노후계획도시특별법, 노후도시특별법, 재초환, 재건축분담금, 내용 정리, 대상 지역

노후계획도시특별법은 노후계획도시정비특별법, 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 등 여러 용어로 불립니다. 노후계획도시특별법은 면적 100만㎡ 이상의 택지이면서 조성된 지 20년이 지난 노후한 택지지구의 개발에 안전진단이나 용적률, 규제 등을 완화하여 혜택을 주는 내용입니다. 이번 포스팅에서는 노후계획도시특별법이란 무엇인지, 그리고 노후계획도시특별법의 혜택과 대상 지역, 재건축 안전진단 면제와 공공기여, 기부채납에 대해서 자세히 살펴보겠습니다. 

노후계획도시특별법

1. 노후계획도시특별법 이란

노후계획도시특별법의 정식 명칭은 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법입니다. 명칭이 너무 길어 이하 ‘노후계획도시특별법’ 으로 말씀드리겠습니다. 노후계획도시특별법이란 노후계획도시를 광역적, 체계적으로 정비하기 위해 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법이 제정됨에 따라 노후계획도시의 정의, 기본방침과 기본계획, 심의기구 및 지원조직, 특별정비구역 지정, 선도지구 지정기준, 사업시행자와 총괄사업관리자, 지원 및 특례, 공공기여(기부채납) 방안, 이주대책 수립 등을 위한 필요한 사항을 정하는 법입니다. 주요 내용으로는 노후계획도시의 요건인 택지개발사업 등의 대상사업, 조성시점, 면적기준 등을 규정하고, 노후계획도시 기본방침의 경미한 사항, 병경, 고시시간, 내용은 물론 각 위원, 장의 범위나 회의 구성, 운영에 대한 필요한 사항 등을 정하는 것입니다. 노후계획도시특별법은 2024년 4월 27일부터 시행될 예정으로 기존에는 수도권 1기 신도시 중심이었다면, 적용대상이 확대되어 수도권, 서울과 지방 노후택지 215만 가구의 재건축 혜택을 주는 내용을 담고 있습니다. 면적이 100만㎡ 미만인 택지는 인접부지와 통합하여 개발할 수 있고, 산업단지 배후지도 적용대상에 포함되었습니다. 

2. 노후계획도시특별법 혜택

노후계획도시특별법 주요 혜택은 지방자치단체 조례 등으로 묶여있던 안전진단과 용적률, 기부채납(공공기여) 등의 각종 규제도 폭넓게 완화되면서 조성이 20년 지난 노후택지지구의 개발, 재건축에 대한 수익성이 커진다는 것입니다. 노후계획도시특별법에 따르면 재건축 규제가 완화된다는 것이 최고의 혜택이라고 할 수 있습니다. 용적률은 법정 상한의 150%까지 완화될 수 있습니다. 현재 주거지역 용적률 상한선이 200~300%이고, 준주거지역은 500%의 용적률 상한선을 가집니다. 예를 들어 3종 주거지역에 속한 아파트가 준주거지역이 되고, 노후계획도시 특별법 혜택을 적용받으면 허용 용적률이 이론상 750%(최고 75층)까지 가능해지면서 재건축 사업성이 높아지게 됩니다. 만약 준주거지역으로 종상향되지 않더라도 최대 450%(최고 45층)까지 용적률을 높일 수 있게 됩니다.  단, 특별정비구역 지정으로 용적률이 늘어난 것의 70%까지 기부채납, 즉 공공기여를 해야 한다는 조건이 붙었기 때문에 주민들과의 조정, 협의가 필요합니다. 또한 이론적으로는 최대 750%까지 용적률 상향이 될 수 있지만 실제로 그렇게 건축할 수 있느냐는 별개의 문제입니다. 아파트가 이미 많은 신도시, 수도권에서 주거지를 고밀도로 개발하게 되면 닭장아파트가 되면서 지나치게 용적률이 높아지면 과밀로 인한 문제가 발생하기 때문입니다. 아마도 실제로 건축을 하게 되면 이론적으로 상향되는 용적률의 최대치보다는 낮게 관리할 것으로 보입니다. 

