미분양, 악성 미분양, 개념, 비교, 통계 보는법

미분양은 대한민국의 부동산 시장에서 중요한 이슈 중 하나로, 아직 분양되지 않은 주택을 의미합니다. 이 주택은 아파트, 주택, 상가 등 다양한 형태로 나타날 수 있으며, 주로 건설사나 분양사에 의해 건설되어 분양 예정인 주택을 나타냅니다. 이번 포스팅에서는 주로 주택 미분양에 대해서 다룰 예정이며 미분양과 악성 미분양의 개념을 비교하고 미분양이 왜 발생하는지 그 원인에 대해서도 다루겠습니다. 그리고 미분양의 중요성과 미분양 통계를 어떻게 조회하는지 그 방법에 대해서도 자세히 살펴보겠습니다.

미분양, 악성 미분양

1. 미분양과 악성 미분양의 개념, 비교

1) 미분양

미분양은 사업계획 승인권자로부터 분양 승인을 받아 일반인을 대상으로 분양을 실시하였으나 분양되지 않은 주택을 말합니다. 쉽게 말하면 건설사에서 분양을 하고 남은 잔여분을 말합니다. 부동산 경기가 좋을 때 건설사에서 대량으로 분양 물량을 풀면 소화되고 남은 미분양 물량들이 쌓이게 되고, 어느 정도 이상 많아지게 되면 초기에 제시했던 분양가보다 하락하기도 합니다. 분양가를 할인해 준다거나 냉장고나 시스템에어컨 등을 무상 옵션 제공해 주는 등의 혜택을 주기도 합니다. 

2) 악성 미분양(준공 후 미분양)

악성 미분양은 사실상 정식 명칭은 아닙니다. 준공 후 미분양을 말하며, 그냥 사회적으로 편하게 악성 미분양이라고 부르는 것입니다. 우리나라는 대부분의 분양단지에서 선분양 제도를 활용하고 있습니다. 아파트를 짓기 전에 청약을 실시해서 미리 수요자가 분양 예정인 물량을 선점하는 것입니다. 청약 당첨이 되면 완공된 아파트의 잔금을 치르고 소유권을 이전하는 식이죠. 그러나 준공 후 막상 계약을 하려고 보니 계약 포기자가 많아 오히려 남는 주택이 생기거나, 아니면 청약 때부터도 인기가 없어 남아도는 물량이 생길 수도 있습니다. 이것을 준공 후 미분양이라고 합니다. 

2. 미분양 발생 원인

미분양 주택의 발생 원인은 다양하며 국가나 지역, 부동산 시장의 상황에 따라 다를 수 있습니다. 그러나 주요한 원인은 다음과 같습니다. 첫번째는 부동산 공급과잉 또는 수요 부진입니다. 부동산 시장에서 주택의 공급이 수요를 초과하는 경우 미분양 주택이 발생할 가능성이 높아집니다. 주택 시장의 거품 형성, 대출규제, 경기 침체, 인구 변화, 지역적인 변화 등이 이러한 공급과잉이나 수요 부진을 유발할 수 있습니다. 두 번째는 건설사, 시행사의 자금 조달이 어려운 상황입니다. 건설사나 시행사가 공사를 완료하고 주택을 분양하기 위해서는 자금이 필요합니다. 하지만 금융 어려움으로 인해 자금을 조달하는 것이 어려울 경우, 건설이 완료된 주택이 미분양 상태로 남을 수 있습니다. 세 번째는 정책과 규제 변경입니다. 부동산 관련 정책과 규제가 변경될 때 미분양 주택의 발생이 증가할 수 있습니다. 정부의 부동산 정책 변화, 주택 구매를 제한하는 규제, 세제 혜택의 변경 등이 영향을 미칠 수 있습니다. 네 번째는 지역적인 특수성으로 미분양이 발생할 수 있다는 것입니다.  특정 지역에서는 인구 이동, 산업 구조의 변화, 지역 발전 계획, 관리 부실 등으로 미분양 주택이 발생할 수 있습니다. 지역적인 특수성은 주택시장의 원인과 결과에 영향을 미칩니다. 마지막으로 부동산 업계의 이해 관계자의 선택으로 인해 발생할 수 있습니다. 미분양 주택은 부동산 업계의 이해 관계자가 의도적으로 선택할 수도 있습니다. 분양사가 특정 미분양 주택을 시세와는 너무 다른 가격에 분양함으로써 다른 부동산 프로젝트에 대한 관심을 높이는 전략일 수도 있습니다. 이러한 다양한 요인이 결합하여 미분양 주택의 발생을 유발하며, 정부와 부동산 시장 참가자들은 이러한 문제를 해결하기 위해 정책과 전략을 개발합니다.

