[아파트 청약 4탄 사전청약] 사전청약 본청약 차이, 신생아 특별공급, 생애최초 특별공급, 신혼부부 특별공급, 노부모부양

사전청약, 아파트 청약을 공부하다 보면 생각보다 많은 청약 유형들이 있음을 보실 수 있습니다. 사전청약과 일반청약, 본청약은 대체 무엇이며 무슨무슨 특별공급도 종류가 많습니다. 이번 포스팅에서는 사전청약과 본청약의 차이, 그리고 사전청약과 일반청약이 어떻게 다른지에 대해서 알려드리겠습니다. 그리고 아파트의 공급유형으로 특별공급과 우선공급, 일반공급에 대해서도 자세히 살펴보겠습니다.

사전청약 본청약 차이

1. 사전청약과 본청약 차이

1) 사전청약

사전청약과 일반청약은 아파트 청약의 두 가지 방식을 말합니다. 그중에서도 사전청약은 주택을 건설하기 전에 입주자 모집을 받는 것을 말합니다. 사업주체가 누구냐에 따라 공공 사전청약이 있고 민간 사전청약이 있습니다. 첫 번째로 공공사전청약인 경우 공공주택사업자는 공공주택지구계획의 승인을 받거나, 공공주택에 대한 사업계획의 승인을 받은 경우에 공공주택의 입주예약을 사전에 신청받아 주택을 우선 공급할 수 있습니다. 공공 사전청약에 따라 선정된 입주자를 ‘입주예약자’라고 합니다. 공공주택사업자는 사전에 입주자모집공고에 명시된 절차에 따라서 주택공급면적, 평면도, 분양가격 등을 입주예약자에게 통보하여 입주예약자가 입주자로 갈지 말지 여부를 결정할 수 있도록 하고, 입주자 선정을 결정한 입주예약자들을 우선하여 입주자로 선정하게 됩니다. 두 번째 민간 사전청약의 경우 사업주체는 공공택지를 공급받아 주택을 건설, 공급하려는 경우 주택의 건축 설계안이 완성된 때부터 사전당첨자를 모집할 수 있습니다. 민간 사전청약에 따라 모집된 입주자를 ‘사전당첨자’라고 합니다. 공공 사전청약의 ‘입주예약자’와는 다른 개념입니다. 입주예약자는 공공, 민간 사전청약의 참여가 제한되지만 사전당첨자는 공공, 민간 사전청약은 물론 일반청약도 참여가 제한됩니다. 입주예약자의 경우 지위를 포기하게 되면 일정기간 공공 사전청약 참여가 제한되지만, 사전당첨자는 지위를 포기해도 청약 참여에 제한은 없습니다. 부적격 당첨이 되었을 때 취소했을 때 입주예약자는 일정기간 공공 사전청약 참여가 제한되며, 사전당첨자는 일정기간 동안 민간 사전청약과 일반청약 참여가 제한됩니다. 사업주체는 전산검색 및 세대주, 세대원 등의 확인 결과에 따른 정당한 사전당첨자와 사전당첨자 선정사실 공고일로부터 11일이 경과한 후 3일 이상의 기간을 정해서 해당 기간에 사전공급 계약을 체결합니다. 

2) 본청약

본청약은 사전청약 절차 이후 사업승인과 주택 착공 절차를 거친 이후의 청약절차를 말합니다. 사전청약은 지구계획 승인만으로 가능한 절차이나, 본청약은 착공 이후에 신청이 가능한 절차라는 점이 가장 다른 점입니다. 사전청약 당첨자는 입주자 모집공고일로부터 본청약 입주자 모집공고일까지 무주택 요건을 유지해야 합니다. 무주택의 기준은 본청약일까지 기준이 됩니다. 유의할점은 전매행위의 제한이나 재당첨 제한 기간을 산정하는 기준도 사전청약일이 아니라 본청약 당첨자 발표일이라는 점입니다. 분양가상한제 적용 주택 등의 입주자 거주의무 기간 산정기준일은 본청약일 이후의 최초 입주가능일입니다. 사전청약 당시의 입주자 모집공고문의 건설 호수나 주택공급면적, 평면도, 분양가격, 본청약 시기, 입주예정일 등의 안내사항은 본청약 시에 변동될 수 있는 가능성이 있습니다. 또한 동, 호수도 본청약 이후에 배정됩니다. 본청약은 입주자를 모집할 때 계약금 등을 납부해야 하지만, 사전청약은 사전공급계약을 체결할 때 계약금을 납부하지 않아도 됩니다. 결론적으로 본청약은 당첨되면 바로 공급계약을 체결하게 되고, 사전청약은 당첨되었더라도 본청약을 다시 해야만 주택을 공급받을 수 있게 됩니다. 만약 사전청약에 떨어졌더라도 본청약 신청을 다시 시도해 볼 수 있습니다. 사전청약은 본청약과 다르게 당첨자의 지위를 포기하더라도 큰 불이익은 없습니다. 그러나 공공 사전청약의 경우, 일정기간 동안 다른 공공분양 사전청약 당첨은 제한됩니다. 

