주택구입능력지수(주택구매력지수)인 HAI 지수와 K-HAI 지수는 시시각각 변하는 부동산 시장의 과열을 진단해주는 도구입니다. 이번 포스팅에서는 지난번 다뤘던 PIR 지수에 이어 HAI 지수와 이를 우리나라의 상황에 맞게 변화시킨 K-HAI 지수의 의미에 대해 알아보고 이 지수들을 어디서 확인할 수 있는지 각각의 지표를 조회할 수 있는 사이트를 소개해드리며 직접 보여드리며 설명하겠습니다.
1. HAI 지수
HAI 지수는 Housing Affordability Index의 약자로, 세계적으로 사용하는 주택 구매력을 나타내는 지수입니다. 이 지수의 의미는 중위소득 근로자가 중간 가격대의 아파트를 구입할 때의 대출상환능력을 나타냅니다. 100을 기준으로 해서 이보다 클수록 상환하기가 쉽고, 작을수록 상환이 힘들다는 뜻입니다.
HAI = ( 중위가구 연소득 / 상환가능 필요 연소득 ) * 100
2. K-HAI 지수
한국주택금융공사에서 매 분기마다 발표하는 지수로, HAI 지수를 우리나라 상황에 맞게 수정한 것입니다. 의미는 중위소득 근로자가 중간 가격대의 아파트를 구입할 때의 대출상환능력, 즉 HAI와 같습니다. 그러나 K-HAI 지수는 HAI 지수와 다르게 100을 기준으로 커질수록 상환이 힘들며, 100보다 작을수록 주택 구입이 쉬워진다는 뜻입니다. 간단히 말해 HAI 지수에서 분자와 분모의 위치가 바뀐다고 생각하면 쉽습니다.
K-HAI = ( 상환가능 필요 연소득** / 중위가구 연소득 ) *100
** 여기에서의 '상환가능 필요 연소득'이란 중위가격 근로자가 중간 가격대의 주택을 구입하고자 받은 원리금 상환금액이 적정 DTI(일반적으로 25%를 가정)가 되도록 필요한 소득입니다. 예를 들어서 100만원을 매달 원리금상환해야 한다고 할 때, DTI 25% 기준으로 상환가능 필요 연소득을 계산한다면 400만원이 필요하다는 것을 알 수 있습니다.
3. HAI 지수 보는 법
한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에 접속합니다. 매달 중순에 전국주택가격동향조사를 발표하는데, 여기 HAI 지수가 포함되어 있습니다. 아래 링크에서 전국주택가격동향조사 최신 전국주택가격동향조사 글을 클릭하면 엑셀파일을 다운로드 하셔서 확인 가능합니다.
다운받은 파일의 35번 엑셀시트에서 PIR 위쪽 HAI 지수 항목을 확인할 수 있습니다. 23년 6월 기준 아파트의 HAI 지수는 전국 173.2, 서울은 64.8이네요.3월 기준이 전국 167.2, 서울 62.8 이었는데 소폭 상승한 양상입니다.
4. K-HAI 지수 보는 법
주택금융통계시스템(houstat)에서 분기별로 업로드 됩니다. 전체 평균 K-HAI 지수는 물론 지역별, 주택규모별 흐름을 차트로 한눈에 볼 수 있습니다. 전체평균/ 지역별비교/ 주택규모별 탭을 눌러서 원하는 자료를 확인 가능합니다. 아래는 전체평균 탭의 자료입니다.
5. HAI, K-HAI 지수의 시사점
주택 구입능력지수(Housing Affordability Index)와 K-HAI는 주택 시장에서 주택을 구입할 수 있는 능력을 나타내는 지표로, 그 중요성은 다음과 같이 설명할 수 있습니다. 첫번째로 개인이나 가정이 주택을 구매할 수 있는 능력을 평가하는 데 도움을 줍니다. 이 지수는 주택 구매자가 주택 가격을 현재의 소득과 비교하여 어떤 주택을 구매할 수 있는지를 나타내므로, 주택 구매 결정에 큰 영향을 미칩니다. 두번째로 금융 건전성을 평가하는 데 중요한 역할을 합니다. 너무 높은 주택 구입능력지수는 주택 시장에 부동산 버블을 유발할 수 있으며, 너무 낮은 지수는 주택 시장의 침체를 시사할 수 있습니다. 이를 통해 금융 건전성을 평가하고 금융 위험을 예방할 수 있습니다. 세번째로 정부는 주택 구입능력지수를 모니터링하여 주택 시장의 건전성을 확인하고 부동산 시장에 필요한 정책을 수립합니다. 높은 주택 구입능력지수는 주택 가격이 소비자들에게 부담스럽지 않다는 것을 의미하며, 정책 결정에 영향을 미칩니다. 네번째로 주택 시장의 건전성과 소비자 지출 간의 관계를 이해하는 데 도움을 줍니다. 주택 구입능력의 증가는 주택 시장과 소비자 지출에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으며, 이는 경제 예측과 분석에 필요한 데이터로 활용됩니다. 다섯번째로 이 지수들을 통해 개인 또는 가정의 소득 대비 주택비용을 판단할 수 있습니다. 높은 지수는 주택비용이 소득 대비 낮다는 것을 나타내며, 이는 소비자에게 더 많은 구입 능력을 제공합니다. 요약하면, HAI, K-HAI는 주택 구매 결정, 금융 건전성 평가, 정부 정책 수립, 경제 예측과 분석, 소득대비 주택비용 판단 등 다양한 측면에서 중요한 역할을 합니다. 이를 통해 주택 시장의 건전성을 평가하고 소비자와 정부는 더 나은 결정을 내릴 수 있습니다.
6. 마치며
주택구입능력지수는 주택구입부담지수, 주택구매력 지수로도 불리며 PIR 지수와 마찬가지로 소득과 주택가격을 고려합니다. 다만 대출상환부담까지 같이 보는 지수로, 보다 많은 정보가 담겨 있습니다. 대출금리가 상승하면 상환부담 또한 커지기에 PIR과 같이 보면 좋습니다. 다만 주의할 점은 대한민국의 경우 전세제도가 있어 갭투자가 가능하다는 점입니다. 따라서 K-HAI가 200이 넘더라도 주택매매가 가능하다는 것을 기억해주세요. HAI지수, K-HAI 지수는 PIR 지수와 마찬가지로 과거 부동산 시장 진입시점 당시의 수치와 변동양상을 잘 기억해두고 트래킹하기에 적합합니다.
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