확정일자 받는 법, 확정일자 서류, 비용, 온라인 확정일자 발급, 확정일자 부여현황

확정일자는 확정일자가 부여된 날짜에 이 서류가 있었음을 증명하는 것을 말합니다. 특히 주택임대차 계약서의 확정일자를 받는 것은 정말 중요합니다. 임대차계약서의 임의적인 수정이나 변경을 방지하는 역할도 하고, 만약 임차주택이 경매나 공매로 넘어가는 경우 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 우선변제권을 만들어주는 절차이기 때문입니다. 이번 포스팅에서는 확정일자의 뜻과 중요성, 확정일자 받는 법, 필요한 서류와 비용, 온라인 확정일자 발급에 대해서 자세히 다루겠습니다. 

확정일자 받는 법

1. 확정일자 뜻

확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다. 확정일자가 굳이 존재하는 이유는, 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하기 위함입니다. 그리고 허위로 날짜를 정해서 주택임대차 계약을 체결하고 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도입니다. 특히 전세나 월세로 사는 임차인의 경우 가급적 이사 당일에 전입신고를 하고, 세트로 임대차계약서에 확정일자를 받아두는 것이 정말 중요합니다. 이렇게 절차를 밝아 놓으면 소중한 전세보증금과 월세보증금을 떼일 염려가 없도록 임차권에 대항력과 우선변제권이 발생하기 때문입니다. 그러나 확정일자에서 중요한 것은 우선 대항력이 발생해야 우선변제권도 발생할 수 있다는 것입니다. 대항력의 요건인 점유와 전입신고를 마치지도 않았는데 확정일자만 받았다면, 대항력도 없고 우선변제권도 없다고 볼 수 있습니다. 

2. 확정일자의 중요성

확정일자는 우선변제권의 요건이기에 매우 중요한 절차입니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매로 넘어가는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자들보다 우선해서 보증금을 변제받을 권리를 말합니다. 우선변제권은 일단 우선적으로 대항력의 요건을 갖춰야 하며, 거기에 확정일자를 받게 되면 발생하게 되는 권리입니다. 대항력은 주택의 인도(점유)와 전입신고(주민등록)를 갖춰야 발생합니다. 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생기게 됩니다. 만약 우선변제권을 행사해야 한다면(경매로 넘어가서 배당요구를 하고 보증금을 변제받을 일이 생긴다면) 우선변제권의 요건이 경매 절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일(경매하는 날)까지 존속하고 있어야 합니다. 확정일자를 받아놓으면 주택임대차계약서를 분실하거나 멸실한 경우에도 해당 읍, 면사무소, 동 주민센터, 시, 군, 구의 출장소에서 확정일자 부여 시 작성한 확정일자부를 열람하고 이에 의해 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있습니다. 그러면 임대차계약서가 없더라도 우선변제권을 주장할 수 있게 되는 것입니다. 이 절차를 확정일자 부여현황을 확인한다고 합니다. 

3. 확정일자 받는 법, 서류, 비용

1) 확정일자 받는 법

임차인은 주택임대차 계약서의 원본 또는 사본을 소지하고 임차하는 주택의 소재지 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시, 군, 구의 출장소에 방문하여 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 필요 서류로는 계약증서 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 제시해야 합니다. 만약 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차 계약을 체결했다면, 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 여기서의 정보처리시스템을 이용한 주택임대차계약의 전자계약 체결과 확정일자 부여는 국토교통부 부동산 거래 전자계약시스템을 말합니다. 이 경우에 확정일자 부여 신청은 확정일자 부여기관 중 주택 소재지의 읍, 면사무소, 동 주민센터, 또는 시, 군, 구의 출장소에서 하게 됩니다. 확정일자 부여기관에서는 확정일자부를 작성하며, 거기에는 다음의 사항들이 기재됩니다. 확정일자번호와 확정일자 부여일, 임대인과 임차인의 인적사항이 들어갑니다. 자연인(일반인)인 경우 성명과 주소, 주민등록번호가 포함되며 외국인은 외국인등록번호가 들어갑니다. 만약 자연인이 아닌 법인 또는 단체인 경우 법인이나 단체명, 법인등록번호, 부동산등기용 등록번호, 본점과 주사무소 소재지 등이 포함됩니다. 그 외에도 확정등기부에는 주택 소재지와 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임과 보증금이 얼마인지, 확정일자 신청한 신청인의 성명과 주민등록번호 앞 6자리(외국인은 외국인등록번호 앞 6자리)가 들어갑니다. 온라인 확정일자 받는 법은 4번 주제에서 더 자세히 다루겠습니다. 

