재초환, 재건축 초과이익 환수제(의미, 부담금, 대상, 진행상황)

재초환, 재건축 초과이익 환수제의 줄임말입니다. 재건축 사업에 관심이 있으시거나 부동산 시장을 눈여겨보시는 분들이라면 한 번쯤 들어봤을 말입니다. 재건축은 도시나 건물의 구조물을 새로이 건축하거나 개조하여 건물 또는 지역을 현대적으로 업그레이드하거나 확장하는 과정을 가리키는 용어입니다. 재건축은 기존 건물이 낡아서 기능적으로 부적합하거나 안전 문제가 발생한 경우, 또는 도시 계획이나 개발 목표에 맞추기 위해 이루어집니다. 다만 재건축이 이루어지면 엄청난 시세차익이 발생한다는 특성 때문에 정부에서는 재건축초과이익환수제라는 제도를 만들어 지나친 투기를 규제하려고 합니다. 이번 포스팅에서는 재건축 초과이익 환수제(재초환)는 무엇인지, 그리고 재건축 부담금과 부과되는 대상, 재건축 초과이익 환수제 법률에 대한 개정과 논란, 현재 진행상황 등에 대해서 알아보겠습니다. 

재건축초과이익환수제 썸네일

1. 재건축 초과이익 환수제란

재건축 초과이익 환수제란 아파트 재건축 사업으로 집값이 일반적인 가격 상승보다 더 많이 상승했을 경우 국가에 돈을 내야 하는 것을 말합니다. 달리 말해서 부동산 재건축 및 개발 프로젝트에서 발생한 부동산가치 상승의 일부를 지역 사회 또는 지방 정부에 환수(반환)하는 제도를 가리킵니다. 이 제도는 대개 미국에서 주로 사용되었지만 우리나라에도 도입되어 시행중이며, 재건축으로 인해 부동산 가치가 상승할 때, 일부 수익을 지역 커뮤니티에 돌려주는 취지를 가지고 있습니다. 우리나라에서는 2006년 주택 가격 급등을 막기 위해 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’에 따른 것입니다. 이 제도는 2006년부터 2012년까지 시행된 후 주택 시장이 좋지 않아 중단되었다가 2018년 1월 1일부터 다시 시행되었습니다. 재건축 초과이익 환수제를 함으로써 토지로부터 발생하는 개발이익을 환수해서 이를 적정하게 배분하고, 투기를 방지하고 토지를 효율적으로 이용한다는 취지를 가집니다. 여기서의 개발이익이란 택지개발사업, 공업단지 조성사업 등의 시행 또는 토지 이용계획의 변경, 기타 사회, 경제적 요인에 의해 정상범위의 지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지 소유자에게 귀속되는 토지가액이 증가한 금액분을 말합니다. 

2. 재건축 초과이익 환수제 부담금

법령에 따르면 재건축추진위원회 설립 승인일부터 준공이 완료될때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3천만 원이 넘을 경우 초과된 금액의 10~50%를 내야 합니다. 여기서 초과이익을 계산할 때는 오른 집값에서 해당 시군구 평균 집값 상승분과 개발비용은 제외합니다. 재건축 초과이익 환수제로 인해 국가에 내는 금액을 ‘재건축 부담금’이라고도 합니다. 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 주변 시세의 상승분과 공사비용 등을 빼고 1인당 평균 3천만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%까지 부담금으로 환수하게 됩니다. 재건축 준공시점에서 추진위원회 설립 승인 사이의 집값을 비교하게 되는데, 초과금액 구간별로 10%~50%까지 누진 과세하다 보니 부담금이 사업장에 따라서 엄청나게 많아질 수 있습니다.   

 

3. 재건축 초과이익 환수제 대상

2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청한 재건축 조합입니다. 재건축만을 대상으로 하기 때문에 아파트 재건축 사업이 대상이며, 재개발이나 아파트 리모델링 사업 등은 해당되지 않습니다. 따라서 이 제도가 생긴 이후로 재건축을 하는 아파트 단지에서는 세대 수 증가가 없는 1:1 방식을 채택하기도 합니다. 낡은 건물을 새로 지으며 고급화하는 전략입니다. 또한 다른 단지들에서는 리모델링 사업을 추진하기도 했습니다. 리모델링의 경우 재건축초과이익환수제의 영향을 받지 않으면서 아파트 단지를 고급화할 수 있다는 장점이 있기 때문입니다. 그러나 기존 건축 배치가 그대로 가기 때문에 선호하지 않는 사람들도 있으며, 구조를 효과적으로 개편할 수 없다는 단점도 있습니다. 또한 리모델링 사업이라도 세대수가 30 가구 이상 증가하게 되면 분양가 상한제 대상이 되어 사업성이 많이 떨어지게 됩니다. 

4. 재건축 초과이익 환수제 진행상황

최근 국회에서는 재건축 초과이익 환수에 관한 법률을 개정하기 위한 움직임이 있습니다. 개정안의 내용은 기존 면제기준 3천만원에서 1억 원으로 상향하는 것과 초과이익 계산 시점을 재건축추진위원회 설립 승인일이 아니라 조합설립인가 시점으로 미루는 것 등이 있습니다. 개정안을 통해 재건축 초과이익 환수제를 완화하고자 하는 움직임들입니다만, 아직 개정안이 통과되지는 않았습니다.  재건축 초과이익 환수에 관한 법률은 법령 사이트를 참고하시기 바랍니다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축 사업으로 인해 집값이 급등하는 현상을 잡아 주택시장을 안정화하려는 취지를 가지고 있습니다. 그러나 이 초과이익이라는 것이 집을 팔지도 않은 사람들에게 부과되는 미실현 손익인데도 재건축 부담금을 매기는 것에 논란이 많은 상황입니다. (+추가) 2023.11.30. 초과이익 기준이 3천만원에서 8천만원으로 상향, 부과구간은 2천만원에서 5천만원으로 높였습니다. 재초환법 개정안이 의결되었으며, 12월 8일 본회의에서 의결될 예정입니다. 

5. 마치며

재건축 초과이익 환수제, 즉 재초환에 대해 기사나 뉴스에서 많이 접해보신 분들이 많으셨을 겁니다. 그러나 재건축 부담금의 대상은 누구이며 초과이익의 계산은 어떻게 하는지 잘 모르시는 분들이 많습니다. 재건축 초과이익 환수제 법률을 둘러싼 논란과 개정안과 관련된 내용은 계속 진행 중이니 지속적으로 경제 뉴스를 모니터링하시기 바랍니다. 논란이 많은 만큼 이슈도 잘 되는 주제이며, 정권이 바뀔 때나 새로운 부동산 정책이 나올 때면 항상 회자되는 주제입니다. 따라서 재건축초과이익환수제에 대한 개념을 미리 숙지하시기 바랍니다. 이번  포스팅이 재건축 사업에 관심이 있으신 분들께 조금이라도 도움이 되셨기를 바랍니다.