아파트 하자보수 기간, 하자보수 보증금, 하자 분쟁조정위원회, 사전점검

아파트 하자란 아파트 공사가 끝난 후 신축 아파트의 내력구조부 또는 시설공사 등의 결함이 발생한 것을 말합니다. 최근 들어 아파트 하자보수를 둘러싼 입주민과 시공사 사이에 분쟁이 늘고 있다고 합니다. 하자심사분쟁조정위원회가 접수한 신청건수는 2018년 3818건에서 2021년 7686건까지 증가한 상황입니다. 이번 포스팅에서는 아파트 하자의 범위와 하자 책임기간, 하자보수보증금, 하자보수 분쟁해결방법과 하자심사분쟁조정위원회에 대해서 자세히 살펴보겠습니다. 

아파트 하자보수

1. 아파트 하자의 범위

하자란 공사 과정에서의 잘못으로 인하여 아파트의 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상, 미관상의 지장이 생긴 결함을 얘기합니다. 하자는 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 구분됩니다. 먼저 내력구조부의 하자는 아파트(공동주택) 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우, 또는 구조안전상의 위험을 초래하거나 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열, 침하 등의 결함이 발생한 것을 말합니다. 여기서의 내력구조부란 건축법 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요 구조부, 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단을 말합니다. 시설공사상의 하자는 공사상의 잘못으로 인해 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 탈락, 작동 또는 기능불량, 부착, 접지 또는 결선의 불량, 고사와 입상 불량등의 사유로 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상, 미관의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 것을 말합니다. 

2. 하자 책임기간

공사 사업 주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부의 중대한 하자가 발생한 경우, 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 내력구조부별 및 지반공사의 하자담보책임기간은 10년으로 봅니다. 그러나 시설공사별 하자담보 책임기간은 어디 시설공사에 따른 하자가 발생했는지에 따라 기간이 약간씩 다릅니다. 이는 공동주택관리법 시행령 별표4번에 나와있으며, 아래 표와 같습니다.

하자 책임기간

만일 입주자대표회의에서 설치한 시설물에서 하자가 발생한 경우 그 책임기간은 분양에 따른 사업주체의 담보책임에 의한 것이며, 입주자 대표회의가 임의로 설치한 시설물은 당사자 간의 계약내용에 따라 하자보수책임과 기간이 적용됩니다. 따라서 공동주택관리법의 하자담보책임기간이 적용되지 않으므로 유의해야 합니다. 또한 하자 담보책임기간은 어느 부분에 속하느냐에 따라서 그 계산 일자가 다릅니다. 전유 부분일 경우 입주자에게 인도찬 날부터 기산 하며, 공용 부분은 사용검사일부터 기산 됩니다.

3. 하자보수보증금

크고 작은 하자는 거의 매 공사마다 발생하기에, 하자보수보증금이라는 것이 따로 있습니다. 이것은 하자보수를 보장하기 위해 담보책임기간 동안 예치 또는 지급을 보장하는 보증에 가입하는 하자보수비용을 말합니다. 하자보수보증금은 입주자, 입주자 대표회의, 관리주체와 관리단, 공공임대주택의 임차인 또는 임차인 대표가 하자보수 발생 시 직접 보수하거나 제삼자에게 보수하게 하는 데 필요한 용도로서 하자보수와 관련된 정채진 용도로만 사용해야 합니다. 첫째로, 하자 여부 판정서 정본에 따라 하자로 판정된 시설 공사 등에 대한 하자보수비용입니다. 두 번째는 하자심사, 분쟁조정위원회가 송달한 조정서 정본에 따른 하자보수비용입니다. 셋째는 재판상 화해와 동일한 효력이 있는 재정에 따른 하자보수비용, 네 번째는 법원의 재판결과에 따른 하자보수비용, 마지막은 하자 진단의 결과에 따른 하자보수비용입니다. 입주자대표회의는 사업 주체가 하자보수를 이행하지 않을 시 하자보수보증서 발급기관에 하자보수보증금의 지급을 청구할 수 있으며, 청구를 받은 하자보수보증서 발급기관은 청구일부터 30일 이내 하자보수보증금을 지급해야 합니다. 

4. 하자보수 분쟁해결 방법, 하자심사분쟁조정위원회(하자 분쟁조정위원회)

하자보수보증서 발급기관은 청구일로부터 30일 이내 하자보수보증금을 지급하는 것이 원칙이나, 만일 하자보수보증서 발급기관이 청구받은 금액에 이의가 있다면 하자심사분쟁조정위원회에 분쟁조정이나 분쟁재정을 신청한 후 그 결과에 따라 지급해야 합니다. 하자보수에 관한 분쟁은 합의, 소송, 조정 등을 통해 해결할 수 있는데 그 구심점이 되는 것이 하자심사분쟁조정위원회입니다. 여기서는 하자담보책임과 하자보수 등과 관련된 사무를 관장하기 위하여 국토교통부에서 마련한 기관입니다. 하자 여부를 판정하기도 하고, 관련자들의 분쟁을 조정하거나 재정하기도 합니다. 하자 심사 및 분쟁조정의 경우 보통 60일 내에 처리 절차를 완료해야 하며(공용 부분은 90일), 분쟁재정의 경우 150일의 처리기간을 가집니다. (공용 부분의 경우 180일) 하자심사와 분쟁조정, 분쟁재정 시 진행과정에서 발생한 비용들은 당사자가 합의한 바에 따라 그 비용을 부담하게 됩니다. 다만, 합의가 안된다면 하자심사분쟁조정위원회에서 부담비율을 정하게 됩니다.  

5. 사전점검

아파트 하자를 잡기 위해서 가장 신경 써야 하는 부분이 아파트 입주 전 확인사항, 즉 사전점검입니다. 입주자 사전점검이란 입주 전에 계약자의 입주 만족과 편의를 도모하고자 아파트 시설물의 시공 상태를 직접 확인하고 점검하는 것을 말합니다. 사전점검 안내문이 발송되면 체크 목록을 다운로드하시거나 검색하셔서 서식을 미리 준비하시는 것이 좋습니다. 그리고 직접 현장에 입주자가 가면 간단한 점수 교육을 안내받습니다. 점검 요령이나 점검표 작성법, 하자보수 절차 등을 알려줍니다. 입주자는 직접 집 안을 검사하면서 지적사항을 작성하고 점검표를 제출합니다. 점검표에 따른 내용으로 입주 전 보수가 완료되고 난 뒤 입주자가 보수완료 여부를 확인합니다. 보통 입주자 사전점검 절차 뒤 1~2개월 뒤 입주가 시작되는 경우가 많습니다. 

6. 마치며 

아파트 하자는 소유주건, 임차인이건 꼭 입주 전 확인해야 하는 중요한 사항입니다. 책임기간이 정해져 있기 때문에 기간 안에 보수를 받지 않으면 그 책임소재를 따져 문제가 될 수 있기 때문입니다. 따라서 아파트 하자와 책임기간, 하자보수 분쟁해결 방법 등에 대해 미리 숙지하시고 철저한 사전점검 절차를 통해 문제를 미연에 방지하시기 바랍니다.