임대사업자 등록, 임대사업자등록증, 임대사업자 등록 장점, 주택임대사업자 말소

임대사업자는 민간임대주택의 소유권을 가지고 임대사업을 하는 사람을 말하며, 임대사업자 등록과 사업자등록을 모두 마쳐야 합니다. 또한 임대의무기간도 준수해야 합니다만, 생각보다 많은 장점과 혜택이 있습니다. 이번 포스팅에서는 임대사업자의 뜻과 임대의무기간, 임대사업자 등록 시 장점과 세제혜택에 대해 알아보겠습니다. 또한 임대사업자 등록 절차와 말소 과정에 대해서도 자세히 다루겠습니다. 

임대사업자 등록 말소

1. 임대사업자 뜻, 임대의무기간

임대사업자란 공공주택특별볍에 따른 공공주택사업자가 아닌 사람을 말하며 1채 이상의 민간 임대주택을 취득하여 임대사업을 하는 사람을 말하며, 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록을 마친 자를 말합니다. 여기서의 민간임대주택이란 임대목적으로 제공하는 주택으로, 임대사업자가 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 주택을 말합니다. 임대사업자는 공공지원민간임대주택의 경우 10년, 장기일반민간임대주택의 경우 10년 동안 민간임대주택을 계쏙 임대하게 됩니다. 이 임대의무기간이 지나지 않으면 임대주택을 양도할 수 없으며, 임대의무기간을 위반한 사람에게는 3천만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 

2. 임대사업자 등록 장점

임대사업자 등록을 하게 되면 몇가지 장점이 있습니다. 첫 번째로 토지의 우선공급 등을 지원받을 수 있습니다. 국가, 지자체, 공공기관 또는 지방 공사에서 소유하거나 조성한 토지를 공급하는 경우에는 민간임대주택을 건설하려는 임대사업자에게 우선적으로 공급할 수 있습니다. 임대사업자가 전용면적 85㎡ 이하의 민간임대주택을 건설하기 위해 사업 대상 토지의 80% 이상을 매입한 경우로, 나머지 토지를 취득하지 않으면 그 사업을 시행하기가 굉장히 어렵게 됩니다. 이런 경우에 시장, 도지사, 특별자치도지사에게 공익사업자 지정을 요청할 수 있습니다. 두 번째는 건폐율과 용적률, 층수제한을 완화해 준다는 것입니다. 임대사업자가 공공지원민간임대주택을 건설하려고 사업계획승인을 신청하거나 건축 허가를 신청하는 경우 건폐율과 용적률은 완화됩니다. 또한 연립주택과 다세대주택의 경우 주택 층수를 5층까지 건축할 수 있습니다. 세 번째는 민간임대주택 대상에 준주택이 포합 된다는 것입니다. 만긴 임대주택의 대상 주택에 토지를 임차하여 건설된 주택과 준주택을 민간임대주택 대상에 포함시켜서 더 많은 혜택을 볼 수 있도록 했습니다. 그리고 민간임대주택 대상에서 다가구주택 중 임대사업자 본인이 거주하는 실을 제외한 나머지 전부를 임대하는 주택도 민간임대주택 대상에 포함됩니다. 네 번째는 임차인 선정입니다. 민간임대주택의 임차인 자격과 선정방법 등 공급에 관한 것을 임대사업자가 각 민간임대주택별로 정한 방법에 따라 공급하게 됩니다. 다섯 번째는 민간임대주택의 최초 임대료(보증금과 월차임 포함)를 임대사업자가 정할 수 있다는 점입니다. 단, 임대사업자가 임대의무기간에 임대료 증액을 청구할 때 임대료 5% 범위 내에서 물가나 주변 임대료 변동률, 임대주택, 세대수 등을 고려하여 정하도록 합니다. 

3. 임대사업자의 세제혜택

임대사업자 분들이 아마 가장 궁금해하는 것은 세제혜택일 것입니다. 임대사업자는 취득세나 양도소득세, 재산세, 종부세 등의 세제혜택을 받을 수 있습니다. 취득세의 경우 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택이나 오피스텔은 면제됩니다. 10년 이상 장기임대목적으로 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 장기임대주택을 20호 이상 취득하거나 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우 취득세가 50%까지 낮아집니다. 재산세도 전용면적 40㎡ 이하인 공동주택, 다가구, 오피스텔을 임대하고자 한다면 면제됩니다. 전용면적 40㎡ 초과 60㎡이하인 임대목적 공동주택, 오피스텔의 경우 재산세 75%가 경감되며, 60㎡초과 85㎡이하인 임대목적 공동주택, 오피스텔의 경우 50%까지 경감됩니다. 또한 일정 규모의 임대주택인 경우 종합부동산세의 과세표준 합산이 되는 주택 범위에 포함되지 않는 것으로 보기에 감면이 됩니다. 소득세 또는 법인세의 경우에도 꽤 많이 감면이 됩니다. 임대사업자등록을 한 사람이 일정 규모의 임대주택을 1채 임대한다면 소득세 또는 법인세의 30%가 감면되며, 장기일반민간임대주택의 경우 75%까지가 감면됩니다. 임대사업자등록을 한 사람이 일정 규모의 임대주택을 2호 이상 임대하는 경우 소득세나 법인세의 20%가 감면되며, 장기일반민간임대주택의 경우 50%가 감면됩니다. 장기보유특별공제를 받아 양도소득세도 감면받을 수 있습니다. 거주자가 장기일반임대주택 등을 등록해서 일정 요건을 모두 충족한다면, 그 주택을 양도함으로써 소득이 발생했을 때 장기보유특별공제액 계산시 공제율을 50% 적용합니다. 단, 장기일반민간임대주택 등을 10년 이상 계속 임대한 후에 양도 시 공제율을 70%까지 높입니다. 

