부동산처분금지가처분, 부동산 경매, 가처분 뜻, 가처분 신청, 신청절차, 비용

부동산처분금지가처분이란 해당 부동산에 대한 채무자의 소유권 이전, 저당권과 전세권, 임차권의 설정 등을 할 수 없도록 처분행위를 금지하는 절차를 말합니다. 이번 포스팅에서는 부동산처분금지가처분의 개념과 부동산처분금지가처분의 신청 절차, 그리고 부동산처분금지가처분을 신청할 경우 발생하는 비용 등에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 

부동산처분금지가처분

1. 부동산처분금지가처분 

1) 부동산처분금지가처분 개념

부동산처분금지가처분이란 목적물인 해당 부동산에 대한 채무자의 소유권 이전, 저당권과 전세권, 임차권의 설정 등을 할 수 없도록 일체의 처분행위를 금지하는 가처분을 말합니다. 보통 부동산 경매에서는 줄여서 부동산 가처분이라고도 말합니다. 가처분 역시 등기사항전부증명서에 표기되므로, 등기부등본을 떼어보면 해당 부동산에 부동산처분금지가처분이 되어있는지 여부를 알 수 있습니다. 동산처분금지가처분은 등기된 모든 부동산에 한해 허용됩니다. 만약 미등기 된 부동산이나 채무자의 권리가 등기되지 않은 부동산이라면 그 등기를 병행하거나 먼저 등기를 선행한 후에 신청할 수 있는 절차입니다. 왜냐하면 가처분 대상 부동산은 해당 부동산이 무엇인지 특정할 수 있어야 하며, 지분 표시는 등기부에 따라서 정확히 해야 하기 때문입니다. 

2) 미등기 부동산의 가처분

미등기된 부동산이라도 그 부동산이 채무자의 소유라면 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙여서 가처분을 신청할 수도 있습니다. 그 서류라 함은 미등기 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번과 구조, 면적을 증명할 서류 및 그 건물에 대해 건축허가 또는 건축 신고를 증명할 서류여야 합니다. 여기서의 부동산이란 토지와 그 정착물들을 말합니다. 이 중에서 건물과 토지는 부동산등기부에 소유권보존등기가 완료되어야 원칙적으로 소유권을 취득할 수 있습니다. 미등기부동산이라 함은, 이러한 소유권보존등기가 경료되지 않은 토지와 건물들을 말합니다. 만약 미등기 부동산에 가처분을 신청하려면, 첨부해야 할 서류는 다음과 같습니다. 첫 번째, 미등기 건물이 이미 사용승인을 받아 건축물대장 등본을 발급받을 수 있는 경우입니다. 소유자의 주소 및 등기용 등록번호 증명서와 건축물대장 등본이 필요하며, 집합건물의 경우에는 소재도와 각 층의 평면도와 구분건물의 평면도도 필요합니다. 두 번째로 미등기 건물이 건물로서의 외관을 갖추었는데 아직 사용승인을 받지 못한 경우입니다. 이 경우에는 소유자의 주소와 등기용 등록번호 증명서, 또는 건물이 채무자의 소유임을 증명할 수 있는 서류가 필요합니다. 건물의 소재와 지번, 구조, 면적을 증명할 수 있는 서류와 건축허가서 또는 건축신고서를 첨부하면 됩니다. 가처분을 신청하고자 하는 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 수 있는 서류와 그 건물의 지번과 구조, 면적을 증명할 서류, 그리고 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 수 있는 서류의 사항들을 증명해 줄 것을 청구할 수도 있습니다. 만약 미등기 건물의 지번, 구조, 면적을 증명하지 못한 때에는, 가처분 신청권자는 가처분 신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수도 있습니다. 

3) 상속등기를 하지 않은 부동산의 가처분

가처분 권리자가 피상속인(돌아가신 분)과의 원인행위에 의한 권리의 이전, 설정의 등기청구권을 보전하기 위해 상속인들을 상대로 처분금지 가처분 신청을 할 수 있습니다. 

4) 부동산의 일부에 가처분 설정

등기부상 1필지 토지의 특정된 일부분에는 처분금지 가처분을 설정할 수 없습니다. 따라서 1필지 토지의 특정 일부분에 대해 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해서는 바로 분할등기가 될 수 있는 등의 특별한 사항이 없다면, 그 1필지 토지 전부에 대해서 처분금지가처분 신청을 해야 합니다. 

2. 부동산처분금지가처분 신청 절차

1) 부동산처분금지가처분 신청서 작성

부동산처분금지가처분 신청서를 작성하려는 신청서에는 당사자(대리인 있으면 대리인도 포함), 목적물의 가액과 피보전권리 및 목적물의 표시, 신청의 이유와 관할법원, 소명방법과 신청서 작성 날짜를 기재하고, 당사자 또는 대리인의 기명을 날인 또는 서명을 해야 합니다. 목적물의 가액과 피보전권리, 목적부동산을 표시하는 경우에는 간결, 명료하게 표시하면 됩니다. 그러나 그 내용이 길어 별지를 이용할 경우에는 항목 옆에 ‘별지 기재 내용과 같음’ 으로 표시하고 별지를 첨부하시면 됩니다. 아래 글을 읽어보시고, 부동산 처분금지가처분 신청서를 작성하는 데 그래도 어려움이 있으시다면 개별 사안별 부동산처분금지가처분신청서와 그 예시가 대한법률구조공단 홈페이지에 있으니 사이트를 참고하시기 바랍니다. 

