임차권등기명령 신청, 임차권등기명령 뜻, 효과, 신청방법, 신청서류, 주의사항

임차권등기명령은 전세보증금이나 임차보증금을 받지 못한 경우, 임차인의 피해를 방지하기 위해 기존의 대항력이나 우선변제권을 유지할 수 있도록 지켜주는 제도입니다. 최근 전세보증금 미반환 사례가 많아 임차권등기명령 신청 건수가 높아진 상황입니다. 이번 포스팅에서는 임차권등기명령의 뜻, 효과, 임차권등기명령의 신청요건과 신청방법, 그리고 주의사항에 대해서도 자세히 살펴보겠습니다.

임차권등기명령 신청

1. 임차권등기명령 뜻

임차권등기명령은 다른 말로 임차권 등기, 임차권 설정 등으로 불리며 주택임대차보호법에 명시된 제도입니다. 주택의 인도와 주민등록(전입신고)이 대항력을 취득할 수 있는 기본 조건이기에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 점유가 풀리게 됩니다. 따라서 이사를 가게 되면 이전에 갖고 있던 대항력이나 우선변제권이 사라지기 때문에 보증금을 돌려받기가 더욱 어려워집니다. 그렇다고 해서 전세보증금을 돌려받겠다고 천년만년 그 집에서 버틸 수도 없는 노릇입니다. 개인적인 사정으로 이사를 가야만 하는 상황도 있기 때문입니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 마련된 것이 임차권등기명령 제도이며, 법원의 집행명령에 따른 임차권 등기를 마치면 임차인에게 대항력과 우선변제권은 유지하면서 임차하던 주택에서 자유롭게 이사를 갈 수 있게 됩니다. 

2. 임차권등기명령 효과

1) 대항력과 우선변제권 유지, 취득

임차인은 임차권등기명령 이전에 대항력, 우선변제권을 이미 가지고 있을 수 있습니다. 임차권등기명령을 통해 그 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 임차권등기 이후에 대항요건이 상실되어도 이미 취득한 대항력, 우선변제권은 상실되지 않습니다. 따라서 임차인은 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 전 임차 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로, 경매로 넘어갈 경우 보증금을 우선하여 변제받습니다. 그러나 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 갖추지 못했을 수도 있습니다. 이 경우에는 임차권 등기가 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 단, 임차권 등기 이후 그 등기시점을 기준으로 대항력, 우선변제권 취득여부를 판단하게 됩니다. 따라서 임차권 등기 이전에 근저당권 등의 담보가 있다면 담보권 실행을 위한 경매 절차에서 매각 허가를 받은 매수인에게 대항할 수 없고, 앞선 담보권보다 우선해서 배당을 받을 수는 없습니다.

2) 소액보증금의 최우선변제 배제

임차권등기가 된 주택이라면 이후에 임차한 새로운 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없습니다. 최우선변제를 받지 못하게 하는 이유는 임차권 등기 이후의 소액임차인에 의한 최우선변제권이 행사될 경우, 임차권등기를 한 예전의 임차인이 예상치 못한 손해를 입을 수도 있기 때문입니다. 예로, 이후에 새로운 임차인이 들어왔는데 소액보증금 범위 내로 최우선변제 대상이 되어 먼저 변제를 받는다면, 임차권등기를 신청했던 예전의 임차인은 보증금을 다 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 부가적인 효과로 임차권등기가 된 주택의 등기부등본을 보게 되면 최우선변제가 적용되지 않는 주택이므로, 다른 전세사기 피해자들을 예방하는 효과도 있습니다.

3. 임차권등기명령 신청 요건

임차권등기명령을 하기 위해서는 일정한 신청 요건을 갖춰야 합니다. 일단은 첫 번째로 임대차 계약 기간이 끝난 상태여야 합니다. 계약이 끝나기도 전에 왠지 보증금을 못 받을 것 같다고 임차권등기명령을 신청할 수는 없다는 이야기입니다. 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론이고, 해지 통고에 따라서 임대차가 종료되거나 합의하여 해지된 경우에도 임대차 계약이 끝난 것이기에 임대차등기명령을 신청할 수 있습니다. 기간의 약정이 없는 임대차 해지 통고는 임차인이 해지 통고한 날로부터 1개월이 지난 경우여야 합니다. 기간의 약정은 있으나 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대해 보존행위를 해서 임차인이 임차를 못하는 경우 해지통고를 하고, 임대인이 그 통고를 받았을 경우에도 해당됩니다. 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되거나 그 밖의 사유로 사용, 수익 할 수 없게 되고 그 잔존 부분으로 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우로 임차인이 해지통고를 했고, 임대인이 그 통고를 받은 경우도 마찬가지입니다. 만약 주택임대차의 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 3개월이 경과한 경우도 임대차 계약이 종료된 것으로 처리되기 때문에 가능합니다. 임대차 계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존 부분으로 임대차의 목적을 달성할 수 없어 계약을 해지하는 경우도 당연히 신청 요건을 만족합니다. 신청요건 두 번째는 보증금이 반환되지 않았다는 점입니다. 보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론이거니와 보증금의 일부라도 돌려받지 못했다면 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 이 두 가지 요건을 모두 갖춘다면, 임차인은 임차하던 주택의 소재지를 관할하는 지방 법원이나 지방법원 지원, 또는 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