2) 확정일자 서류, 비용

확정일자를 취득하려는 경우 주택임대차계약서가 몇가지 요건을 갖춰야 받을 수 있습니다. 첫째로, 임대인과 임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임과 보증금 등이 적혀있는 빠짐없이 완성된 문서여야 합니다. 두 번째로 계약당사자의 서명과 기명날인이 있어야 합니다. 만약 대리인에 의해 계약이 체결된 경우에는 그 대리인의 서명, 기명날인이 필요합니다. 세 번째로 글자가 연결되어야 할 부분에 공란이 있는 경우, 계약당사자가 빈 공간에 직선이나 사선을 그어서 그 부분에는 다른 글자가 없다는 것을 표시해야 합니다. 빈 공간에 글자를 적어 임대차계약서의 내용을 바꾸는 것을 방지하기 위함입니다. 네 번째로 정정한 부분이 있는 경우, 그 란의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있어야 합니다. 수정 후에도 서명, 날인을 해야만 수정된 부분이 유효하다고 인정됩니다. 다섯 번째로 계약증서가 두 장 이상인 경우 간인이 있어야 합니다. 전자계약증서는 간인이 따로 필요 없습니다. 여섯 번째로 확정일자가 이미 부여되어 있지 않아야 합니다. 단, 이미 확정일자를 부여받은 계약서에 새로운 내용을 추가로 기재해서 재계약을 하는 경우에는 예외입니다. 확정일자부여기관에는 일정 수수료를 내야 하는데, 확정일자를 받기 위한 수수료는 부여 자체에 관한 수수료와 정보 제공에 관한 수수료 2가지를 납부해야 합니다. 확정일자 부여 수수료는 1건마다 600원입니다. 만약 계약서가 4장을 초과할 경우 4장마다 100원의 추가금이 붙습니다. 정보제공 수수료는 1건마다 600원이며, 출력물이 10장을 초과할 시 초과되는 1장마다 50원이 추가됩니다. 일반적으로 확정일자를 부여받으려면 1,000원 정도의 수수료가 나온다고 생각하시면 됩니다. 기초생활수급자나 독립유공자와 유족, 고엽제후유(의) 증 환자, 고엽제후유증 2세 환자, 참전유공자, 5.18 민주유공자와 유족, 특수임무수행자와 유족, 의상자 또는 의사자유족, 한부모가족 보호대상자 등은 수수료가 면제됩니다. 그리고 정보처리시스템을 이용해서 주택임대차계약을 체결하고 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청하는 경우 수수료는 없습니다. 

4. 온라인 확정일자 발급

1) 온라인 확정일자 신청 자격

확정일자는 온라인으로도 발급할 수 있습니다. 확정일자 부여 담당기관을 직접 방문하지 않아도 인터넷을 통해 경제적이고 신속하고 편리하게 확정일자를 발급받을 수 있습니다. 온라인으로 확정일자를 신청할 수 있는 사람은 다음과 같습니다. 첫번째로 주택임대차 계약의 당사자입니다. 주택 임대차 계약을 하는 임대인과 임차인은 개인, 법인 할 것 없이 모두 온라이능로 확정일자 신청을 할 수 있습니다. 또한 주택임대차계약서를 작성하는 공인중개사도 가능합니다. 그러나 법인이 아닌 재단, 사단은 할 수 없으며 법인의 경우 상업등기법안이 통과되어 전자인증서를 받은 경우에만 할 수 있습니다. 두 번째는 자격자 대리인입니다. 인터넷등기소에 사전 등록된 법무사와 변호사도 신청할 수 있습니다. 법무법인과 법무사법인도 자격자 대리인에 포함됩니다. 이외에 다른 사람을 대리해서 온라인 확정일자 신청은 불가능합니다. 그래도 법원과 등기소에 방문하는 경우 계약서와 신분증을 소지하면 누구나 확정일자를 받을 수 있습니다. 온라인 확정일자를 신청하려면 주택임대차 계약서를 스캔하여 PDF 파일 형식으로 제출해야 합니다. 

