비례율, 권리가액(+추가분담금) 의미와 계산, 개념 정리

비례율과 권리가액, 추가분담금은 부동산 시장에서, 특히 재개발, 재건축 사업에서 가장 중요한 개념들입니다. 비례율은 개발이익률이라고도 하며, 사업으로 인한 개발 이익을 총 종전자산평가액으로 나눈 것을 말합니다. 권리가액은 조합원의 감정평가액에 비례율을 곱한 것을 말하며, 이를 바탕으로 추가분담금을 계산합니다. 이번 포스팅에서는 비례율의 의미와 계산, 추정비례율, 그리고 권리가액의 의미와 계산, 그리고 추가분담금에 대해서 자세히 다루겠습니다.

비례율, 권리가액 추가분담금 정리 썸네일

1. 비례율 

1) 비례율 의미

비례율은 정비구역 안의 분양 예정인 대지 또는 건축물의 총 추산액에서 총사업비를 뺀 금액을 개발 전의 토지 또는 건축물의 총가액으로 나눈 것을 말합니다. 한마디로, 수입에서 지출을 뺀 사업수익을 종전자산평가액으로 나눈 것입니다. 그래서 비례율을 다른 말로 개발이익률이라고도 합니다. 

비례율= (총수입-총지출) / 총 종전 자산평가액

여기서의 총 수입이란 정비구역을 개발함으로써 얻는 수익들을 모두 합한 것으로 예시로는 조합원이 분양을 통해 얻는 조합원 분양수입, 그리고 일반분양수입, 상가분양 등을 통해 얻는 기타 수입, 임대주택 분양 수입 등이 해당됩니다. 조합원 분양수입은 신규주택 분양가격에 조합원 수를 곱한 것으로 보시면 됩니다. 총지출에는 정비구역 사업에 따른 공사비, 관리비, 보상비, 운영에 따른 부대경비 등이 포함됩니다. 추정비례율 확인은 보통 사업시행인가 단계에서 나오며, 실제 비례율은 준공 이후에 조합 청산 시점에 확정이 됩니다. 실제로 추정 비례율이 준공 이후 비례율과 달라지는 경우도 많기에 맹신해서는 안됩니다. 사업 전에는 추정 비례율이 100% 이상이었으나 청산 시점에는 100%보다 낮아지는 경우도 있고, 그 역으로도 성립합니다. 관리처분계획인가 단계에서는 비례율이 거의 확정되는데, 이때 투자를 하는 방법도 있지만 이미 프리미엄이 많이 붙었을 수 있기에 수익률을 고려하시는 것이 좋습니다. 비례율이 높은 곳이 투자하기 좋은 곳이라고 할 수 있으나 비례율은 종전자산평가 총액과 총수입, 총사업비에 의해서 주로 결정되기는 하지만 시점에 따라, 그리고 주변의 개발계획이나 교통, 편의시설, 학군 등을 보고 달라질 수도 있습니다. 

2) 비례율 계산

예를 들어서 조합원 A의 종전자산평가액이 4억원, 종후자산은 10억 원이며, 사업비 총액이 6억 원이라고 가정해 보겠습니다. 종후자산 10억 원(총수입)에서 사업비 6억 원(총지출)을 빼면 4억 원이 되고, 이것을 종전자산평가액인 4억 원으로 나누면 1이 됩니다. 백분율로 했을 때 100% 이므로, 비례율은 100%가 됩니다. 단순하게 조합원 A 한 명 만을 가정하여 계산하는 것을 보여드렸으나 실제 비례율은 다수의 조합원의 종전자산평가액과 종후자산평가액을 모두 고려하여 계산하므로 복잡합니다. 

3) 추정비례율

대부분 비례율은 조합에서 계산하여 알려주는데, 이때의 비례율은 추정비례율입니다. 정비구역의 사업 전에  종후자산평가액을 추정하여 계산하기 때문입니다. 사업 전에 미래의 자산 평가액을 정확히 알 수는 없기 때문에 대부분 비례율이라고 하면 추정비례율을 의미하는 경우가 많습니다. 예를 들어 추정비례율이 110%라고 하면, 재개발이나 재건축 사업 후에는 사업 전 자산보다 10% 추가 이익이 발생한다는 의미입니다. 때문에 비례율이 100%보다 높을수록 사업성이 좋다고 하고, 100%보다 낮으면 사업성이 나쁘다고 하는 것입니다. 그러나 비례율이 높으면 무조건 좋은 사업이다라고 단정 지을 수는 없습니다. 비례율이 높은 이유가 종전자산평가액이 낮은 경우, 그리고 종후자산평가액이 높은 경우에 한정된다면 분담금 또한 높아지기 때문에 수익률은 좋지 않을 수 있기 때문입니다. 건축, 설계를 잘해서 일반 분양가가 상승되거나 비용을 절감해서 비례율을 상승시킨다고 하면 조합원 분담금이 감소되는 효과를 가져올 것입니다. 

2. 권리가액 의미, 계산(+추가분담금)

권리가액은 재개발, 재건축 사업에서 핵심적인 개념으로 조합원 분양 수입을 계산할 때 특히 중요한 개념입니다. 앞서 말씀드린 것처럼 조합원 분양수입은 신규 주택 분양 가격에 조합원 수를 곱한 것인데, 이 신규주택 분양 가격은 권리가액과 조합원이 부담하는 개별분담금에 의해 결정됩니닫. 권리가액은 종전자산금액에 비례율을 곱한 것입니다. 조합원 개별 분담금은 조합원의 희망 평형 주택 분양금액에서  조합원 권리가액을 제한 금액이며, 다른 말로 추가 분담금이라고도 합니다. 따라서 권리가액이란 낡은 주택의 감정평가액에 비례율을 곱한 것이라고도 할 수 있습니다. 이때의 권리가액 역시 사업 전에 계산하기 때문에 비례율은 추정비례율을 사용하여 산정하게 됩니다. 권리가액가 추가분담금을 계산하기 위해서는 비례율이 먼저 나와야 되는 것이죠. 예를 들어서 감정평가액이 5억 인 주택이 사업을 했을 때 추정비례율이 120%가 된다면 권리가액은 6억이 됩니다. 이 조합원이 만약 7억 분양가의 아파트를 분양받게 됟다면 분양가 7억 원에서 권리가액 6억 원을 뺀 금액인 1억 원을 추가분담금을 납부해야 합니다. 만약 분양가가 4억 인 주택을 받는다고 하면 권리가액 6억에서 4억을 뺀 2억을 환급받게 됩니다. 따라서 비례율이 높을수록, 권리가액이 높을수록 추가분담금은 줄어들게 되므로 재개발, 재건축의 사업성은 매우 중요한 변수가 됩니다. 

3. 마치며

부동산 투자에서는 비례율과 권리가액, 추가분담금 같은 이러한 개념들이 프로젝트의 투명성과 효율성을 유지하는 데 중요한 역할을 합니다.추정 비례율과 권리가액, 추가분담금은 예상치 못한 상황에 대비하여 투자 전 고려해야 할 대상입니다. 이러한 원칙과 개념을 이해하고 적용함으로써 부동산 투자자로서 보다 효과적으로 재건축, 재개발 사업에 대해 공부하시고 성공적으로 수익을 창출하시기 바랍니다.