4. 임차권등기명령 신청 절차

1) 임차권등기명령 신청방법, 신청서류

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 임차권등기명령 신청서를 작성해서 기명날인 또는 서명한 후 관련 서류를 첨부해서 임차 주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시, 군 법원에 접수해야 합니다. 이 임차권등기명령 신청서에는 사건의 표시, 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(법인, 단체의 경우 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점, 사업장 소재지 포함)가 포함됩니다. 대리인이 신청하는 경우 대리인의 성명과 주소도 적어야 합니다. 또한 신청서에는 임대차 목적 주택 또는 건물의 표시가 있어야 하고 반환받지 못한 임차보증금의 액수와 차임, 전세계약의 전세금 등도 표시해야 하며 신청 취지와 이유를 적게 됩니다. 신청이유에는 임대차 계약의 체결 사실과 계약내용, 그 계약이 종료된 원인 사실을 기재하여야 하며 임차인이 신청 당시에 대항력을 취득한 경우 임차주택을 점유하기 시작한 날(이사온 날)과 주민등록을 마친 날(전입신고일), 확정일자를 받은 날을 적습니다. 우선변제권까지 있다면 임대차주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다. 임차권등기명령 신청서 외의 첨부서류로는 임대인 소유로 등기된 주택, 건물의 등기사항 증명서와 임대인의 소유가 아닌 주택이나 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(건축물대장 등), 임대차계약증서, 신청 당시 대항력이 있는 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 신청당시 우선변제권이 있는 임차인은 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 외에도 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀 있는 임대차 계약증서를 첨부합니다. 또한 임대차 목적물이 등기부상 용도가 주거시설이 아닌데 주거용으로 사용하던 주택이라면, 임대차계약 체결 당시부터 신청시점 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류입니다. 임차인은 임차권등기명령의 신청과 임차권등기와 관련해서 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 

2) 임차권등기명령신청에 대한 재판

신청서와 서류를 접수한 관할 법원은 임차권등기명령신청의 재판을 변론없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각하는 절차를 거칩니다. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판은 결정으로 하되, 결정은 당사자에게 송달합니다. 임차권등기명령은 임대인에게 그 결정이 송달된 때, 또는 주택임차권등기명령의 경우 임차권등기명령의 결정을 임대인에게 송달하기 전이라도 임차권등기의 기입 촉탁에 따른 등기가 된 때에 효력이 발생하기 시작합니다. 임차권등기명령의 말소보다 임대인의 임차보증금 반환의무가 우선입니다. 임차인은 임차권등기명령을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있으며, 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든 제기할 수 있습니다. 

5. 임차권등기명령 주의사항

임차권등기명령을 할 때, 몇가지 주의사항이 있습니다. 첫 번째로 임차주택은 원칙적으로 등기된 부동산의 경우에만 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 말 그대로 임차권을 ‘등기’하는 행위이기 때문입니다. 따라서 임차주택이 무허가건물, 미등록 건물이라면 신청을 할 수 없습니다. 두 번째로 임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우, 임대인을 대위해서 소유권보존등기를 한 후에 임차권등기를 할 수 있습니다. 일단은 임대인 앞으로 소유권보존등기가 되어야 있어야 함을 의미합니다. 대위해서 소유권보존등기를 할 경우, 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다. 세 번째로, 주택의 일부분(다가구 주택의 일부분을 임차하는 경우 등)을 임차하는 경우에도 임차권등기명령 신청은 가능합니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 해당 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다. 네 번째는 임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우인데 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면 주거용 건물로 들어가기 때문에 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 단, 이 경우에는 임대차 계약 체결 시부터 임차권등기명령신청 시점까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다. 다섯 번째는 임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인도 당연히 임차권등기명령을 신청할 수 있지만, 대항력을 상실한 임차인도 신청할 수 있다는 점입니다. 단, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 신청할 수 없습니다. 여섯 번째로 전차인이 있을 경우 전차인은 임대인의 승낙을 받았을지라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 따로 권리는 없는 상태입니다. 따라서 임차권등기명령은 신청할 수 없습니다. 

6. 마치며

임차권등기명령은 기존 임차인의 대항력과 우선변제권을 지켜주기 때문에, 보증금을 돌려받지 못해도 임차인이 이사를 할 수 있도록 도와주는 장치입니다. 또한 임차권 등기가 된 주택은 등기부등본에도 표시가 되기 때문에 보증금 미반환 피해자를 더 늘리지 않게 경고를 해주는 부가적인 효과도 있습니다. 이번 포스팅을 통해서 임차권등기명령에 대해서 공부하시고, 신청 절차나 서류를 잘 챙기셔서 피해를 최대한 예방하고 줄이시기를 바랍니다.