부동산 등기부등본, 등기부등본, 등기부등본 발급, 등기부등본 보는법

부동산 등기부등본은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 득실변경에 관한 사항을 기록하는 공적 장부입니다. 이를 통해 부동산의 현황 및 권리관계에 대한 정보를 확인할 수 있습니다. 부동산 등기부등본에서 부동산의 위치, 지번, 지목, 구조, 면적 등과 같은 현황에 관련된 정보를 포함합니다. 이는 해당 부동산이 어디에 위치하고 있으며, 어떤 특징을 갖고 있는지를 나타냅니다. 부동산에 관한 권리관계라 함은, 해당 부동산에 대한 소유권을 비롯하여 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등에 대한 정보를 말합니다. 등기부는 등기소에 비치되어 있는 토지 등기부와 건물 등기부로 구분되며, 이는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성됩니다. 등기부에는 전산정보처리조직에 의해 입력 및 처리된 등기정보자료가 포함되어 있습니다. 등기사항증명서는 등기부에 기록된 사항을 증명하는 서류로, 부동산에 대한 정보를 확인하고 증명하는 데 사용됩니다. 등기사항증명서를 통해 특정 부동산의 등기부에 기록된 정보를 확인할 수 있습니다. 이번 포스팅을 통해 부동산 등기부등본 발급과 등기사항증명서 발급, 등기부등본 보는 법을 구역별로 자세히 설명드리겠습니다.

등기부등본 보는법

1. 부동산 등기부등본 발급

1) 등기부등본 발급

등기기록의 열람을 요청하기 위해서는 등기소 방문 또는 대법원 인터넷 등기소를 통해 가능합니다. 열람 가능한 시간은 등기소 방문의 경우 업무시간 내이며, 대법원 인터넷 등기소의 경우 365일 24시간입니다. 열람을 원하는 각 등기기록 또는 사건에 관한 서류마다 1,200원의 수수료가 부과됩니다. 대법원 인터넷 등기소를 통한 열람의 경우에는 등기기록마다 700원의 수수료가 부과됩니다. 

2) 등기사항증명서 발급

등기사항증명서 발급을 요청하는 방법은 등기소 방문, 무인발급기의 이용, 대법원 인터넷 등기소를 통해 가능합니다. 열람 가능한 시간은 각각 업무시간 내(등기소 방문), 지방자치단체별 서비스 시간(무인발급기 이용), 365일 24시간(대법원 인터넷 등기소)입니다. 등기사항증명서 발급에는 1통당 1,200원(등기소 방문 시) 또는 1,000원(무인발급기 이용 및 대법원 인터넷 등기소)의 수수료가 부과됩니다. 따라서 위의 방법 중 하나를 선택하여 수수료를 지불하고 등기사항증명서의 발급을 요청할 수 있습니다.

2. 등기부등본 보는 법

1) 표제부

표제부는 토지 및 건물의 등기 기록에 있어 중요한 정보를 담고 있는 문서입니다. 표제부에는 토지등기기록과 건물등기기록 각각에 대한 내용이 구분되어 있습니다.

가. 토지등기부의 표제부 내용

표시번호란: 해당 토지의 표시번호를 기재합니다.

접수란: 등기 신청의 접수 번호를 기재합니다.

소재지번란: 토지의 소재지 번호를 기재합니다.

지목란: 토지의 지목을 기재합니다.

면적란: 토지의 면적을 기재합니다.

등기원인 및 기타 사항란: 등기된 사유 및 기타 중요한 사항을 기재합니다.

나. 건물등기부의 표제부 내용

표시번호란: 해당 건물의 표시번호를 기재합니다.

접수란: 등기 신청의 접수 번호를 기재합니다.

소재지번 및 건물번호란: 건물의 소재지 번호와 건물 번호를 기재합니다.

건물내역란: 건물에 관한 내역을 기재합니다.

등기원인 및 기타사항란: 등기된 사유 및 기타 중요한 사항을 기재합니다.

다. 표제부를 확인 시 주의사항

가장 주의하셔야 할 것은 임차하려는 주택의 지번과 표제부에 기재된 지번이 일치하는지 확인하는 것입니다. 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우, 표제부에 나와 있는 동, 호수가 임차하려는 주택의 동, 호수와 일치하는지 확인합니다. 잘못된 지번 또는 동, 호수로 임대차계약을 체결할 경우, 해당 주택임대차계약이 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 없을 수 있습니다. 따라서, 표제부의 정보와 실제 주택의 정보가 일치하는지 확인하여 주택임대차보호법 등에 따른 올바른 대항력을 확보하는 것이 중요합니다.

