지상권 뜻, 지상권자, 효력, 존속기간, 소멸, 지상권 설정방법

지상권이란 타인의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목 등을 소유하기 위해 토지를 사용하기 위해 설정된 권리를 말합니다. 결론적으로 토지 사용권이라고 할 수 있겠네요. 이번 포스팅에서는 지상권의 뜻, 그리고 헷갈리는 용어를 정리하고 지상권의 효력과 존속기간, 지상권 소멸에 대해서도 말씀드리겠습니다. 또한 지상권 등기를 신청하는 방법까지 다룰 예정입니다.

지상권

1. 지상권 뜻, 용어 정리(지상권자, 지상권설정자)

지상권은 타인의 토지에서 건물, 기타 공작물, 수목을 소유하는 것을 본질적 내용으로 한다기보다 타인의 토지를 사용하는 것을 본질적 내용으로 하고 있습니다. 따라서 지상권 설정계약 당시 건물, 기타 공작물, 수목이 없더라도 지상권은 성립할 수 있습니다. 또한 기존 건물, 기타 공작물, 수목이 멸실되더라도 존속기간 만료 전이라면 지상권은 소멸되지 않습니다. 지상권은 독립된 물권으로서, 그 자체로서 양도될 수 있고 절대적으로 보장되고 있습니다. 소유자의 의사에 반해서도 자유롭게 타인에게도 양도 가능합니다. 지상권은 토지 소유자와 그 토지 위에 지상권을 설립하려는 사람(지상권자)이 지상권설정계약을 체결하고 지상권 설정 등기를 해야 성립합니다. 지상권은 상속, 공용징수, 판결, 경매나 그 밖의 법률의 규정에 따라 취득할 수 있으며 이러한 지상권의 취득은 등기를 필요로 하지 않습니다. 따라서 지상권설정계약과 등기를 해서 취득하는 지상권과, 법률의 규정에 따라 등기 없이도 자연스럽게 취득하는 지상권도 있다는 것입니다.

지상권자는 토지를 사용하고자 하는 사람을 말하며, 지상권설정자는 토지 소유자를 말합니다.

2. 지상권 효력, 존속기간, 소멸

1) 지상권 효력

첫번째로 지상권자는 토지를 사용할 권리가 있습니다. 또한 점유할 권리도 있으므로, 지상권이 침해된 경우 점유권으로 인한 물권적 청구권과 지상권으로 인한 물권적 청구권을 행사할 수 있습니다. 두 번째 효력은 지상권의 양도와 임대가 가능하다는 점입니다. 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 지상권 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있습니다. 지상권자는 지상권 위에 저당권을 설정할 수도 있습니다. 세 번째 효력은 지료를 지급하는 것입니다. 당사자가 지료의 지급을 약정했자면, 지상권자는 토지 소유자에게 지료를 지급해야 합니다. 다만 지상권의 지료 금액과 지급 시기 등은 이를 등기해야만 제3자에게 대항할 수 있으므로, 지료의 등기를 하지 않은 토지소유자는 전 지상권자의 지료연체 사실을 이유로 지상권을 이전받은 자에게 대항할 수 없습니다. 지료가 토지에 관한 조세, 기타 부담의 증감이나 지가가 변동되어 상당하지 않게 된 경우라면 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 이를 지료증감청구권이라고 합니다. 

2) 지상권 존속기간

지상권설정계약을 할 때 지상권의 존속기간을 정하는 경우, 지상권의 목적별로 그 연한이 다릅니다. 첫번째로 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 지상권을 설정할 경우 최소 연한은 30년입니다. 두 번째로 첫 번째에서 언급한 것 이외의 건물의 소유를 목적으로 한다면 15년입니다. 건물 이외의 기타 공작물의 소유를 목적으로 설정한다면 5년의 연한을 가집니다. 만약 계약 당사자가 위의 기간보다 단축한 기간을 정할 경우, 최소의 연한 기간까지 연장되어 적용됩니다. 지상권의 존속기간은 이처럼 최단기 연한만 규정되어 있을 뿐 최장기 몇 년 까지 가능하다는 데는 제한이 없습니다. 따라서 존속기간이 영구적인 지상권도 설정 가능합니다. 만약 계약으로 존속기간을 정하지 않은 경우, 그 기간은 최단존속기간으로 하며 지상권 설정 당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우 지상권은 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 보아 최소 15년의 연한을 가지게 됩니다. 만약 지상권이 소멸한 경우 건물이나 기타 공작물, 수목이 현존하고 있을 때 지상권자는 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 다만 지상권 설정자가 계약의 갱신을 원하지 않는 경우 지상권자는 상당한 가액으로 공작물이나 수목 등을 매수하도록 청구할 수 있으며, 계약 갱신하는 경우 지상권 존속기간은 갱신한 날로부터 최단 존속기간까지 단축할 수 있으며 그보다 장기 기간으로 갱신하는 것은 가능합니다.

3) 지상권 소멸

지상권은 일반적으로 토지가 멸실되거나 지상권의 존속기간이 만료되거나, 약정한 지상권 소멸 사유가 발생했거나, 토지수용 등의 사유가 발생하면 소멸하게 됩니다. 또한 지상권자가 약정한 지료를 2년 이상 지급하지 않는다면 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 단, 지상권이 저당권의 목적이거나 그 토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적이 된 경우 소멸 청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과해야 그 효력이 생깁니다. 지상권이 소멸한 경우 지상권자는 건물, 기타 공작물, 수목을 수거하여 토지를 원상회복해야 합니다. 이 경우 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구하였다면 지상권자는 이를 정당한 이유 없이 거절할 수 없습니다. 

3. 지상권 등기 신청 방법

지상권 설정 등기의무자는 지상권 설정자, 즉 토지 소유자입니다. 등기권리자는 지상권을 가지고 토지를 사용할 수 있는 권리를 가지는 지상권자를 말합니다. 지상권을 등기신청하기 위해서는 신청인 또는 대리인이 등기소에 직접 출석해 신청정보와 첨부 정보를 적은 서면을 제출하는 방법이 있고, 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법이 있습니다. 첫번째 방법인 등기소에 직접 신청하는 경우에 대리인이 변호사, 법무사라면 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 할 수도 있습니다. 

4. 마치며

지상권은 무조건 성립될 수는 없으며, 토지 소유자의 동의도 필요한 권리입니다. 생각보다 효력이 강력하고 존속기간도 길기에 지상권에 대한 내용을 미리 숙지해두시는 것이 중요합니다. 이번 포스팅을 통해 지상권에 대한 내용을 공부해 두시기 바랍니다.