4. 임대사업자 등록 절차

1) 지자체에 임대사업자 등록

임대사업자 등록을 하고자 하는 사람은 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장에게 임대사업자 등록을 신청할 수 있습니다. 외국인의 경우 국내에 체류해야 하며, 체류자격 활동범위를 고려하여 한정하여 등록도 가능합니다. 임대사업자로 등록하려고 하는 사람은 임대사업자등록신청서에 서류들을 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 제출하게 됩니다. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위해 사업계획승인을 받은 사람은 주택사업계획승인서 사본을, 민간임대주택을 매매계약을 통해 매입한 사람은 매매계약서 사본이 필요합니다. 분양계약을 했다면 분양계약서 사본을 제출합니다. 만약 등록하고자 하는 임대주택에 임차인이 있다면 임대차계약서 사본을 제출합니다. 임대사업자로 등록하려는 사람이 사업자등록을 같이 할 수도 있습니다. 임대사업자 등록신청서에 사업자등록 신청서를 함께 체줄하면 됩니다. 

2) 세무서에 사업자 등록

임대사업자는 부가가치세 납세 의무가 있는 사업자이므로 과세대상입니다. 사업장 관할의 세무서에 사업자등록을 신청하게 됩니다. 사업 개시일로부터 20일 이내 사업장 관할 세무서장에게 사업자 등록을 신청해야 합니다. 사업자 등록을 하려는 사업자는 사업자등록신청서를 관할 세무서장이나 그 밖의 신청인의 편의에 따라 선택한 세무서장에게 제출하게 됩니다. 사업자의 인적사항, 신청사유, 사업개시 연월일 이외에도 임대사업자등록증 사본이나 임대차계약서 사본(임차인이 있다면), 상가 건물의 일부를 임차한 경우 그 도면이 필요합니다. 임대사업자가 만약 사업자등록을 하지 않으면 사업장 관할 세무서장이 조사하여 직접 등록할 수도 있습니다. 그러나 사업자 등록을 신청기한 내 신청하지 않은 경우 사업개시일로부터 등록을 신청한 날의 전날까지의 공급가액 합계액에 1%의 가산세가 붙습니다. 또한 등록 전 매입세액은 공제를 받을 수 없으므로 사업자등록은 꼭 기한 내 하시기 바랍니다. 

5. 임대사업자 등록 말소

1) 임대사업자 등록 말소 이유

시장, 군수, 구청장은 임대사업자가 다음 어느 하나에 해당될 경우 임대사업자 등록 전부를 말소하거나 일부를 말소할 수 있습니다. 첫번째로 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대사업자 등록한 경우에는 무조건 전부를 말소합니다. 두 번째로, 임대사업자가 등록을 하고 나서 정해진 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 않는 경우에도 말소 사유가 됩니다. 세 번째로 임대사업자 등록을 하고 3개월이 지나기 전 또는 임대의무기간이 지난 후 등록 말소를 신청하는 경우입니다. 임대주택으로 등록한 이후 임대차계약을 체결했다면, 그 임차인의 동의가 필요합니다. 그 외에도 임대사업자 등록기준을 갖추지 못한 경우, 임대의무기간 동안에 신고는 잘했는데 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하거나, 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 않고 말소하거나 시장, 군수, 구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 이에게 양도하는 경우도 말소됩니다. 당연하게도 임대료와 관련한 임대조건을 위반하거나, 임대기간 중에 임대차 계약을 해지, 재계약을 거절할 사유가 없는데 계약을 해지하거나 재계약을 거절한 경우도 물론 말소 사유가 됩니다. 그 외에도 말소 이유는 엄청나게 많습니다. 

2) 임대사업자 등록 말소 절차

임대사업자 등록을 말소하고자 하는 사람은 임대사업자등록전부(일부) 말소 신청서에 서류를 첨부해서 시장, 군수, 구청장에게 제출합니다. 등록 말소 대상임을 증명할 수 있는 서류가 필요하며 임대사업자 등록 말소 신청에 관한 임차인 동의서가 있어야 합니다. 단, 해당 임차인의 동의를 모두 받은 날로부터 1개월 이내의 동의서만 유효합니다. 시장, 군수, 구청장은 임대사업자 등록을 말소하려는 경우 말소사유에 따라 청문을 할 수 있습니다. 등록을 말소하려면 해당 임대사업자의 명칭과 말소사유 등을 공고하게 됩니다. 임대사업자가 등록 말소를 신청하거나 청문 통보를 받았다면 7일 이내 그 사실을 임차인에게 통지해야 합니다. 임대사업자는 이미 체결된 임대차계약이 끝날 때까지 임차인의 관계에서 임대사업자로 보게 됩니다. 만약 임대사업자가 해당 주택을 양도한 경우에는 그 지위를 승계받습니다. 

6. 마치며

임대사업자가 주변에 없다고 해도 생각보다 전, 월세 매물로 임대사업자 매물을 접하셨을 수 있습니다. 임대사업자는 책임과 의무를 동반하지만 그만큼 장점도 있고 혜택도 있습니다. 이번 포스팅을 통해 임대사업자에 대해서 더 자세히 알게되는 계기가 되셨으면 좋겠습니다.