전세권은 임대차 계약의 전세와는 다릅니다. 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 맞게 사용 수익할 수 있는 권리입니다. 전세권을 설정하기 위해서는 집주인의 동의가 필요하며, 물권적인 성격을 가지고 있기 때문에 최근 우선변제권으로 전세금을 지키기 위해 설정하는 분들이 많아졌습니다. 이번 포스팅에서는 전세권의 뜻과 개념, 그리고 전세권의 효력과 기간, 전세권 설정의 말소와 소멸, 전세권 설정방법과 설정 비용까지 자세히 다루겠습니다.
1. 전세권 뜻, 개념
전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하고, 용도에 맞게 사용 수익할 수 있는 권리를 말합니다. 부동산의 전부에 대해 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선변제받을 수 있기에 요즘 전세사기에 대항하기 위해 전세권을 설정하시는 분들이 많습니다. 전세권은 일반적인 임대차 계약의 전세계약과는 완전히 다른 개념입니다. 전세권은 타인의 부동산에 대한 권리로서, 토지와 건물이 전세권의 목적이 됩니다. 따라서 일반적인 밭이나 논 같은 농경지는 전세권을 설정할 수 없습니다. 전세권을 행사하는 사람을 전세권자라고 하며, 원 소유주는 전세권설정자가 됩니다. 전세권자는 부동산의 용도에 맞게 토지와 건물을 사용할 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 전세금을 주면 전세권 성립의 요소가 되며, 돈뿐만 아니라 기존 채권으로도 전세권을 설정할 수 있는 요건이 될 수 있습니다. 부동산 경매에 있어 전세권은 꽤 중요합니다. 그 부동산에 대해 후순위 권리자나 기타 채권자보다 우선변제를 받을 수 있기 때문입니다. 일반적인 전, 월세 임대차 계약을 한다고 등기사항전부증명서에 올라가지 않는데, 전세권은 설정하게 되면 등기가 됩니다. 따라서 전세권자는 전세금 반환을 위해 목적 부동산에 대해 경매권과 우선변제권을 행사할 수 있게 됩니다.
2. 전세권 효력, 기간
전세권의 효력은 여러가지가 있습니다. 먼저 전세권의 존속기간은 최대 10년입니다. 만약 기간을 10년 이상으로 정해도 10년으로 단축되어 적용됩니다. 최소 1년 존속기간이기에 마찬가지로 1년 미만으로 정해도 1년으로 설정됩니다. 만약 기간을 약정하지 않은 경우 각 당사자는 언제든 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고받은 날로부터 6개월 경과 시 전세권은 소멸됩니다. 첫 번째 전세권의 효력은 전세권자가 그 부동산의 용도에 맞게 사용, 수익 할 권리가 생긴다는 것입니다. 만약 용도에 맞게 쓰지 않는다면 전세권의 소멸 청구 사유가 됩니다. 따라서 전세권설정자는 전세권자에 대해 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 두 번째 효력은 건물의 전세권, 지상권, 임차권에 영향을 미친다는 것입니다. 전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하는 행위를 할 수 없습니다. 세 번째는 법정지상권이 성립한다는 것입니다. 대지와 건물의 소유자가 동일한 건물에 전세권이 설정된 경우, 대지소유권자의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 지료는 당사자의 청구에 의해 법원이 정하며 이 경우 대지 소유자는 타인에게 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정할 수 없습니다. 네 번째는 전세금 증감청구권입니다. 목적 부동산에 대해 조세나 공과금, 기타 부담이 증감하거나 경제 사정의 변동으로 전세금이 상당하지 않게 된 때에 당사자는 증감을 청구할 수 있습니다. 증액의 경우 약정한 전세금의 20분의 1을 초과할 수 없으며, 증액청구는 전세권설정계약이 있는 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있는 날로부터 1년 이내에 할 수 없습니다. 다섯 번째로 전세권자는 전세권에 대한 침해가 있는 경우 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권을 행사할 수 있으며 점유권에 의한 물권적 청구권도 행사 가능합니다. 여섯 번째로 전세권은 전세권을 타인에게 양도, 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있습니다. 설정행위로 이를 금지한 경우에는 불가능합니다.