2) 갑구

갑구에 기재된 내용은 부동산의 소유 및 부동산에 관한 권리관계에 대한 중요한 정보를 제공합니다. 아래는 확인해야 할 사항과 각 등기의 영향에 대한 설명입니다.

가. 임대차계약 및 부동산 소유자 확인

임대차계약은 등기부상의 소유자와 체결되어야 합니다. 따라서 임대차계약을 체결하기 전에는 부동산 소유자의 정보를 확인해야 합니다. 이는 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등을 확인하는 것을 의미합니다. 특히 매매 중인 주택의 임대차계약을 체결한 후 매매 계약이 해제되면, 임대권이 소멸되므로 해당 임대차계약은 무효가 됩니다.

나. 토지 소유자와 건물 소유자 확인

단독주택을 임차하는 경우, 토지 소유자와 건물 소유자가 동일한지 확인해야 합니다. 이를 위해 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교하여 확인합니다.

다. 부동산에 대한 등기 확인

압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있는지 확인해야 합니다. 이러한 등기가 부동산에 기록되어 있는 경우, 해당 부동산을 피해야 합니다.

라. 압류 및 가압류 이후의 임차인의 권리

압류 또는 가압류 이후에 주택을 임차한 임차인은 해당 주택이 경매에 들어갈 경우 일반채권자와 채권액에 따라 배당을 받을 수 있지만, 주택임대차보호법에 따른 우선변제를 받을 수 없습니다.

마. 가처분 등기 이후의 임차인의 권리

가처분 등기 이후에 주택을 임차한 임차인은 가처분권리자가 소송에 승소하면 가처분 등기 이후의 행위는 효력이 없어지므로 해당 임차인은 보호를 받을 수 없습니다.

바. 가등기 이후의 임차인의 권리

가등기 이후에 주택을 임차한 임차인은 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 해당 임차인은 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없으므로 보호를 받을 수 없습니다. 이와 같이 등기부의 기재사항을 확인하고 해당 내용에 따라 임대차계약을 체결하는 것이 중요합니다.

3)을구

을구에 기재된 내용은 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등에 관한 내용을 포함하고 있습니다. 이에 따라 아래와 같은 사항을 확인해야 합니다.

가. 저당권 및 전세권 확인

저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해야 합니다. 이러한 권리가 많이 설정되어 있는 주택은 피하는 것이 좋습니다.

나. 권리 설정 후의 임차인의 권리

저당권이나 전세권이 설정된 후 주택을 임차한 경우, 해당 임차인은 권리자보다 후순위 권리자로 간주됩니다. 따라서 주택이 경매될 경우, 임차인은 후순위로 배당을 받게 되어 임차보증금을 돌려받기 어려워집니다. 임차권등기를 완료한 주택을 후에 임차한 경우에도 우선변제를 받을 수 없습니다.

다. 근저당 설정금액 및 전세금 확인

근저당 설정금액이나 전세금이 주택의 시가보다 적다고 해서 안심해서는 안 됩니다.

라. 지상권 및 지역권 확인

지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 이는 토지의 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리로, 중복하여 성립할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

마. 등기부로 확인할 수 없는 권리관계

등기부로 확인할 수 없는 권리관계도 존재하므로, 상가건물을 직접 방문하여 권리관계를 확인하는 것이 필요합니다. 예를 들어, 주택에 관한 채권을 가진 자가 해당 채권을 변제받을 때까지 주택을 유치하는 유치권 등은 등기부를 통해 확인할 수 없습니다. 상기 사항들을 확인하고 적절한 판단을 내린 후 임대계약을 체결하는 것이 중요합니다.

3. 마치며

부동산에 등기된 권리의 순위는 등기된 순서에 따라 결정됩니다. 같은 구 내에서 등기된 권리 간의 순위는 해당 구에서 등기된 순서에 따라 결정됩니다. 즉, 등기한 순서가 먼저인 권리가 더 우선순위를 가집니다. 다른 구 간에서 등기된 권리 간의 순위는 접수번호에 따라 결정됩니다. 다른 구에서 등기된 경우 접수번호가 더 우선순위를 가집니다.

이러한 원칙에 따라 동일 구 내에서는 순서번호로 등기의 우열을 결정하고, 다른 구 간에서는 접수번호로 등기의 우열을 결정합니다. 이러한 등기 순위 규정은 부동산 등기 과정에서 권리자들 간의 우선순위를 명확히 하기 위해 사용됩니다. 부동산등기부등본, 등기사항증명서는 생각보다 많은 정보를 가지고 있습니다. 이번 포스팅을 통해 일단 거주하고 있는 집의 등기부등본을 발급받아 직접 보는 연습을 하시기 바랍니다.