[아파트 청약 1탄] 무주택자 기준, 무주택세대구성원, 무주택 세대원, 공공분양, 무주택기간 계산

아파트 청약에서 가장 일차적으로 보아야 할 것은 청약 자격이 충족되는지입니다. 특히, 본인이 무주택자인지, 무주택세대구성원인지 따져보아야 하며, 무주택기간을 계산할 줄 알아야 합니다. 이번 포스팅에서는 아파트 청약 자격기준과 무주택세대구성원과 무주택자의 기준, 그리고 무주택 기간의 계산, 무주택으로 보는 경우의 사례를 들어 자세히 살펴보겠습니다. 

무주택세대구성원

1. 아파트 청약 자격기준

아파트 청약에는 공공분양 청약과 민간분양 청약이 있습니다. 각 분양의 유형에 따라 청약 자격기준이 다릅니다. 공공분양의 일반공급 대상자는 해당 주택이 건설되는 지역에 거주하는 무주택세대구성원이어야 합니다. 민간분양 청약은 민간 기업에서 주택지구 내 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양목적으로 공급하는 것을 말합니다. 공공분양과 민간분양의 가장 큰 차이는 사업주체이지만 다음으로 중요한 것은 무주택자 요건이 충족되는지, 85㎡ 이상의 면적 주택이 제공될 수 있는지, 자산보유기준이 총족되는지 등을 따져보아야 합니다. 

2. 무주택세대구성원, 무주택자 기준

무주택세대구성원이란 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 말합니다. 공공분양 청약이건, 민간분양 청약이건 해당 청약에는 자격기준이 있습니다. 기본적으로 확인하는 것이 주택소유 여부입니다. 공공분양 신청자의 경우, 국민주택을 공급하는 것이기 때문에 입주자 모집공고일을 기준으로 성년자(주택공급에 관한 규칙에 따라 미성년자도 포함됨)여야 하고, 무주택세대구성원에게만 신청 자격을 줍니다. 따라서 공공분양의 경우 모든 신청자가 주택 소유 여부의 확인 대상자가 됩니다. 공공분양이 아니라 민간분양 중에서도 민영주택을 공굽하는 민간분양은  입주자 모집공고일 현재 성년자이기만 하면 일반적으로 신청자격을 주므로 주택소유 여부를 따지지 않아도 됩니다. 단, 민간분양임에도 특별공급으로 청약을 넣고자 하는 경우에는 무주택세대구성원을 신청자격으로 하기도 합니다. 이 경우 주택 소유여부를 확인하여 요건을 충족한 경우에만 청약 신청 자격을 줍니다. 

3. 무주택기간 계산

무주택기간을 계산하는 기준은 다음과 같습니다. 무주택기간은 주택공급신청자와 그 배우자를 대상으로 계산합니다. 주택공급 신청자의 연령이 30세가 되는 날로부터 계속하여 무주택 기간으로 산정됩니다. 만약 30세가 되기 전에 결혼을 한 경우, 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날로부터 무주택 기간을 계산합니다. 주택공급 신청자나 그의 배우자가 주택을 소유한 사실이 있다면, 그 주택을 처분한 후 무주택자가 된 날로부터 무주택 기간을 산정하며, 2회 이상 주택을 소유한 사실이 있는 경우 최근에 무주택자가 된 날로부터 계산합니다. 청약 당첨자를 선정할 때 가점항목에 대해 산정한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 것을 가점제이라고 합니다. 가점제로 청약을 진행하게 될 때, 무주택기간에 따라서 가점이 달라지게 되므로 무주택기간을 계산하는 것은 상당히 중요합니다. 주택을 처분하고 무주택자가 된 경우, 무주택기간을 계산하는 기준은 다음과 같습니다. 첫 번째로, 건물 등기사항증명서 상에 소유권 이전등기가 된 등기접수일, 두 번째로는 건축물대장 등본상의 처리일, 세 번째로는 분양권 등에 관하여 부동산 거래 신고가 된 경우, 신고된 공급계약체결일, 네 번째로는 분양권 등의 매매 후 부동산 거래신고가 된 경우 신고서상의 매매대금 완납일, 다섯 번째로 분양권 등을 증여나 그 밖의 사유로 처분한 경우 사업주체와의 계약서상 명의 변경일자입니다. 그 외에도 주택소유 여부를 증명할 수 있는 서류상의 시장, 군수 등 공공기관이 인정하는 일자로부터 무주택기간을 계산합니다. 

4. 무주택으로 보는 경우(소형주택 등 예외)

주택 소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유 지분을 소유하는 경우에는 주택을 소유한 것으로 간주합니다. 대부분 분양권은 아직 지어지지도 않은 건물이니 괜찮다고 생각하시지만, 실제로는 아닙니다. 다음 말씀드리는 항목 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 않은 것으로 간주합니다. 첫째로 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업 주체로부터 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내 그 지분을 처분한 경우 무주택으로 간주합니다. 두번째로 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 수도권을 제외한 행정구역에 속해 있는 주택으로서, 사용 승인 후 20년 이상 경과된 단독주택이나 85㎡ 이하의 단독주택, 소유자의 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의해 이전받은 단독주택의 소유자가 해당 주택 건설지역에 거주하다가 다른 주택 건설지역으로 이주한 경우도 무주택으로 간주합니다. 세 번째로, 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업 주체로부터 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내 이를 처분한 경우도 무주택으로 봅니다. 네 번째는 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자 숙소로 사용하기 위해 주택을 건설하여 소유하거나, 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아서 건설한 주택을 공급받아 소유하는 경우에도 무주택입니다. 다섯 번째로, 주택공급신청자가 속한 세대가 20㎡ 이하의 주택 또는 분양권 등을 1호 또는 1세대만 소유한 경우입니다. 여섯 번째는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함함)이 주택 또는 분양권을 소유한 경우입니다. 다만 노부모 부양자의 특별공급이라면 무주택세대구성원 해당 여부를 판단할 때는 적용하지 않습니다. 일곱 번째는 건물등기부 또는 건축물대장 등의 공부상은 주택으로 되어 있는데, 너무 낡아서 사람이 살지 않는 폐가이거나, 주택이 멸실되어 있거나, 주택이 아닌 다른 용도로 사용되는 경우로 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내 이를 멸실시키거나 실제 사용하는 용도로 공부를 정리한 경우입니다. 여덟 번째는 무허가건물, 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 소유하고 있는 경우입니다. 이 경우라면 소유자가 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하는 절차가 필요합니다. 아홉 번째는 주택공급신청자가 속한 세대가 소형이나 저가주택을 1호 또는 1세대만 소유한 경우입니다. 소형, 저가주택이란 전용면적 60㎡ 이하이면서 가격이 1억 원(수도권은 1억 6천만 원) 이하인 주택 또는 분양권을 말합니다. 열 번째는 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권을 소유한 경우입니다. 마지막은 임차인으로서 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 사람이 임차주택을 경매 또는 공매로 매수한 경우입니다. 단, 그 주택 가격은 1억 5천만 원(수도권 3억)을 초과하여서는 안되며, 주거전용면적이 85㎡를 초과해서도 안됩니다. 

5. 마치며

아파트 청약에 관심이 있으신 분들은 자신이 공공분양이 유리한지, 민간분양이 유리한지 따져보셔야 합니다. 그때 가장 먼저 보셔야 할 것이 청약 자격이 되는지입니다. 본인이 무주택자라면 무주택세대구성원인지도 살펴야 하며, 무주택으로 보는 예외의 경우에 해당되지는 않는지 꼼꼼히 따져보아야 할 것입니다.