부동산 시장 파악하기, 매수우위지수 의미, 보는 법, 용어정리, 분석하기

부동산 시장의 분위기를 살피는 데에 자주 사용되는 것이 매수우위지수입니다. 부동산 중개소에 매수자와 매도자가 방문한다는 것을 가정했을 때, 매도자가 너무 많이 오는데 매수자가 단 한 명 온다면 매매가 성립되기 어려울 수 있습니다. 이러한 데이터를 수치화한 것이 한국부동산원, KB국민은행에서 제공하는 매수우위지수, 매도우위지수입니다. 이번 포스팅에서는 매수우위지수의 의미를 살펴보고, 그 매수우위지수는 어떻게 만들어지는지, 어디서 볼 수 있는지 알아보겠습니다. 또한 매도자우위시장, 매수자우위시장처럼 자주 쓰이지만 헷갈리는 용어들을 정리하고 나서 매수우위지수로 부동산 시장을 어떻게 분석하는지도 자세히 다루겠습니다. 

매수우위지수 의미, 보는 법, 용어정리, 분석

1. 매수우위지수 의미 

매수수위지수란 주택 시장에서 매수자가 많은지, 매도자가 많은지를 파악하기 위해 만들어진 지수입니다. 지수의 범위는 0에서 200으로, 숫자가 클수록 매수자가 많다는 의미이며, 작을수록 매도자가 많다는 의미입니다. 일반적으로 매수우위지수가 100을 초과한다면 매수자 우위시장이라고 하고, 100 미만이라면 매도자 우위시장이라고 합니다. 매수우위지수가 높을수록 매수자가 많기 때문에, 부동산 집값이 상승할 것이라는 것을 유추할 수 있습니다. 주택시장 분위기가 어떤지를 가늠하기 위해 뉴스 등의 언론에서는 이 지수를 자주 인용합니다.

2. 매수우위지수 집계, 보는 법

 매수우위지수는 국민은행 가맹 중개업소를 대상으로 해서 중개소에 등록된 매물의 현황과 매도, 매수의 문의, 가격 변동 추이 등을 조사하여 백분율로 조사한 것으로 계산식은 다음과 같습니다.

매수우위지수 = 100 + (매수우위비중) - (매도우위비중)

공기업인 한국부동산원과 사기업인 KB국민은행은 매수우위지수, 매도우위지수를 집계하는 기관으로서 시세조사나 각종 부동산 통계를 제공하는 기관들입니다. 한국부동산원에서는 중개업소 설문, 인터넷 매물 건수 등을 분석하여 ‘매매 수급 지수’를 작성하고, KB국민은행에서는 ‘매수우위지수’를 집계합니다. 용어가 다르기는 하지만 작성 방법이나 의미는 동일합니다.

3. 매도자 우위시장, 매수자 우위 시장 용어정리

부동산 관련 뉴스를 보다보면 ‘매수 우위 시장이 도래했다’, ‘매도자 우위로 전환되었다’처럼 매수우위, 매도우위라는 말이 많이 등장합니다. 이를 따지는 이유는 요즘 부동산 시장 분위기를 알고 싶기 때문입니다. 부동산을 사고 싶어 하는 사람이 많은지, 팔고 싶어 하는 사람이 많은지 따져서 시장에 진입하는 것입니다. 아무래도 집을 사려는 매수자 입장에서는 다른 매수자들이 많이 몰려서 경쟁하고 있는 매수우위시장보다는 매도자들이 몰려서 좋은 매물을 볼 수도 있고, 가격 협상도 비교적 용이한 매도우위시장에 진입하는 것이 유리합니다. 매수수위는 다른 말로 매도자 우위, 매도우위는 매수자 우위라는 말과 동일한 뜻입니다. 사고 싶은 사람(매수자)이 많으면 매수우위, 매도자 우위, 팔고 싶은 사람(매도자)이 많으면 매도 우위, 매수자 우위 시장이라고 부릅니다. 지금이 어떤 시장인지는 지수를 내는 기관의 자료들을 보고 판단할 수 있습니다. 

4. 매수우위지수로 부동산 시장 분석하기

1) 매수우위지수 시간대별로 추적해보기

매수우위지수가 100 미만이라고 하면 매도자가 더 많다는 뜻이니, 주택시장이 앞으로 하락할 것이라고 이론적으로 해석할 수 있지만, 항상 맞지는 않습니다. 매수우위지수를 조사하는 기관은 한국부동산원, KB국민은행입니다. 그런데 두 기관의 결괏값이 많이 차이가 날 때가 있습니다. 사실 두 기관에서 이렇게 결과값이 다르게 나올 수밖에 없는 것이, 각각의 조사 기관에 응답한 사람들이 다 다르기 때문입니다. 전국의 모든 중개인을 대상으로 조사한 것이 아니라 기관별 표본집단으로 뽑힌 중개사에게 조사를 한 것이기 때문에 결론적으로 누가 맞았는지는 알 수 없습니다. 그렇다고 해서 매수우위지수가 그러면 아무 의미도 없지 않으냐고 하실 수도 있는데, 이것을 그 값 자체로 보는 것이 아니라 시간대별로 추적해 보는 것은 의미가 있습니다. 

2) 매도우위지수와 매수우위지수 같이 보기

매수우위지수를 보고 매수자우위시장인지, 매도자우위시장인지 대략적 판단이 가능하지만 더 면밀하게 보기 위해서는 매도우위지수도 같이 볼 수 있습니다. 매도우위지수는 매수수위지수와는 반대로 매수우위지수가 100 미만일수록 매도자가 많게 되어 높아집니다. 따라서 매도우위지수가 낮아지고 매수우위지수가 높아지는 시기, 즉 두 그래프의 값이 가까워지면 매매계약이 잘 된다고 볼 수 있습니다. 매수우위지수 그래프와 매도우위지수 그래프가 멀어지면 매매가 잘 안되고, 가까워지면 매매가 활발해지고, 결과적으로 거래량이 증가하게 됩니다. 매수우위지수는 우리나라 전체적으로도 볼 수 있지만, 지역별로 확인한다면 더 효과적으로 부동산 시장에 들어갈 수 있을 것입니다. 

5. 마치며 

결론적으로 매수우위지수, 매도우위지수를 보고 부동산 시장을 분석하기 위해서는 데이터 수치 그 자체보다는 의미를 파악하는 데 집중해야 합니다. 그리고 그 데이터들이 시간에 따라서 어떻게 변화해 가는지 추적하는 과정에서 데이터에 감춰진 의미가 보입니다. 또한, 어떠한 기관의 자료이든 데이터를 수집하고 집계하는 데는 시간이 걸리므로 현장 시세나 거래 현황 등이 빠르게 바뀌는 시점에서는 데이터를 맹신해서는 안됩니다. 그럴 땐 오히려 임장 등을 활용하여 직접 현장 분위기를 파악하는 것이 더 도움이 될 것입니다.