3. 노후계획도시특별법 대상 지역

2024년 1월 31에 국토교통부에서는 노후계획도시특별법 대상지를 발표하는 입법예고안을 내놓았습니다. 전국 108개 지구가 해당되며 양 215만 가구가 포함됩니다. 기존의 51곳에서 108개 지구가 해당되니 거의 2배 이상 확대된 셈입니다. 노후계획도시특별법 제정 당시 택지지구 조성이 20년 경과하고, 100만㎡인 택지지구들을 대상으로 정했습니다. 노후계획도시특별법 대상 지역으로는 첫번째 서울특별시의 개포, 목동, 고덕, 상계, 중계, 중계2, 수서, 신내가 있으며 가양이 추가되었습니다. 두 번째 경기 북부 권역에서는 고양일산, 고양화정, 의정부금오, 고양능곡, 고양중산, 의정부송산, 고양행신이 해당됩니다. 고양중산과 의정부송산, 고양행신이 이번에 새롭게 추가되었습니다. 세 번째 경기 남부 권역은 새로 추가된 지역이 가장 많은 곳입니다. 기존의 성남분당, 부천중동, 안양평촌, 군포산본의 1기 신도시 외에도 수원영통, 부천상동, 광명하안, 광명철산, 안양포일지구가 기존 발표지역이었습니다. 여기에 안산반월국가산단, 수원매탄1, 수원정자, 수원천천2, 용인수지, 용인수지2, 평택안중, 하남신장, 오산운암, 구리교문토평인창 일대, 용인기흥일대, 평택비전합정 일대, 평택송탄 일대를 비롯, 수원권선매탄 일대까지 지역이 새로 추가되었습니다. 네 번째로 인천입니다. 인천 구월과 연수, 계산에 이어 만수 일대와 부평 일대가 새롭게 추가된 지역입니다. 이렇게 서울, 경기, 인천에서만 노후계획도시특별법 대상지역이 44곳이나 되고, 강원도에 5개, 충북에 8개, 충남에 1개, 대전에 6개, 경북에 2개, 대구에 10개, 울산 2개, 부산 5개, 경남 6개, 전북에 6개, 광주에 6개, 전남에 4개, 제주에 3개의 지구가 발표되었습니다. 국토교통부는 공공이 시행하는 주택 공급 목적의 개발사업과 배후 주거단지 조성사업을 모두 포함한 결과 적용 범위가 넓어졌다고 합니다. 크기가 100만㎡가 안 되더라도 인접, 연접 택지와 합치거나 구도심, 유휴부지를 포함하여 100만㎡ 이상이면 노후계획도시특별법 적용 대상에 포함되었습니다. 다만, 구도심이나 유휴부지는 전체 면적의 20% 이내로 제한하고 있습니다. 그러나 이 108곳의 지구가 모두 정비사업을 진행할 수 있는 것은 아닙니다. 일단 지자체가 개발 기본 계획을 세우면 대상 택지들에서는 주거단지, 중심지구, 시설, 이주대책 지원형 등의 4개 유형의 특별정비구역으로 나뉩니다. 주거단지 정비형은 25m 이상의 도로로 나뉜 토지가 대상입니다. 지자체가 지역 여건을 고려해 별도로 지정도 가능합니다. 철도역 승강장 반경 500m 내에서는 상업, 업무지구로 고밀도 복합개발도 가능합니다. 이주단지 공급을 목적으로 하는 이주대책 지원형과 기반시설 조정을 위한 시설정비형도 별도 지정합니다. 

