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공시지가는 부동산의 토지 부분의 가치를, 그리고 공시가격은 부동산 전체(건물과 토치 포함)의 가치를 나타냅니다. 특히 공시지가는 토지의 평가에 사용되기에 국토부 주관하에 매년 조사와 평가를 통해 발표합니다. 공시지가는 토지의 크기, 위치, 용도 등을 고려합니다. 공시가격은 주택이 포함된 가격이므로 부동산을 거래할 때, 대출이나 세금 산정에도 이용됩니다. 이번 포스팅에서는 공시지가와 공시가격 뜻, 그리고 그 개념과 공시지가와 실거래가의 관계에 대해 설명드리겠습니다. 또한 개별공시지가와 공시가격을 조회할 수 있는 부동산 공시가격 알리미 사이트 화면을 보면서 직접 조회방법을 설명드리겠습니다.

공시지가와 공시가격 썸네일

1. 공시지가 뜻

공시지가란 국토부에서 매년 1월 1일을 기준으로 발표하는 전국의 땅값을 말합니다. 공시지가에는 표준지 공시지가와 개별 공시지가의 두 가지가 있습니다. 표준지 공시지가는 국토부 장관이 조사, 평가해서 공시한 표준지를 기준으로 시ㆍ군ㆍ구청장이 평가한 단위면적당 토지가격을 말합니다. 표준지 공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 전국의 대표성 있는 땅(필지)을 대상으로 조사, 평가한 가격입니다. 표준지 공시지가를 바탕으로 개별 공시지가가 만들어지며, 표준지공시지가는 토지 보상금과 경매 시 경매가 산정 등 감정평가의 기준으로 활용됩니다. 개별공시지가는 재산세나 종합부동산세 같은 각종 세금이나 부담금의 기준이 됩니다. 공시지가는 말 그대로 땅의 가치만 가지고 감정평가사에 의해 평가하는 것으로 재개발, 재건축 등의 개발 사업이나 신도시 계획을 할 때 토지 수용액의 기준이 되기도 합니다. 우리나라에서는 매년 하반기부터 조사하기 시작하여 12월~2월까지 공시지가 열람기간을 통해 확인 후 이의신청을 받고 3월에 확정하게 됩니다. 그리고 7월 1일의 공시지가를 기준으로 각종 세금이나 부담금을 부과합니다.

2. 공시가격 뜻

공시가격이란 땅의 가치 뿐만 아니라 건물의 가치까지 조사해서 발표하는 부동산의 가격을 말합니다. 땅의 공시가격을 ‘공시지가’라고 명명하고, 여기에는 건물 가치는 포함되어있지 않습니다.(건물이 없는 나대지를 전제합니다). 부동산 가격은 공시가격만 있는 게 아니라 ‘시세’도 있습니다. 시세는 실제 시장에서 거래되는 가격을 말하고, 공시가격은 정부가 조사하고 평가해서 공시한 가격을 말하는 것입니다. 특히 공시가격은 종합부동산세나 재산세 등 세금 부과기준이 될 뿐만 아니라 건강보험료나 연금 등에도 사용되는 개념입니다. 공시지가를 조사, 평가할 때 같이 평가합니다. 표준단독주택이나 개별단독주택, 공동주택 공시가격은 공시지가를 조사할 때 같이 조사하게 됩니다.

3. 공시지가 실거래가 관계

공시지가와 실거래가는 동일한 개념이 아닙니다. 공시지가는 국토부가 주체가 되어 조사, 평가 후 감정평가사에 의해 매겨진 가격입니다. 반면 실거래가는 부동산 시장에서 실제 거래된 금액 그 자체를 말하며, 호갱노노같은 앱을 보면 실거래가를 조회할 수 있습니다. 실제로 실거래가와 공시지가, 또는 공시가격은 차이가 있습니다. 주택의 경우에 공시가격이 매겨지는데 보통 실거래가의 80~90% 정도입니다. 수요가 많은 지역이라면 실거래가와 공시지가(공시가격)의 차이는 더욱 벌어지게 됩니다. 공시지가와 공시가격이 세금과 부담금의 기준이 되기는 하지만 취득세나 양도소득세 같이 부동산 거래에 의해 발생하는 세금은 실거래가에 근거하여 부과됩니다.

