[아파트 청약 2탄] 실거주 의무, 전매제한 뜻, 전매제한 해제, 실거주의무 폐지, 거주의무 예외, 전매제한 예외

아파트 청약에 관심이 있는 분들은 실거주의무나 거주의무, 전매제한 등의 용어를 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 실거주의무나 전매제한은 입주자 모집공고문에서 확인하실 수 있으며, 해당 주택을 청약하려면 거주의무나 전매제한을 지켜야 합니다. 그러나 예외적으로 허용되는 경우도 있습니다. 이번 포스팅에서는 실거주 의무와 거주의무대상, 기간에 대해서 살펴보고 거주의무기간의 예외 사례를 살펴보겠습니다. 또한 전매제한의 뜻과 전매제한의 대상에 대해 알아보고 유형별로 전매제한이 해제되는 경우와 전매제한의 예외 사례도 함께 다루겠습니다. 

실거주 의무, 전매제한

1. 실거주 의무, 거주의무 대상, 기간

1) 실거주 의무와 거주의무 대상 주택

실거주 의무와 거주 의무는 동일한 말로, 아파트 청약을 할 때 입주자모집공고문을 확인해 보면 해당 주택이 거주의무대상인지 아닌지를 알 수 있습니다. 실거주 의무란 주택의 입주자(상속자는 제외)는 해당 주택의 최초 입주가능일로부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 거주의무기간이 발생합니다. 이 기간 동안은 해당 주택에 계속해서 실거주를 해야 하는 것을 말합니다. 거주의무 대상이 되는 주택으로는 첫 번째, 사업 주체가 수도권에서 건설, 공급을 하는 분양가상한제가 적용되는 주택이 있습니다. 두 번째로 행정중심복합도시 중 투기과열지구에서 건설, 공급하는 주택으로서 행정중심복합도시로 이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 입주자 모집조건을 달리 정하여 별도록 공급되는 주택들도 해당이 됩니다. 세 번째로 공공재개발사업에서 건설, 공급되는 주택으로서 분양가상한제가 적용되는 지역의 주택들도 거주의무 대상 주택이 됩니다. 

2) 거주의무 기간

거주의무기간은 해당 주택의 최초 입주가능일로부터 다음 중 어느 하나에 도달한 시점을 말합니다. 첫째, 공공택지에서 건설, 공급되는 분양가격이 인근지역의 주택매매가격의 80% 미만인 주택의 경우 5년의 거주의무기간을 가집니다. 두번째로, 공공택지에서 건설, 공급되는 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 이상, 100% 미만인 주택의 경우 3년의 거주의무기간이 있습니다. 세 번째로 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만인 주택 역시 3년의 거주의무기간을 가집니다. 네 번째로 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 이상, 100% 미만의 가격인 주택이라면 2년의 거주의무기간을 가집니다. 거주의무기간은 이렇게 인근지역 주택매매가격에 대비해서 결정이 됩니다. 그러나 개인이 예측하기에는 무리가 있어, 가장 확실한 것은 해당 청약의 입주자모집공고문을 확인하는 것입니다. 

2. 거주의무기간의 예외

거주의무기간은 의무적으로 지켜야 하는 것이지만, 해외에 체류한다거나 부득이한 사항이 발생한 경우, 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 간주합니다. 첫번째로, 해당 주택에 입주하기 위해 준비기간이 필요한 경우입니다. 최초 입주가능일로부터 90일까지로 한정하여 준비기간을 인정해 줍니다. 이 경우를 제외한 아래의 사유로 거주의무기간의 예외로 처리하고자 한다면, 한국토지주택공사(사업주체인 공공주택사업자 등)의 확인을 받아야 합니다. 두 번째는 주택법에 따른 거주의무자가 거주의무기간 중 근무나 생업, 취학 또는 질병치료를 위해 해외에 체류하는 경우입니다. 세 번째는 거주의무자가 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사 발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택 건설지역(주택을 건설하는 시, 도, 군의 행정구역)이 아닌 지역에 거주하는 경우입니다. 네 번째는 거주의무자가 거주의무기간 중 세대원(거주의무자가 포함된 세대의 구성원)의 근무, 생업, 취학 또는 질병치료를 위해 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 경우입니다. 단, 수도권 안에서 거주지를 이전하는 경우는 제외됩니다. 다섯 번째로는 거주의무자가 거주의무기간 중 혼인 또는 이혼을 해서 입주한 주택에서 퇴거를 하고, 해당 주택에 계속 거주하려는 거주의무자의 직계존속이나 비속, 배우자(전 배우자 포함) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경하고, 거주의무기간 중 남은 기간을 승계하여 거주한다면 거주의무기간을 본인이 채우지 않아도 인정해 줍니다. 여섯 번째로 가정 어린이집을 설치, 운영하려는 자가 해당 주택에 가정 어린이집의 설치를 목적으로 인가를 받은 경우, 가정 어린이집을 설치하고 운영한 기간은 거주의무기간의 예외로 인정해 줍니다. 일곱 번째는 주택법에 따라 전매제한이 적용되지 않는 경우입니다. 이 경우에 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우 또는 실직하거나 파산, 또는 신용불량자가 되어 경제적 어려움이 발생한 경우는 제외해 줍니다. 마지막은 거주의무자의 직계비속이 학교에 재학 중인 학생으로서 주택의 최초 입주가능일 현재 해당 학기가 끝나지 않은 경우에도 해당 주택에 거주한 것으로 봅니다. 학기가 끝난 후 90일 까지는 한정하여 예외로 간주합니다. 