3. 전세권 설정 말소, 소멸
전세권자가 전세권설정계약 또는 부동산의 용도에 맞게 이를 사용, 수익하지 않은 경우 전세권설정자는 전세권 소멸을 청구할 수 있습니다. 또한 존속기간을 따로 약정하지 않은 경우 언제든 전세권의 소멸을 통고할 수 있습니다. 자연재해 등 불가항력으로 인해 부동산이 멸실된 경우, 멸실된 부분의 전세권은 소멸합니다. 일부 멸실의 경우라도 전세권자가 전세권의 목적을 달성할 수 없을 정도로 멸실된 경우 전세권설정자에게 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 또한 전세권자의 책임으로 부동산이 멸실된 경우 전세권자는 전세권설정자에게 손해배상의 책임이 있습니다. 전세권 소멸 시 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 경우, 전세권은 물권의 성격을 가지므로 전세권자는 부동산 경매를 청구할 수 있습니다.
4. 전세권 설정 방법, 설정 비용
1) 등기소에서 신청
전세권 설정 등기는 관할 등기소에서 하실 수 있습니다. 해당 부동산의 관할 등기소에서 하시면 되고, 대법원 인터넷등기소- 등기소 소개- 등기소 찾기로도 확인하실 수 있습니다. 등기소에 등기수입증지를 제출하시면 되는데 이는 등기소에서도 팔고, 등기소 주변의 은행에서도 구입할 수 있어 구입 후 신청서에 붙여서 내면 됩니다. 등기신청시 신분증을 지참해야 하니 잊지 마세요. 신청서를 제출하고 나면 대법원 인터넷 등기소의 신청사건 처리현황에서 부동산의 소재지번을 입력하면 접수 상황을 확인하실 수 있습니다. 처리가 끝나면 등기소에 방문해 등기필정보통지서 또는 등기완료통지서를 받을 수 있습니다. 완전히 완료가 되면 등기사항증명서를 발급했을 때 전세권이 설정된 것을 확인하실 수 있습니다.
2) 인터넷 신청 방법
인터넷 신청시신청 시 공인인증서가 필요합니다. 또한 인터넷으로 신청하기 위해서는 그 당사자 또는 대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자 등록을 해야 합니다. 이 사용자 등록은 전국 등기소 어느 곳에서나 가능하며, 본인 또는 대리인이 직접 등기소를 방문해야 합니다. 전세권설정등기는 등기권리자와 등기 의무자가 공동으로 신청해야 성립하므로 전세권자와 전세권설정자 모두 사용자등록 신청을 해야 합니다. 사용자 등록 신청 시 준비물은 사용자 등록 신청서, 신분증, 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장, 대리인인 경우 자격을 증명할 수 있는 서면의 사본입니다. 사용자 등록을 한번 하면 3년의 유효기간을 가집니다. 유효기간 만료 3개월 전부터 연장이 가능하며, 연장기간은 역시 3년입니다. 연장 시에는 인터넷으로 신청이 가능하니 최초 한 번만 방문하는 것으로 생각하시면 됩니다. 사용자등록신청을 등기소에 하면, 접근번호를 부여해 줍니다. 접근번호를 받은 날로부터 10일 이내 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서, 접근번호 등을 입력하여 사용자 등록을 합니다.
3) 전세권 설정 비용
설정비용은 등기신청비용, 등록세, 지방세가 있으며, 직접 하지 않고 법무사를 통해 할 경우 법무사 비용이 추가됩니다. 등기신청비용은 직접 등기소에서 할 경우 건당 15,000원, 인터넷으로 할 경우 건당 13,000원 입니다. 등록세는 전세보증금의 0.2%로 계산하며, 지방세는 등록세의 20%입니다.
5. 마치며
전세 사기가 날이 갈수록 늘어가고 있습니다. 수법도 다양하고 피해액도 어마어마합니다. 전세권은 내 전세금을 지키는 수단으로 사용될 수 있습니다. 미리 공부해두시고 필요하시다면 전세권 설정 절차를 밟아 행사하시기 바랍니다.
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