4. 재건축 안전진단 면제

재건축 안전진단은 사실상 면제로 보는 전망이 많습니다. 노후계획도시특별법에 따르면 2개 이상의 단지가 통합 재건축을 추진하면서 조례로 정한 비율 이상의 공공기여, 즉 기부채납을 할 경우 안전진단을 면제하도록 규정했습니다. 그러나 통합 재건축을 물리적으로 할 수 없다고 하더라도 지정권자가 특별정비예정구역으로 지정한다면 통합재건축과 동일한 혜택을 누릴 수 있습니다. 결론적으로 특별정비예정구역 안에서 2개 이상의 단지를 통합 재건축하면서 조례로 정해진 비율 이상을 공공기여로 제공하면 안전진단을 면제받을 수 있습니다. 지자체에서 5% 범위 안에서 안전진단 평가항목 비중을 조정할 수 있으며, 결론적으로 지자체장이 안전진단 항목 중 구조안전성 비중을 현재 30%에서 25%로 낮출 수 있게 되는 것입니다. 대부분 아파트 단지들에서는 통합 재건축을 추진하려고 하기에 사실상 재건축 안전진단을 면제받을 수 있을 것이라고 합니다. 실제 사례로 경기도 성남 분당에서는 시범단지, 효자촌, 양지마을과 파크타운 아파트에서 통합 재건축을 추진 중에 있습니다. 

5. 공공기여, 기부채납

노후계획도시특별법에 따른 재건축의 관건은 모든 인센티브의 조건으로 붙어있는 ‘공공기여’ 수준입니다. 공공기여란 지방자치단체가 개발 과정에서 토지 용도변경이나 용적률 상향 조정 등 각종 규제를 완화해주는 대신 기반시설의 부지나 설치비용을 사업자로부터 받는 것을 말합니다. 공공기여는 기부채납과는 약간 다른 개념인데 재건축 분야에서 혼용해서 많이 사용합니다. 기부채납은 사업시행자가 국가와 지방자치단체에게 소유권을 무상으로 이전하는 것을 말하는 것으로 사업시행자에게 대가를 지불하지 않도록 규정하고 있습니다. 그러나 공공기여의 경우 대가를 약속하고 부지나 설치지용을 지자체가 받는 것입니다. 노후계획도시특별법의 최대 관건인 ‘공공기여’는 재건축 사업의 큰 변수입니다. 용적률이 늘어나도 공공기여 수준이 너무 높으면 재건축 사업성이 떨어지기 때문입니다. 따라서 노후계획도시특별법에서는 단지의 공공기여 관련 규정도 제시하고 있습니다. 특별법이 없었어도 실현 가능했을 개발이익과 특별법으로 인해 추가로 얻게 될 개발이익에 대해 차등화된 공공기여 수준을 적용합니다. 지자체가 수립하는 기본계획에서 허용된 용적률까지 증가하는 부분은 10~40%만 환수하고, 노후계획도시 특별정비구역으로 지정되면서 기준 용적률을 초과하여 받은 인센티브에 대해 40~70%의 공공기여 비율을 적용하게 됩니다. 구간별로 차등적으로 환수 비율을 적용해서 재건축 과정에서의 과도한 고밀도 개발을 억제하기 위한 방침입니다. 지자체는 이렇게 확보한 공공기여를 통해서 도시 기능을 강화할 수 있습니다. 따라서 지자체가 기본계획을 수립할 때 도로나 상하수도, 공원 등 기반 용량을 고려해서 전체적으로 적정한 용적률을 산출하게 됩니다. 

6. 마치며

용적률도 상향해주고 채광, 일조권등을 이유로 한 건축물 사이 간격 규제도 완화되는 데다가 재건축 안전진단도 면제해 준다는 내용을 담고 있는 노후계획도시특별법은 1기 신도시뿐만 아니라 108곳의 택지지구들로 확대되어 215만 가구를 대상으로 하기에 굉장히 중요합니다. 이번 포스팅을 통해 관련 내용을 공부해 두시고, 경제적 목표 달성에 도움이 되시길 바랍니다.