민간임대주택 뜻, 임대사업자 등록, 민간임대주택 임대사업 과정, 임대차 계약

민간임대주택을 공급하는 주체 중 여러 주체가 있지만, 임대차 계약을 하는 많은 사람들이 민간임대주택 임대사업자와 계약을 하고는 합니다. 이번 포스팅에서는 민간임대주택의 뜻과 민간임대주택의 유형, 그리고 민간임대주택사업을 하는 과정을 총 정리하여 자세히 살펴보겠습니다. 더불어 민간임대주택을 양도, 폐업하는 경우의 절차에 대해서도 알아보겠습니다. 

민간임대주택

1. 민간임대주택 뜻(+임대사업자)

민간임대주택이란 임대를 목적으로 제공하는 주택을 말하며 임대사업자가 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 주택을 말합니다. 그 기준은 전용면적이 120㎡ 이하이고 상하수도 시설이 갖춰진 전용 입식 부엌이 있어야 하며, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 오피스텔 등의 준주택과 다가구주택으로서 임대사업자 본인이 거주하는 실을 제외한 나머지 실 전부를 임대하는 주택도 포함됩니다. 임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로서, 민간임대주택을 취득하여 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 임대사업자등록을 한 사람을 말합니다. 

2. 민간임대주택의 유형

민간임대주택은 취득할 때 직접 건설한 경우와 매매를 했느냐에 따라서 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분할 수 있습니다. 민간건설임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택이 포함되며 주택법에 따라 등록한 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하게 되는 주택들을 말합니다. 민간매입임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 얻어 임대하는 민간임대주택을 말합니다. 민간임대주택은 취득 방법에 따라서 나눌 수도 있지만, 임대사업자의 종류에 따라서도 구분할 수 있습니다. 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택이 그것입니다. 공공지원민간임대주택은 임대사업자가 주택도시기금의 출자, 용적률 완화 등 공공지원을 받아서 건설하거나 매입하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말합니다. 장기일반민간임대주택은 임대사업자가 공공지원 민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해서 임대하는 민간임대주택을 말합니다. 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 여기서 제외됩니다. 

3. 민간임대주택사업 과정 정리

1) 임대사업자등록, 사업자 신고

주택을 임대하고자 하는 사람은 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 또는 구청장에게 임대사업자등록을 신청할 수 있습니다. 신청서를 받은 시, 군, 구청장은 신청서를 보고 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합하다면 신청인에게 임대사업자등록증을 발급하게 됩니다. 또한 임대사업자는 과세대상인 사업자에 해당되게 됩니다. 사업자 관할의 세무서에서 사업자 등록을 신청하면 됩니다. 

2) 민간임대주택 취득

민간임대사업자로서 주택을 임대하려면 우선적으로 임대할 민간임대주택이 있어야 합니다. 매임과 건설 두가지 방법이 있습니다. 첫째로 민간임대주택을 매입하려는 경우, 매매 등으로 소유권을 취득하는 것을 말합니다. 민간매입임대주택 임대사업자는 부동산을 매입할 경우 부동산 거래 신고를 해야 합니다. 임대를 목적으로 주택을 매입하는 임대사업자의 경우, 주택도시기금을 통한 민간임대주택 매입자금을 지원받을 수 있습니다. 두 번째는 민간임대주택을 건설하는 임대사업자의 경우, 토지의 우선공급이나 간선시설의 우선 설치, 공익사업자 지정을 받을 수 있으며, 건폐율이나 용적률, 층수 제한에 따른 규제가 조금 완화됩니다. 임대를 목적으로 주택을 건설하려는 임대사업자 역시 주택도시기금을 통한 민간임대주택 건설자금을 지원받을 수 있습니다. 

