 임차인이 해지 통고를 하고, 그 통고된 날로부터 3개월이 경과한 경우입니다. 여기서 임차보증금을 못 돌려받았다는 것은 전액을 돌려받지 못하는 경우뿐만 아니라 부분적으로 돌려받지 못한 경우까지 모두 포함됩니다. 

4. 임차권등기명령 신청방법, 신청서류

1) 임차권등기명령 신청서

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하고, 기명날인 또는 서명을 한 후 첨부서류와 함꼐 임차주택의 소재지를 관할하는 법원, 법원지원에 접수합니다. 임차권등기명령신청서의 내용은 다음과 같습니다. 먼저 사건의 표시, 그리고 임차인과 임대인의 성명과 주소, 임차인의 주민등록번호, 대리인이 신청하는 경우 대리인의 성명과 주소도 들어갑니다. 물론 임대차의 목적이 되는 주택 또는 건물의 표시도 포함되며, 임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다. 반환받지 못한 임차보증금의 액수와 차임도 기재되며, 등기하지 않은 전세계약의 경우 전세금을 적어 냅니다. 신청취지도 적습니다. 신청 취지에는 임대차 계약의 체결 사실과 계약 내용, 그 계약이 종료된 원인과 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시에 대항력을 취득한 경우에는 임차 주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날, 확정일자를 받은 날을 적습니다. 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자 받은 날을 적습니다.

2) 임차권등기명령 첨부서류

임차권등기명령 신청시 신청서와 첨부해야 하는 서류로는 첫 번째로, 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서입니다. 두 번째는 임대인 소유가 아닌 주택 또는 건물일 경우 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면 자료로, 건축물대장 등입니다. 세 번째는 임대차계약서, 네 번째는 신청당시 대항력을 취득한 임차인의 경우 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명할 수 있는 서류입니다. 다섯 번째로 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍힌 임대차계약서입니다. 여섯 번째로 임대차 목적물에 관한 등기부상 용도가 주거시설이 아닐 경우, 임대차 계약 체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류입니다. 

5. 마치며

임차권등기명령 제도는 보증금을 돌려받지 못하는 스트레스 상황에서 나의 대항력과 우선변제권을 지켜주는 고마운 제도가 될 수 있습니다. 또한 임차권등기가 된 등기부를 보고 제2의 피해자를 방지할 수 있는 효과도 있습니다. 임차권등기명령에 대해 미리 공부해두시고, 임대차 계약 때 꼭 참고하시기 바랍니다.