도시형생활주택 뜻, 도생, 주택수 산정, 오피스텔과 비교하기

도시형생활주택은 도시에 지을 수 있는 국민 평형 85㎡ 이하, 세대수 300 가구 미만의 공동주택의 한 종류입니다. 2009년 도입되기 시작했으며 아파트에 비해 주차 대수나 조경, 공용시설 등 규제가 덜 까다롭다는 장점이 있습니다. 1~2인 가구가 주로 거주하는 주택이기도 한 도시형생활주택은 최근 전세사기 문제 등으로 점점 인기가 떨어지고 있어 공급이 줄어들고 있습니다. 이번 포스팅에서는 도생이라고도 불리는 도시형생활주택의 뜻, 그리고 종류와 종류별 혜택에 대해서 알아보겠습니다. 그리고 도시형생활주택의 장점, 단점과 주택수를 산정할 때 오피스텔과 비교했을 때 어떤 점이 다른지에 대해서도 살펴보겠습니다.

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1. 도시형생활주택 (도생) 뜻

도시형 생활주택은 공동주택의 일종으로 도시에 지을 수 있는 주택 전용면적 85㎡ 이하(원룸형의 경우 14㎡ 이상 60㎡ 이하), 300 가구 미만입니다. 비도시지역에는 난개발이 우려되므로 도시형생활주택을 지을 수 없으며, 지하층도 만들 수 없습니다. 도시형생활주택은 2009년 5월 4일부터 도입되기 시작하여, 역사가 비교적 짧습니다. 그리고 일반적인 주택에 비해 주택으로서 갖춰야 하는 기준들이 비교적 완화되어 당시 인기가 많았습니다. 국민 주거 안정을 위한 주택 공급을 늘리기 위해 도입되었으며, 1~2인 가구, 서민들을 위해 기존의 주택 건설기준과 부대시설 설치 등을 완화, 배제한 이점이 있습니다. 줄여서 ‘도생’이라고 부르기도 하며, 도시형생활주택은 주택법에 근거한 것이며, 오피스텔은 건축법을 적용받습니다. 

2. 도시형생활주택 종류, 종류별 혜택

종류는 크게 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 소형주택(원룸형)의 3가지로 분류됩니다. 단지형 연립주택은 세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 주거 형태로서, 연면적 660㎡를 초과하여 건축하는 형태를 말합니다. 두 번째인 단지형 다세대주택은 세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 주거 형태로서, 연면적 660㎡ 이하로 건축합니다. 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택은 건축위원회 심의를 받으면 최대 5층까지 건축이 가능합니다. 세 번째인 소형주택은 예전에 원룸형이라고 불렀습니다. 단지형 주택과 다르게 세대당 주거 전용면적이 60㎡ 이하인 형태로서 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치해야 합니다. 단, 주거전용면적이 30㎡ 미만인 경우에는 욕실을 제외한 부분은 하나의 공간으로 구성해야 합니다. 주거전용면적이 30㎡ 이상인 경우 2개의 공간으로 구성가능합니다. 소형주택 역시 지하층은 만들 수 없으나 설치 세대수 규정만 잘 지킨다면 층수에는 제한이 없습니다. 주차 면적도 세대당 1대가 확보되어야 하는 일반적인 공동주택에 비해, 소형주택은 세대당 확보되어야 할 주차 대수가 0.5~0.6대만 있어도 허가가 납니다. 쉽게 말해, 같은 건축 면적을 가지고 일반 주택에 비해 거의 2배, 혹은 그 이상 세대를 지을 수 있기 때문입니다. 최대 60㎡ 이하의 면적은 1~2인 가구에 적합한 사이즈기 때문에 자차가 많지 않다는 점을 고려해 준 것입니다. 단지형과 원룸형은 하나의 건물에 함께 지을 수 없습니다. 

3. 도시형생활주택 장점, 도시형생활주택 주택 수 산정 (오피스텔과 비교)

장점은 첫째로 공동주택의 일종이기는 하지만 청약통장이 없어도 분양받을 수 있다는 점입니다. 청약통장과 주택 소유, 거주지 등의 자격 제한도 없어 청약이 자유롭습니다. 두 번째로는 분양가 상한제나 주택청약자격 당첨 제한의 적용도 역시 받지 않습니다. 세 번째로는 오피스텔과 비교했을 때 전용률이 높고, 발코니를 설치할 수 있다는 점입니다. 서비스 면적이 발생하는 셈입니다. 네 번째로는 주택 수 산정에 있어 혜택이 있습니다. 도시형생활주택은 주택법의 적용을 받기 때문에 주택 수에 포함됩니다. 단, 20㎡ 이하 하나를 소유한 경우 청약의 주택 수 산정에서는 예외처리됩니다. 두 개 이상 소유부터는 주택 수에 포함됩니다. 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않지만(전입신고 시 주거용으로 분류되어 주택 수에 포함됨) 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받아 주택 수에 포함된다는 점(20㎡ 이하 하나를 소유한 경우 주택 수 미포함)이 다릅니다. 오피스텔에 비교했을 때 취득세도 더 저렴하다는 장점이 있습니다. 

4. 도시형생활주택 단점

도시형생활주택 역시 단점이 있습니다. 가장 먼저 소형주택 도시형생활주택의 경우 특히 더 그렇긴 하지만 도시형생활주택은 전반적으로 일반적인 공동주택에 비해 편의시설, 조경, 커뮤니티 시설 등이 많이 부족하거나 아예 없기도 합니다. 두번째로 소형주택 도시형생활주택의 경우 주차 공간이 많이 부족합니다. 세대당 1대의 주차대수가 확보되어야 하는 공동주택의 요건을 완화해 주었기 때문입니다. 세 번째는 일반적인 아파트나 빌라에 비해 건축법의 많은 규정에 있어 면제를 받기에, 부실 공사로 인해 하자가 많은 편이며 소음 등에 매우 취약할 수 있습니다. 네 번째로는 건물과 건물 사이 거리를 둬야 한다는 규정에 있어서도 완화를 해주기 때문에 일조권이 확보되지 않는 경우도 꽤 있습니다. 다섯 번째로는 투기 수요를 부추길 수 있다는 점입니다. 아파트와 다르게 분양가 상한제도 적용받지 않고, 누구나 청약하여 구매할 수 있으므로 실제 건설사들은 이런 점을 악용하여 아파트와 도시형생활주택을 섞어서 분양하는 사례가 있습니다. 잘 모르고 아파트인 줄 알고 구매했는데 알고 보니 도시형생활주택인 경우가 발생할 수도 있습니다. 

5. 마치며

도시형생활주택은 아파트처럼 실수요자의 탄탄한 수요가 뒷받침되지 않습니다. 보통은 분양받은 후 전세나 월세를 줘서 임대수익을 올리려는 목적이 강한 주거형태입니다. 그러나 최근 고금리인 시장 상황과 전세사기 문제 등으로 도시형생활주택의 임차 수요가 줄어들어 인기가 시들해진 상황입니다. 게다가 인건비와 금융비용, 자재값이 오르며 도시형생활주택의 사업성이 떨어져 공급이 거의 없다고 합니다. 도시형생활주택과 오피스텔은 근거 법이 달라 비슷해 보이지만 다른 건물이라는 것을 기억해 주시고, 도시형생활주택에 대해서도 미리 알아두셔서 투자 계획을 세우시기 바랍니다.