공공지원 민간임대, 기업형 임대, 민간임대아파트, 뉴스테이 뜻, 비교

공공지원민간임대주택이란, 민간 기업에서 건설하여 분양하지만, 정부에서 지원금을 주는 주택을 말합니다. 기업형 임대주택은 역시 민간 기업이 주체가 되어 분양하며 임대도 민간 기업에서 직접 하는 방식의 주택을 말하며, 다른 말로 뉴스테이라고 많이들 알고 계십니다. 일반적으로 임대 아파트라고 하면, 공공임대 아파트 들을 많이 생각하시는데, 민간 임대 아파트 공급도 종종 이루어지고 있습니다. 이번 포스팅에서는 공공지원민간임대의 개념과 기업형 임대주택(뉴스테이)의 개념, 그리고 기업형 임대주택의 단점과 비판에 대해서도 자세히 다루겠습니다.

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1. 공공지원민간임대 개념

공공지원 민간임대주택이란, 정부에서 지원금을 주는 민간 건설사 분양 주택입니다. 일반적으로 공공임대라 함은, 주거취약계층을 대상으로 공급을 주로 하기에 국민평형 이하(85㎡ 이하)의 소형 평형대가 주로 이루어져 있고 공급주체가 국가입니다. 그러나 민간임대는 민간 건설사들이 공급 주체이며, 다양한 사람들을 대상으로 하기 때문에 수요가 많은 중형 평형대도 많습니다. 공공지원 민간임대주택이란 민간 건설사가 공급을 하기는 하지만, 정부에서 지원금을 받기에 공급 대상에 제한이 생깁니다. 무주택자에 한해 임대가 가능하며, 임대기간은 8~10년 정도입니다. 임대료는 공공임대보다는 저렴하지 않지만, 주변 시세의 90% 정도입니다. 임대료에서도 약간 메리트가 있지만, 임대기간이 일반 임대차 기간이 2년인데 비해, 훨씬 길기 때문에 세금이나 청약에 있어서 이득을 볼 수 있습니다. 공공지원민간임대주택 중 민간제안 사업을 적용한 주택도 있습니다. 민간이 제안한 사업 부지에 주택도시기금과 민간이 함께 출자해서 설립한 부동산 투자회사(리츠)가 민간임대주택을 건설하는 사업입니다. 2023년 10월 12일 국토부에서는 공공지원 민간임대주택 공모를 1만 호에서 연 2만 호로 확대한다고 발표했습니다. 기존에 계획된 임대주택 건설사업뿐 아니라 분양주택 건설을 임대주택으로 전환할 수 있도록 지원한다는 것인데요, 양질의 민간임대주택을 공급하기 위한 뜻으로 해석할 수 있습니다. 

2. 기업형 임대주택, 뉴스테이 개념

기업형 임대주택이란 민간 기업이 주체가 되어 민간에서 직접 임대를 하는 주거 방식의 주택을 말합니다. 공공지원민간임대주택은 정부에서 지원금을 받지만, 기업형 임대주택은 민간에서 전담한다는 점이 다릅니다. 기업형 임대 사업은 ‘뉴스테이’라고도 부르며, 전세, 월세 시장의 비정상적인 임대료 상승을 억제하기 위해 기존 주택 분양이나 오피스 임대에만 주력하는 기업들을 주택임대시장으로 끌어온 것입니다. 공공지원 민간임대주택과 마찬가지로 임대기간은 약 8년 정도로 긴 편입니다. 또한 임대료가 주변 시세의 90%수준으로 비슷하기 때문에 임대료가 특별하게 더 저렴하지는 않습니다. 단, 기업형 임대주택 중 분양으로 전환이 가능한 주택들이 있습니다. 이 경우 직접 전세로 길게 살아보고 분양받을지 말지를 결정할 수 있기에 꽤 메리트가 있다고 할 수 있습니다. 기업형 임대주택, 뉴스테이는 2015년 인천 미추홀구 인천도화도시개발사업이 1호가 되었습니다. 2015년, 2016년 당시 수도권에 공급된 뉴스테이 사업장은 공급이 너무 많은 것이 아니냐는 의견도 있었으나 높은 청약 경쟁률과 90%가 넘는 계약률로 완판에 성공하였습니다. 

3. 기업형 임대주택 현황

기업형임대주택은 2015년 도입되기 시작하여 외관과 내장재 등이 일반 분양 아파트와 동일하기에 무주택 수요자들의 선호도가 높았습니다. 특히 임대아파트라고 하면 사회적으로 약간 부정적인 시선이 있는데, 그런 시선을 바꿔놓을 정도로 좋았기에 나름 좋은 평가를 받았습니다. 그러나 도입한 지 8년 정도밖에 지나지 않았음에도 불구하고 기업형 임대제도가 존폐기로에 섰다는 이야기가 들리고 있습니다. 사실상 공모를 해도 착공으로 이어지지 않는 사례가 늘어, 공급 주택 수가 줄어들었기 때문입니다. 기업들에서는 공사비 문제로 인해 공모되어도 사업을 포기하게 된다고 합니다. 출자자인 주택도시보증공사만 확정 수익을 보장받는 구조에서는 손익분기점을 넘기기가 힘들다는 것입니다. 기존보다 보전 규모를 두 배 이상 늘려주는 새 대책을 내놨으나 그 사이에도 계속 포기하는 사업장이 발생하고 있습니다. 

4. 기업형 임대주택(뉴스테이) 단점

처음에 뉴스테이 사업이 시행되기 전에는 여러 비판이 있었습니다. 첫번째는, 주거취약계층을 대상으로 한 공공임대 주택과 달리, 중산층을 위한 주거정책으로 기업이 공급하는 만큼 저소득층이나 취약계층의 주거 안정에는 기여하지 못한다는 점입니다. 그러나 기업형 임대주택은 국가가 주체가 아니라 기업이 주체가 되므로, 사업적인 측면에서 접근해 볼 필요가 있습니다. 두 번째는 기업에 대한 특혜 논란입니다. 민간 기업에서 사업을 진행하기 위해 각종 인센티브를 제공했다가 분양 전환이 이루어지면 민간 기업에서 수익을 얻게 되고, 과도한 인센티브를 주는 것이 아니냐는 의견입니다. 세 번째는 임대료와 관련된 비판입니다. 주변 시세와 비슷하게 책정되어 임대주택이어도 별 혜택이 없지 않으냐고 하실 수 있습니다. 그러나 8년간 임대해야 한다는 조건이 붙고, 임대료 상승도 연 5% 이상 이루어지지 않으니 어느 정도 보완되는 측면이 있습니다.  

5. 마치며

공공지원민간임대, 기업형 임대주택 사업, 뉴스테이는 민간 주도로 공급되어서 그런지 고급 아파트에서나 볼법한 각종 서비스와 시설을 갖추고 있는 경우도 많습니다. 중산층이 몰려들어 높은 청약률을 보인 단지도 많습니다. 공공지원민간임대 아파트 중 하나인 고척아이파크는 컨시어지 서비스를 제공하며, 10년 장기 민간임대 아파트인 은평 푸르지오 발라드는 스크린 골프연습장이나 게스트하우스, 펫그라운드 등의 시설들을 갖추고 있습니다. 이처럼 대형 건설사 브랜드를 달고 공급되는 민간임대 주택의 경우에는 인기가 공공임대 못지 않습니다. 최근 한국토지주택공사 등 공공기관이 공급하는 공공임대도 시설과 서비스가 다양해지고 있다고 합니다. 공공지원민간임대와 기업형 임대주택에 대한 지속적인 관심을 가지고 지켜보시기 바랍니다.