묵시적 갱신 해지, 전세 묵시적 갱신, 월세 묵시적 갱신, 상가 묵시적 갱신, 묵시적갱신 복비

묵시적 갱신이란, 임대차 계약 기간이 끝난 후에도 조정하거나 끝내려는 의사를 표시하지 않는 경우 임대차 관계가 자연스럽게 지속되는 것을 말합니다. 그러나 묵시적 갱신의 요건이 있기도 하고, 묵시적 갱신을 하긴 했는데, 해지하고 싶은 경우도 있을 것입니다. 이번 포스팅에서는 묵시적 갱신은 무엇인지, 그리고 묵시적 갱신의 해지에 대해 다루겠습니다. 또한 묵시적 갱신이 월세나 전세 등의 주택임대차 계약에서 다르고 상가 임대차 계약에서의 내용이 약간씩 다르기 때문에, 그 내용을 중점적으로 비교해 보겠습니다.

묵시적 갱신

1. 묵시적 갱신 뜻

묵시적 갱신이란 다른 말로 묵시의 갱신이라고도 하며 임대차 기간이 끝난 후 계약자 간 사이에 계약 해지에 대한 특별한 의사표시가 없는 경우, 임대차 관계가 지속되는 것을 말합니다. 묵시적 갱신에는 민법에 따른 묵시적 갱신과, 주택임대차보호법에 따른 묵시적 갱신, 상가건물 임대차보호법에 따른 묵시적 갱신이 있습니다. 만약 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된다면, 그 전의 임대차 계약과 동일한 조건으로 임대차한 것으로 간주합니다. 보증금과 차임(월세 등)도 전과 동일한 조건으로 간주됩니다. 주택 임대차 묵시적 갱신의 경우, 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 상가의 경우 상가건물 임대차보호법이 적용되는 보증금 내라면 상가건물 임대차보호법에 따르지만, 일정액 이상 보증금의 상가건물의 임대차 계약들은 민법에 따른다는 점이 차이가 있습니다. 

2, 묵시적 갱신 해지, 복비는 누가 부담?

주택 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 또한 존속기간 2년의 임대차 기간을 주장할 수도 있습니다. 만약 임차인이 임대차 계약을 해지하는 경우, 임대인이 통지받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하여 해지됩니다. 상가 임대차 보호법이 정하는 보증금 내의 상가 임대차 계약에서 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 주택 임대차 계약과 마찬가지로 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 그리고 상가 임대차 계약의 존속기간은 1년이기 때문에, 1년의 임대차 기간을 주장할 수도 있습니다. 상가 임대차도 임대인이 통지받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생되고, 계약은 해지됩니다. 만약 민법에 의한 묵시적 갱신을 해지한다면 당사자가 언제든 계약의 해지를 통고할 수 있습니다. 임대인이 해지하고자 하는 경우에는 임차인이 통고받은 지 6개월이 지나면 해지 효력이 생기며, 임차인이 해지하고자 하는 경우엔 임대인이 통고받은지 1개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 묵시적 갱신을 해서 계약 기간이 연장된 경우에 임차인이 중도 해지를 한다면 부동산 중개 수수료(복비)는 누가 부담해야 할까요? 임차인은 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있기 때문에 국토부의 유권 해석에 따르면 임대인이 부담하는 것이 맞다고 합니다. 

3. 월세, 전세 묵시적 갱신(주택 묵시적 갱신)

월세, 전세 임대차 계약 시 묵시적 갱신을 할 수 있습니다. 이 경우 주택임대차보호법의 요건이 필요한데, 갱신 거절 또는 계약조건 변경에 대한 내용을 미통지할 경우가 해당됩니다. 임대인(집주인)이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않은 경우, 계약기간이 끝나도 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 단, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결, 갱신된 임대차계약부터 적용됩니다. 임차인(세입자)의 입장에서는 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 같은 내용을 통지하지 않은 경우에 묵시적 갱신으로 간주합니다. 결론적으로 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신 거절이나 계약 조건을 변경하겠다고 의사를 밝힌다면 그 임대차 계약은 묵시적 갱신을 할 수 없습니다. 갱신 거절의 통지는 임대차 계약이 끝나면 더 이상 임대차계약을 지속하지 않겠다는 것을 말하며, 이러한 통지는 명시적이든, 묵시적이든 상관은 없습니다. 계약조건 변경의 통지는 임대차 기간이 끝나면 임대차 계약 조건 내용을 변경하겠으며, 응하지 않으면 계약을 지속시키지 않겠다는 통지를 말합니다. 이 경우에는 변경하고자 하는 계약 조건을 구체적으로 밝혀야 합니다. 임대인은 계약 끝나기 전 6개월에서 2개월 사이, 임차인은 계약 끝나기 전 2개월 전까지 의사를 밝히면 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 임차인이 만약 2회분의 월세를 연체하거나, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 위반한 경우 묵시적 갱신은 거부될 수 있습니다. 

4. 상가 묵시적 갱신

상가 건물의 경우 주거용 건물과는 아예 법도 다르고 보증금 범위에 따라서 상가임대차보호법의 영향을 받는지, 민법의 영향을 받는지가 나뉘기 때문에 내용이 다릅니다. 상가건물 임대차보호법에 따르면, 임대차 기간이 끝나기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 별도로 하지 않는다면 임대차 계약이 그대로 갱신되도록 하는 규정을 둡니다. 즉 임대인이 임대차 계약이 만료되기 6개월~ 1개월 전까지 임차인에게 계약을 갱신하지 않을 거라는 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 종료하겠다는 통지를 하지 않는 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 만약 임대인이나 임차인 중 어느 한쪽이라도 갱신을 거절하거나, 계약 조건을 변경하겠다는 통지를 한 경우 묵시적 갱신은 불가능합니다. 계약조건의 변경을 통지하고자 하는 경우, 임대차 계약 기간이 끝나면 임대차 계약 내용을 변경하겠으며, 응하지 않으면 계약이 갱신되지 않는다는 통지를 말하며, 이 역시 주택임대차와 마찬가지로 변경하려는 계약 조건을 구체적으로 밝혀야 합니다. 민법에 따른 상가 임대차 계약의 묵시적 갱신은 요건을 갖추어야 가능합니다. 임대차 기간이 끝난 후에도 임차인이 상가 건물을 계속 사용, 수익해야 하며, 임대인이 상당한 기간 동안 임차인이 상가건물을 계속 사용, 수익 하는 것에 이의를 제기하지 않아야 합니다. 민법에 따른 묵시적 갱신을 한다면, 역시 전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 보는 점은 동일합니다. 단, 전의 임대차에 대해 제3자가 담보를 제공했었다면 기간이 만료된 것으로 보아 소멸합니다. 

5. 마치며

묵시적 갱신을 하기 위해서는 일정 요건이 필요하기도 하고, 임대인과 임차인 모두 의견을 내는 기간이 있기에 주의를 기울일 필요가 있습니다. 특히 주택임대차와 상가임대차 묵시적 갱신의 내용이 약간씩 다르며, 상가임대차의 경우 상가임대차보호법에 따른 보증금의 범위 이내의 임대차 계약이냐, 아니냐에 따라 내용이 다릅니다. 이번 포스팅을 통해 묵시적 갱신에 대한 내용을 잘 숙지하시기 바랍니다.