3. 미분양의 중요성

청약을 하려는 사람이 굳이 아니더라도, 미분양의 추이를 모니터링하는 것은 중요합니다. 미분양이 많은 시기에는 내집마련을 하기 좋은 시기로 여겨지기 때문입니다. 미분양이 나온다는 것은 지역 경제가 어렵거나 분양하는 물량이 많아 수요 대비 물량이 많다는 뜻입니다. 보통 전국에 미분양이 쌓이며 악성 미분양 물량이 증가하게 되면 시행사에서 계약금을 줄여주거나 할인분양을 하고, 부동산 시장을 살리기 위한 다양한 완화 정책을 시행하기 때문입니다. 물량이 많기에 마음에 드는 입지의 주택과 단지를 골라서 계약을 할 수 있습니다. 또한 미분양 물량을 보는 것은 여러 가지 중요한 점을 시사합니다. 2021년 말부터 대구광역시의 미분양이 증가하여 화제가 되었으며 세종시 역시 계속적으로 공급물량이 많이 예정되어 있어 미분양 물량이 증가할 것으로 예상됩니다. 2023년에 포항시는 미분양이 늘어 전국 1위 수준이 되었는데, 그만큼 수요에 비해 물량이 많은 것을 보여줍니다. 이처럼 지역별로 미분양 물량은 다르고, 이에 따라 지역별 부동산 가격도 영향을 받게 됩니다. 

4. 미분양 통계 보는 법

미분양주택현황보고

미분양 물량을 간편하게 보시려면 포털에 검색해보시는 것이 가장 빠릅니다. 그러나 가장 공신력 있는 자료를 자세히 보고 싶으시다면 통계청 KOSIS 사이트를 방문하시는 것이 좋습니다. [주거] 카테고리로 가시면 [미분양주택현황보고]가 있습니다. 여기서 규모별 미분양 현황, 공사완료 후 미분양 현황, 시군구별 미분양현황, 미분양현황 종합으로 자료를 볼 수 있습니다. 규모별 미분양 현황에서는 주택 크기별 미분양을 집계하고 있으며 전국, 지역별로도 조회할 수 있기 때문에 보기가 편합니다. 공사완료 후 미분양 현황은 준공 후 미분양, 즉 악성 미분양을 집계한 자료입니다. 역시 주택 크기와 지역별로 볼 수 있기에 유용합니다. 규모별 미분양 현황과 공사완료 후 미분양 현황은 2007년 1월부터 가장 최신까지의 자료를 볼 수 있으며, 시군구별 미분양 현황은 2000년 12월 자료부터, 미분양현황 종합은 연도별로 조회할 수 있으며 2001년부터 조회가 가능합니다. 통계청 자료는 화면을 복사할 수도 있고 인쇄해서 볼 수도 있습니다. 엑셀로 다운로드까지 가능하니 보시기 편한 형식으로 활용하시면 됩니다. 

5. 마치며

미분양 주택이 부동산 시장에 넘치면 시장의 불안정성을 증가시킬 수 있으며, 주택 가격 상승과 관련된 이슈로 작용할 수 있습니다. 따라서 미분양 주택의 관리와 규제는 부동산 시장의 안정화에 중요한 역할을 합니다. 미분양 문제는 또한 부동산 시장에 투자할 때의 지표가 되기도 합니다. 지역별, 시기별로 미분양 증감 추세를 잘 살피시고 주의를 기울이시기 바랍니다.