2) 온라인 확정일자 발급 절차

온라인 확정일자 신청을 원하는 계약당사자 또는 자격자 대리인은 원칙적으로 실명 확인이 가능한 인증서를 발급받아야 합니다. 공동인증서나 금융인증서 등이 해당됩니다. 그리고 인터넷등기소 홈페이지에서 반드시 회원가입을 해야 이용이 가능합니다. 회원정보 입력 전 실명확인 절차를 거치게 됩니다. 비회원 자격으로 확정일자 발급을 받을 수 없음에 주의해야 합니다. 로그인을 하고, 신청서를 작성하게 됩니다. 크게 신청서는 3단계로 나누어져 있습니다. 첫번째는 기본정보 입력으로 계약구분과 주택의 소재지, 부동산 등기 소재지 등을 확인하고 입력하는 것을 말합니다. 두 번째는 계약 정보 입력입니다. 임대차 계약의 정보, 임대인과 임차인의 정보를 입력합니다. 세 번째는 신청인 정보를 입력하는 것으로 신청인의 정보를 입력하고 임대차 계약증서를 스캔, 첨부하게 됩니다. 파일 형식은 PDF로 첨부합니다. 서류가 모두 등록되었다면 신청 수수료를 결제합니다. 신청수수료 결제대기 목록에서 대상 신청서를 선택 후 전자결제를 합니다. 신용카드 결제 시 30만 원 미만인 경우 안심클릭, 또는 안전결제를 이용하시고 30만 원 이상이라면 인증서를 이용하게 됩니다. 결제 완료 후에는 제출 대기 목록에서 제출대상 신청서를 선택 후 신청서 제출 버튼을 눌러서 최종 신청내용을 확인합니다. 인증서를 이용해서 전자 서명을 하게 됩니다. 온라인 확정일자 신청 서비스는 24시간 내내 이용이 가능합니다. 단, 확정일자가 부여되려면 업무시간을 기준으로 3시간 이내 처리됩니다. 따라서 평일 18시 이후나 주말, 공휴일에 확정일자를 신청했다면 업무시간이 될 때까지는 기다려야 한다는 뜻입니다. 만약 평일 16시 이후에 신청했다면 처리량이 많아서 다음 업무일까지 밀릴 수 있습니다. 따라서 당일에 빨리 부여받고 싶으시면 빠른 시간 내 온라인으로 신청하시거나 직접 확정일자 부여기관에 방문해서 받으시는 것이 안전합니다. 간혹 등기업무 전산시스템 점검시간에 걸리게 되면 확정일자 온라인 발급 서비스를 이용할 수 없기 때문입니다. 온라인으로 확정일자가 부여된 임대차 계약증서는 인터넷등기소를 이용해서 발급이 가능합니다. 온라인 확정일자를 신청 후 신청인 본인이 최초 1회 발급하는 경우 발급 수수료가 없으니 확인차 발급해 보시는 것이 좋겠습니다. 최초 발급 후 24시간 이내 횟수 제한 없이 출력도 가능합니다. 

5. 마치며

전세나 월세 임대차 계약을 해보신 분들이 꼭 아니더라도 확정일자를 무조건 받아야 한다는 말은 들어보셨을 것 같습니다. 그러나 확정일자가 무엇인지, 왜 받아야 하는지, 어떻게 받아야 하는지는 잘 모르시기도 하고, 전입신고는 챙겼지만 확정일자를 챙기지 못해 보증금을 받지 못하는 분들도 꽤 많습니다. 이번 포스팅을 통해 확정일자에 대해 알아두셔서 소중한 보증금을 잘 돌려받으시길 바랍니다.