3) 민간임대주택 임대차 계약

첫째로 임차인을 선정하게 됩니다. 임대사업자는 임대기간 중 민간임대주택의 임차인 자격과 선정방법 등에 대하여 민간임대주택에 관한 특별법, 시행규칙에서 정하는 바에 따라 주택을 공급하게 됩니다. 공공지원민간임대주택의 경우 주거지원대상자 등의 주거안정을 위주로 공급하게 되며 장기일반민간임대주택의 경우 임대사업자가 그 기준을 정해서 공급할 수 있습니다. 두번째는 임차인과 표준임대차계약서를 작성하는 것입니다. 임대사업자가 임차인과 임대차 계약을 하려고 하는 경우, 무조건 표준임대차계약서를 사용하게 됩니다. 임대차계약을 체결하면서 임대사업자는 표준임대차계약서를 임차인에게 주면서 임차인이 이해할 수 있도록 설명해야 하며, 임차인의 서명이나 기명날인을 받아 확인받으면 됩니다. 세 번째로 임대보증금에 대한 보증 가입입니다. 임대사업자는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다. 이 절차가 필요한 임대주택들은 민간건설임대주택, 그리고 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택, 동일 주택단지에서 100호 이상 주택을 임대하는 민간매입임대주택, 그 외의 민간매입임대주택들도 해당됩니다. 네 번째는 임대차계약을 마치고 그것을 신고해야 합니다. 임대사업자는 민간임대주택의 임대차 기간이나 임대료, 임차인 현황(준주택인 경우) 등의 임대차 계약에 관한 사항을 임대차 계약을 체결한 날 또는 임대차 계약을 변경한 날로부터 3개월 이내 시장, 군수, 구청장에게 신고 또는 변경신고를 해야 합니다. 다섯 번째로 임대차 계약 갱신과 계약 해제입니다. 임대차 계약은 당사자의 합의로 갱신하거나, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않았다면 그 기간이 끝났을 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그리고 임대사업자는 임차인이 임차인의 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 일정한 사유가 발생한 때를 제외하고 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지, 재계약을 거절할 수 없습니다. 

4) 민간임대주택 관리

주택임대사업자는 주택임대관리업자를 통해 임대사업을 위탁하여 관리할 수 있습니다. 임대차계약의 체결 해제, 해지, 갱신, 갱신거절과 같은 임대사업에 관한 사항을 주택임대관리업자에게 위탁하는 것입니다. 또한 임대사업자의 회계서류 작성, 보관 등 필요한 사항은 공동주택관리법에 정하는 바에 따라 관리하게 됩니다. 임대사업자는 민간임대주택 단지별로 일정 규모 이상의 민간임대주택에 관해 주택관리업자에게 관리를 맡기거나, 자체관리를 할 수 있습니다. 단, 자체관리를 하려면 일정한 기술인력과 장비를 갖추어야 하며, 시장, 군수, 구청장의 인가를 받아야 합니다. 또한 일정규모 이상의 민간임대주택 임대사업자는 특별수선충당금을 적립해야 하는데, 이 비용은 주요 시설을 교체하고 보수하는 데 사용하게 됩니다. 

4. 민간임대주택의 양도와 폐업

민간임대주택의 임대사업자는 임대 의무기간동안 시장, 군수, 구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있습니다. 또한 경제적 사정이 발생하여 임대를 계속할 수 없다면 시장, 군수, 구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 사람에게도 민간임대주택을 양도할 수 있습니다. 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속해서 임대해야 할 의무가 있습니다. 따라서 임대의무기간 동안에는 폐업을 할 수 없지만, 앞서 말한 경우와 같이 임대주택을 양도할 수 있는 사유가 있다면 임대주택을 전부 양도한 뒤에 임대사업을 폐업할 수 있습니다. 임대사업자가 폐업을 하는 경우에는 즉시 폐업신고서를 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 폐업 전에 납부해야 할 세금도 완납하게 됩니다. 

5. 마치며

전세, 월세를 알아보는 임차인이 되어보면 생각보다 민간임대주택이 많고, 그에 따른 임대사업자 매물도 심심치 않게 볼 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 민간임대주택의 뜻과 유형, 그리고 민간주택임대사업의 과정을 단계별로 정리해보았습니다. 대략적인 내용을 파악해 두시고, 필요할 때 적절히 사용하시기 바랍니다.