부동산 PF 뜻, 개념, 방식, 중요성, 근황

부동산 PF는 부동산 프로젝트를 위한 핵심적인 자금 조달 방식 중 하나로, 부동산 업계에서 중요한 역할을 합니다. 더 큰 개념인 하지만 PF는 Project Financing의 약자로, 주로 대형 프로젝트를 위한 건설사(시행사)의 자금 조달 방법을 말합니다. 부동산 PF는 프로젝트를 진행하는 동안 필요한 자금을 조달하고, 프로젝트 수익을 통해 상환합니다. 이번 포스팅에서는 PF의 뜻과 개념부터 방식, 연체율, 그리고 현재의 근황까지 자세하게 살펴보겠습니다.

부동산 PF

1. 부동산 PF의 뜻과 개념

부동산 PF는 주로 부동산 프로젝트를 위한 자금을 조달하는 방법 중 하나입니다. 이 자금은 프로젝트의 구매, 개발, 건설 등에 사용됩니다. 이 자금은 상업용 부동산, 주거용 부동산, 호텔, 아파트 등의 다양한 부동산 프로젝트에 사용됩니다. 부동산 PF는 완공 이후  프로젝트 수익을 기반으로 상환됩니다. 프로젝트가 성공하면 개발이익 등의 수익을 얻어 대출금을 상환합니다. 일반 기업대출과는 다르게 미래의 현금흐름을 담보로 자금을 조달하기 때문에 상대적으로 이자율이 높습니다. PF 대출은 크게 두 가지로 나뉩니다. 토지매입비를 6개월에서 1년 간 빌리는 ‘브리지론(bridge loan)’과 공사비와 사업비를 조달하는 ‘본PF’입니다. 보통 신용도가 낮은 시행사의 경우 2 금융권의 고금리 브리지론을 받은 후 착공 후 사업성을 갖춰서 신뢰도가 올라가면 1 금융권의 본PF로 전환하는 과정을 거칩니다. 대부분 2 금융권의 브리지론은 이자가 높기에 부담이 크기 때문입니다. 그러나 본PF로 전환하는 과정에서 문제가 생기면 부동산 PF에도 위기가 발생하게 됩니다.

2. 부동산 PF의 방식

부동산 PF의 방식은 두가지로, 첫 번째는 프로젝트 자체 보증입니다.  부동산 PF는 주로 프로젝트의 수익을 담보로 받으며, 프로젝트가 성공하면 부동산 PF를 상환합니다. 예를 들어 좋은 입지라서 수요가 보장된 재건축, 재개발 사업이라면 부동산 PF의 승인이 잘 될 것입니다. 두 번째는 공공기관의 개입으로 보증되는 방식입니다. 대형 부동산 프로젝트의 경우, 정부나 공공기관이 일정 부분의 보증을 제공할 수 있으며, 이를 통해 민간 자본을 유치하는 데 도움을 줍니다. 예를 들어 잘 알려진 ‘레고랜드’ 사태가 있습니다. 강원도가 레고랜드를 짓기 위하여 강원중도개발공사(GJC)를 통하기로 결정했고, 강원도가 보증을 서서 증권사를 통해 어음을 발행해 자금을 조달했습니다. 당연히 투자자들은 강원도(국가)가 나서서 등판을 해주니 너도나도 투자를 하게 된 것입니다. 그런데 이 어음의 채권만기일에도 GJC가 원금을 갚지 못하자 채무불이행 사태에 빠진 것입니다. 

3. 부동산 PF의 중요성

사업장에서는 대규모의 아파트 단지 등의 부동산 건물을 당연히 자신만의 자본으로 건설하기는 어렵습니다. 그런 의미에서 부동산 PF는 부동산의 공급에 있어 없어서는 안될 요소이기도 합니다. 첫째로 부동산 PF는 프로젝트의 성공과 밀접한 연관이 있으므로, 연체율을 낮추는 것이 중요합니다. 연체가 발생하면 프로젝트 현금흐름이 감소하고 상환에 어려움을 겪을 수 있습니다. 두 번째로 신뢰의 측면에서도 부동산 PF의 중요성을 짚어볼 수 있습니다. 부동산 PF는 신뢰도가 중요하며, 신뢰도가 높을수록 부동산 PF 조건이 유리해질 수 있습니다. 앞서 예를 들어 설명한 레고랜드의 경우 강원도에서 채무불이행을 선언하자 국가에 대한 채권 불신이 높아졌습니다. 그 여파로 국가에서 보증하는 다른 채권은 물론, 심지어 국가에서 보증하지 않는 일반 기업의 채권들(회사채)까지도 수요가 떨어지게 되었습니다. 

4. 부동산 PF의 근황

부동산 PF는 전 세계적으로 이용되고 있으며, 주택, 상업용 부동산, 인프라 프로젝트 등에서 활용되고 있습니다. 그러나 최근 부동산 경기 침체와 고금리 등이 맞물리면서 1단계인 브리지론을 받은 뒤 본PF로 넘어가지 못해 공사가 지연되는 사업장이 늘어나 문제가 되고 있습니다. 그로 인해 2 금융권의 브리지론의 고금리 대출금액의 연체율이 높아지고 있습니다. 2023년 9월 26일 정부는 주택공급활성화 방안의 금융 핵심 지원책으로 ‘부동산 PF 지원 확대 방안’을 내놓았습니다. 자금이 막혀서 공사가 지연되는 사업장에 부동산 PF지원으로 신규 자금을 투입해 공급을 늘리겠다는 계획입니다. 정부는 부동산 PF의 보증규모를 15조 원에서 25조 원으로 확대해 본PF로 잘 넘어갈 수 있게끔 길을 열어주려는 것입니다. 그래야 연체율도 낮아지고 지연되고 있던 사업도 시행할 수 있고, 브리지론을 해준 2 금융권도 구할 수 있기 때문입니다. 만일 이런 지원이 이루어지지 않는다면, 결과적으로 부동산 사업장은 망할 수도 있습니다. 그렇게 되면 사업장에게 돈을 대출해 준 2 금융권도 흔들리게 되고, 그 2 금융권에 돈을 맡긴 사람들이 피해를 입게 되는 사태가 발생할 수 있습니다. 2024년 1월부터 거론되고 있던 태영건설의 사례도 일종의 부동산 PF 관련 문제라고 할 수 있습니다. 부동산 PF를 받아서 건설을 하려고 했으나 경색이 발생하여 기업에서 메꾸지 못하는 상황입니다. 한 기업의 문제인데 왜 정부에서 지원해 준다고 하는 것인지 의문이 생기는 분들도 많을 것입니다. 부동산 PF는 기업, 금융기관과 연계된 문제이기 때문에 금융기관까지 영향이 미치게 되면 거기에 돈이 묶여있는 많은 사람들이 피해를 볼 수 있기 때문입니다. 

5. 마치며

부동산 PF는 부동산 프로젝트를 지원하고 재정을 구축하는 핵심적인 도구로서, 부동산 투자자와 프로젝트 개발자에게 중요한 역할을 합니다. 그러나 부동산 PF는 프로젝트의 성공에 직결되므로, 신중한 분석과 관리가 필요합니다. 정부의 지속된 정책 발표를 주시하시고 부동산 PF와 관련된 내용을 숙지해 두시기 바랍니다. 이 글이 부동산 PF의 위기와 관련된 건설사(시행사), 금융기관, 기타 지연되고 있는 프로젝트에 대한 이슈를 이해하는 데 도움이 되셨으면 합니다.