2. 사전청약과 일반청약

일반청약은 주택 착공과 동시에 입주자 모집을 한다는 점이 사전청약과 다릅니다. 사전청약은 착공 전에 입주자를 모집하며, 대다수 청약은 일반청약에 속하는 경우가 많습니다. 사업주체는 일정 요건을 갖추면 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있습니다. 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보해야 하며, 사용검사 전까지는 해당 주택을 건설할 대지의 소유권을 확보하는 것이 핵심입니다. 또한 주택도시보증공사나 국토부장관이 지정하는 회사 등의 기관으로부터 분양보증을 받아야 합니다. 사전청약은 일반청약과 다르게 본청약 절차를 거쳐야 주택을 분양받을 수 있다는 점이 절차상 다릅니다. 

3. 아파트 공급 유형(특별공급 등)

아파트의 공급 유형은 특별공급과 우선공급, 일반공급으로 나눌 수 있습니다. 공공분양 및 민간분양 할 것 없이 아파트의 공급 방법은 보통 위의 3가지 중 하나입니다. 첫번째로 특별공급은 다자녀가구나 신혼부부, 노부모 부양자, 해제된 개발제한구역의 주택 또는 토지소유자, 외국인, 생애최초 주택구입자, 기관추천자, 도시개발사업에 따른 철거주택 소유자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다. 따라서 신혼부부나 다자녀가구, 노부모 부양자 등에 해당되신다면 특별공급이 확실히 유리합니다. 특별공급의 유형으로는 여러 가지가 있으며, 대표적으로 신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급, 다자녀가구 특별공급, 청년 특별공급, 노부모 부양 특별공급, 기관추천 특별공급, 외국인 특별공급 등이 있습니다. 두 번째인 우선공급은 행정구역이 통합되면서 주택건설지역이 변동되어 주택을 우선 공급받을 필요가 있는 기존 거주자나 임대사업자 등을 대상으로 주택을 공급하는 방법입니다. 우선공급은 임대사업자나 직장주택조합의 조합원 등을 위한 것으로 여러 가지가 있습니다. 행정구역 변경에 따른 우선공급이나 주상복합건축물에 대한 우선공급, 임대사업자 등에 대한 우선공급, 직장주택조합에 대한 우선공급, 대규모 택지개발지구 등에서의 우선공급 등이 있습니다. 특별공급 대상자에 해당되지 않더라도 우선공급 대상자에 해당될 수 있으니 잘 살펴보시기 바랍니다. 세 번째 일반공급은 특별공급, 우선공급 대상자에 속하지 않은 사람들을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다. 일반공급 유형은 공공분양 일반공급, 민간분양 일반공급의 두 가지입니다. 특정 아파트 단지의 청약 입주자 모집공고문을 살펴보면 보통 특별공급과 일반공급으로 나누어 모집을 합니다. 자격만 된다면 동일한 단지의 특별공급과 일반공급 유형을 둘 다 신청할 수도 있습니다. 만약 둘 다 당첨이 된다면 중복으로 당첨은 안되고, 특별공급으로 먼저 당첨이 인정되고 일반공급으로 당첨된 것은 무효가 됩니다.  

4. 마치며

아파트 청약의 유형은 어떤 것을 기준으로 하느냐에 따라서 다양하게 분류할 수 있습니다. 이번 포스팅을 통해서 사전청약과 본청약의 차이, 그리고 사전청약과 일반청약의 차이점에 대해서 미리 알아두시기 바랍니다. 또한 특별공급과 우선공급, 일반공급에 대해서 용어는 들어봤지만 어떤 개념인지 궁금하셨던 분들에게도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.