(1) 부동산 가액

부동산 가액의 경우 토지의 가액은 개별공시지가(없다면 국토교통부의 토지가격비중표를 사용)에 100분의 50을 곱하여 산정한 것이 목적물의 가액입니다. 건물의 가액은 시가표준액에 100분의 50을 곱한 금액입니다. 시가표준액의 계산식은 좀 복잡합니다. 신축건물기준가액에 적용지수를 곱하고 경과년수별잔가율을 곱한 후 면적(㎡)과 가감산특례를 곱한 것입니다. 일일이 구하여 곱하기에는 복잡하니 대한법률구조공단 생활법률 자동계산 코너의 기타 사건 비용계산- 건물소가산정 메뉴에서 자동계산 기능을 이용하면 쉽게 건물시가표준액을 구할 수 있습니다. 

토지의 가액 = 개별공시지가 * 면적(㎡) * 50/100

건물의 가액 = 시가표준액 * 50/100

(2) 신청 취지, 신청 이유

가처분 신청의 취지는 일종의 소장의 청구취지와 같은 것으로, 가처분에 의해 구하려는 보전처분의 내용을 말합니다. 권리의 보전을 위해 필요한 내용을 적으면 됩니다. 예시로 신청취지는 ‘채무자의 별지목록 기재 부동산에 대하여 매매, 증여, 양도, 저당권, 전세권, 임차권의 설정 그 밖에 일체의 처분행위를 하여서는 니된다’라고 적을 수 있습니다. 신청 이유는 신청 취지와는 다릅니다. 신청이유는 신청 취지를 구하는 근거로서 피보전권리의 존재와 보전의 필요성을 구체적으로 적어야 합니다. 그 밖에 지급보증위탁계약증서에 의한 담보제공을 하는 경우에는 이를 허가해 달라는 취지를 적습니다. 

2) 부동산처분금지가처분 신청서류 제출

부동산처분금지가처분을 신청하려는 사람은 다음의 서류들을 관할 법원의 종합민원실에 제출합니다. 가장 먼저 부동산처분금지가처분 신청서, 그리고 부동산 목록 4부 이상이 필요합니다. 결정정본과 등기촉탁서 작성에 필요하니 필요한 수만큼 준비합니다. 또한 별지목록에 대한 목적물가액 산출내역과 그 근거자료로 과세대장등본 등을 1부 제출합니다. 더불어 부동산등기사항증명서 1부와 그 밖의 서류로는 소명방법으로서 권리증서인 건축물관리대장, 토지대장, 차용증, 약속어음 등의 사본을 1부 제출합니다. 당사자가 법인이라면 법원등기부등본도 제출해야 합니다. 

3) 사건번호 부여, 담보제공명령서 수령

부동산처분금지가처분 신청서와 서류들이 법원에 접수되면 사건번호가 나옵니다. 접수가 된 후 2~4일 후에 해당 법원을 방문해서 담보제공명령서를 수령하거나 7일에서 10일정도 소요되는 우편으로 수령할 수도 있습니다. 채권자는 법원에 비치된 민원인용 컴퓨터를 통해 사건번호를 입력하면 담보제공명령이나 가처분 인용결정 여부 등을 조회할 수 있습니다. 법원에 비치된 컴퓨터를 이용할 필요 없이 가처분이 결정된 후에 14일 정도 경과되면 대법원 홈페이지에서 사건번호를 입력하여 확인할 수도 있습니다. 

3. 부동산처분금지가처분 비용

부동산처분금지가처분 신청시 비용은 절차에 따라 약간씩 추가로 붙습니다. 첫 번째로 인지첩부 비용입니다. 부동산 처분금지가처분을 신청하려는 사람은 10,000원의 인지를 붙여야 합니다. 두 번째는 송달료입니다. 부동산처분금지가처분을 신청하려면 3회분의 송달료를 미리 내야 합니다. 3회분의 송달료에 당사자 수를 곱한 비용을 내면 됩니다. 세 번째는 등록면허세입니다. 가처분 신청자는 등록면허세와 지방교육세(등록면허세의 20%)를 납부합니다. 만약 계산한 등록면허세가 6,000원 미만인 경우에는 6,000원을 납부합니다. 등록면허세의 과세표준은 토지의 경우는 개별공시지가, 주거용 건물의 경우 개별주택공시가격, 비주거용 건물인 경우 시가표준액입니다. 네 번째는 대법원 수입증지 구입비용입니다. 부동산처분금지 가처분 신청자는 법원에서 가처분 결정이 내려지면, 법원의 가처분 등기 집행을 위해 등기소에 촉탁할 1필지당 3,000원의 대법원 수입증지를 구입해서 제출해야 합니다. 

4. 마치며

등기부등본을 조회했을 때 가처분이라는 권리가 보이면, 일단 멈추고 가처분이 왜 발생했는가를 따져보아야 합니다. 미리 부동산처분금지가처분에 대한 내용을 공부해두시고, 임대차 계약을 하기 전이나 매매를 하기 전 무조건 부동산 등기부등본을 떼어 조회해 보시기 바랍니다.