3. 전매제한 뜻, 전매제한 대상

전매제한은 아파트 청약에서 거주의무와 함께 입주자 모집공고문에서 확인해야 할 사항입니다. 전매제한이란 사업주체가 건설, 공급하는 주택 중에서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 10년 이내의 범위에서 전매제한기간이 정해집니다. 이 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매하는 행위를 하면 안되고, 전매행위라 함은 매매나 증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하며 상속만 제외됩니다. 전매를 알선하는 것도 금지됩니다. 전매제한 대상 주택들로는 첫 번째, 투기과열지구에서 건설, 공급되는 주택입니다. 두 번째는 조정대상지역에서 건설, 공급되는 주택으로, 단 주택가격이나 주택거래량, 미분양 주택의 수, 주택보급률, 주택 수급상황 등을 고려했을 때 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택은 제외됩니다. 세 번째는 분양가 상한제 적용주택입니다. 여기서도 수도권 외의 지역 중 주택 수급 상황과 투기 우려 등을 고려해서 광역시가 아닌 지역 또는 광역시 중 도시지역이 아닌 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 않았거나, 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 분양가상한제 주택은 전매제한에서 제외됩니다. 네 번째는 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택이며, 여기서도 마찬가지로 수도권 외의 지역 중 주택 수급 상황과 투기 우려 등을 고려해서 제외되기도 합니다. 다섯 번째는 공공재개발사업에서 건설, 공급하는 주택으로서, 공공택지 외의 택지로서 도심 공공주택 복합지구나 주거재생혁신지구, 주택가격 상승 우려가 있어 국토부장관이 주거정책심의위원회를 거쳐 지정하는 지역의 주택에 한정됩니다. 전매제한 기간은 주택의 수급상황과 투기 우려 등을 고려해서 지역별로 다르게 정할 수 있습니다.  

4. 유형별 전매제한 해제 

첫번째로, 투기과열지구에서 건설, 공급되는 주택의 경우입니다. 수도권의 경우에는 3년, 수도권 외의 지역은 1년의 전매제한기간이 있습니다. 두 번째는 조정대상지역에서 건설, 공급되는 주택의 경우입니다. 과열지역의 경우 수도권은 3년, 수도권 외는 1년의 기간 동안 전매가 제한됩니다. 위축지역의 경우에는 공공택지에서 건설, 공급되는 주택의 경우에 6개월간의 전매 제한이 있습니다. 세 번째는 분양가상한제 적용주택으로, 공공택지에서 건설, 공급되는 주택의 경우 수도권 3년, 수도권 외는 1년의 전매제한이 있습니다. 네 번째는 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택은 마찬가지로 수도권, 수도권 외의 지역으로 나뉩니다. 수도권 중에서도 과밀억제권역은 1년의 전매제한이 있지만, 성장관리권역 및 자연보전권역이라면 6개월의 전매제한기간을 갖습니다. 수도권 외의 지역인 경우 광역시 중 도시지역은 6개월의 전매제한이 있으나 그 밖의 지역은 전매제한이 아예 없습니다. 다섯 번째로 공공 재개발 사업에서 건설, 공급되는 주택의 경우 분양가상한제 적용 주택과 같이 수도권은 3년, 수도권 외는 1년의 전매제한 기간을 갖습니다. 

5. 전매제한 기간의 예외

생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정이 되는 한국주택토지공사(공공주택 사업자 등 포함)의 동의를 받아 전매제한 기간이라도 전매가 가능한 예외의 경우도 있습니다. 첫번째는 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병 치료, 취학, 결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시, 군(광역시 내 군은 제외)으로 이전하는 경우입니다. 수도권 내에서 이전하는 경우는 제외입니다. 두 번째는 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우입니다. 세 번째는 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하는 경우입니다. 네 번째는 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 그 주택을 배우자에게 이전하는 경우입니다. 다섯 번째는 공익사업의 시행으로 인해 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주 대책용 주택을 공급받은 경우로서, 시장, 도지사, 군수, 구청장이 확인하는 경우입니다. 여섯 번째는 분양가상한제 적용주택이면서 공공택지 외의 택지, 공공재개발사업(분양가상한제 적용지역 한하여)에서 건설, 공급되는 주택의 소유자가 채무를 이행하지 못해 경매, 또는 공매가 시행되는 경우입니다. 일곱 번째는 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우입니다. 여덟 번째는 실직, 파산, 신용불량 등으로 경제적 어려움이 발생한 경우에도 전매제한의 예외로 봅니다. 그러나 분양가상한제 적용주택을 공급받은 사람이 전매를 하는 경우 한국토지주택공사는 그 주택을 우선 매입할 수 있다는 조항이 있습니다. 

6. 마치며 

입주자모집공고문에서 심심치 않게 보이는 단어인 거주의무와 전매제한에 대해서 다뤄보았습니다. 정확한 것은 입주자모집공고문이지만 실거주의무의 대상과 전매제한에 대해서 알아두시면 굉장히 편리합니다. 또한 거주의무기간의 예외와 전매제한도 예외로 쳐주는 경우가 있으니, 잘 살펴보시기 바랍니다.