4. 부동산 공시가격 알리미(개별공시지가, 공시가격 조회방법)

개별공시지가와 개별주택가격은 ‘부동산 공시가격 알리미’ 홈페이지로 들어가시면 조회가 가능합니다. 부동산 공시가격 알리미는 국토교통부, 한국부동산원에서 운영하는 사이트로 공동주택 공시가격, 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격, 표준지 공시지가, 개별 공시지가 등 각종 공시지가와 공시가격 조회 서비스를 제공합니다.

1) 공시가격 조회 방법

공동주택공시가격- 공동주택가격 

홈페이지에서 공동주택공시가격- 공동주택가격 메뉴로 진입하면 이런 화면을 보실 수 있습니다. 공동주택가격 열람은 상시 제공하고 있으며, 이렇게 이의신청기간이 따로 있습니다. 23년 6월 1일 기준 공동주택가격 열람 및 이의신청기간은 9월 26일부터 10월 26일까지로, 23년도 1월 1일부터 5월 31까지 건축이 이루어졌거나 대수선 등이 발생한 공동주택을 대상으로 합니다. 그 외에도 단독주택이라면 개별단독주택공시가격 또는 표준단독주택공시가격 메뉴를 통해 공시가격을 열람할 수 있습니다. 

2) 공시지가 조회 방법

부동산 공시가격 알리미

부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 개별공시지가 메뉴로 진입하면 지역을 선택할 수 있는 페이지로 넘어갑니다. 개별공시지가 열람 서비스는 해당 시ㆍ군ㆍ구청 홈페이지를 이용하여 확인할 수 있기 때문입니다. 예시로 서울특별시를 선택했더니 일사편리 서울 부동산정보조회 시스템이 열리며 개별주택가격 열람 페이지가 뜹니다. 여기에 해당 주소를 입력하고 지번, 건물번호를 입력 후 검색하면 공시지가가 검색됩니다. 주의할 점은 개별공시지가는 시점에 따라 변동이 있으며, 공시된 개별공시지가 자료를 토대로 작성한 것이므로 그 이후에 토지 이동이나 변동 등으로 실제 공시지가와 일치하지 않을 수 있기 때문에 주의하셔야 합니다. 확실한 것은 증명용 개별공시지가 확인서를 발급받으시면 되는데, 필요하시다면 해당 시ㆍ군ㆍ구청 민원실이나 주민센터, 인터넷을 통해 민원발급서비스 창구를 이용하시면 됩니다. 

5. 마치며

공시지가와 공시가격은 부동산 관련 세금을 산정하는 데 중요한 기준입니다. 지방세, 부동산 보유세 등 다양한 세금이 이를 기반으로 계산됩니다. 또한 부동산을 사고 팔 때, 공시가격과 공시지가는 거래 가격을 결정하는 데 영향을 미칩니다. 이는 부동산 시장에서 가격 협상 및 거래 조건 협상에 중요한 역할을 합니다. 정부는 공시지가와 공시가격을 기반으로 토지 이용 및 개발 계획을 수립합니다. 따라서 개발 프로젝트 및 도시 계획에도 영향을 미칩니다. 부동산 투자자는 공시지가와 공시가격 데이터를 분석하여 투자 결정을 내릴 수 있습니다. 따라서 주택 보유와 관계없이 공시지가와 공시가격의 개념을 익히시고, 열람기간에 조회하시기 바랍니다. 이의신청은 요즘 인터넷 접수로도 가능하니 매년 발표되는 공시지가와 공시가격을 확인하는 습관을 만드시는 걸 추천드립니다.