청약 3대장_ 실거주의무, 전매제한, 분양가상한제 정리

주택 청약에 관심 있으셨던 분들은 실거주 의무, 전매제한, 분양가 상한제에 대해서 한번 이상은 들어보셨을 겁니다. 실거주 의무 제도란 청약이 당첨되면 그 소유주가 입주시점부터 정해진 기간 동안 실거주를 해야 하는 것을 말합니다. 전매제한은 정해진 기간 동안 분양권을 팔지 못하게 하는 것이고, 분양가상한제는 적정 분양가를 위해 일정한 기준 내에서만 분양가를 책정하도록 하는 제도입니다. 이 세 정책은 부동산, 분양 시장 가격을 잡기 위한 가장 대표적인 정책입니다. 이번 포스팅에서는 실거주 의무 제도와 전매제한, 분양가상한제에 대해서 각각 알아보겠습니다. 

실거주의무, 전매제한, 분양가상한제

1. 실거주 의무

1) 실거주 의무 제도란?

실거주 의무는 분양시장을 규제하기 위한 정책으로 2021년 2월에 도입하기 시작한 제도입니다. 공공택지, 민간택지의 분양가상한제 적용 지역에서 모두 해당되며 입주시점에서 최소 2년~최대 5년까지 의무로 실거주를 해야 하는 규제를 말합니다. 이 규제가 실행될 당시에는 부동산 집값이 고점이었으며, 로또 청약으로 인해 너도나도 청약을 하는 사태가 벌어지고 있었습니다. 당시 청약에 당첨되면 본인이 입주하지 않고 바로 프리미엄을 붙여 높은 가격에 분양권을 팔거나, 전세 세입자를 구해서 갭투자를 하는 투기를 막기 위한 취지에서 시행된 제도입니다. 실거주 의무를 어기면 한국토지주택공사에 분양가 수준으로 아파트를 되팔아야 하며 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처해집니다. 

2) 실거주 의무 제도 폐지 현황

2023년 1.3대책에서 정부는 부동산 시장 경착륙을 막겠다며 실거주 의무 제도를 빠른 시일 내에 폐지하겠다는 의사를 밝혔습니다. 그러나 곧 시행될 것 같은 법 개정은 2023년 현재 11월까지도 계속 밀리고 있습니다. 당시 정부의 말을 철석같이 믿고 기존 집 전세 계약을 연장했던 사람들은 입주 시점이 다 되도록 실거주 의무 제도가 없어지지 않아 전세계약을 중도 해지해야 하는 불리한 처지가 되었으며, 새 집의 전세금으로 아파트 분양 대금을 치러야 하는 사람들도 잔금 마련을 하지 못하는 상황이 되었습니다. 빠른 시일 내에 법안을 처리하지 못하면 실거주 의무 폐지가 사실상 이뤄지기 힘들다는 의견도 있습니다. 24년에 총선이 있는 만큼, 24년 5월 21대 국회 임기가 끝나면 법안이 자동 폐기되기 때문입니다.

 2. 전매제한

정부에서 분양 시장, 부동산 시장의 침체를 우려해서 2023.4월 주택법 시행령을 통해 아파트 분양권 전매 제한을 완화하였습니다.(이전까지는 전매제한기간이 최대 10년이었음.) 전매제한이란 청약 당첨 후에 아파트를 몇 년간 팔 수 없도록 정해놓은 것을 말합니다. 전매제한 제도가 없으면 청약에 당첨된 후 프리미엄을 붙여 더 비싸게 파는 투기행위가 많아지게 됩니다. 전매제한 제도 지역은 수도권인 경우 공공택지나 규제지역일 경우 3년, 과밀억제권역일 경우 1년이며, 그 외 지역은 6개월입니다. 그리고 비수도권은 공공택지, 규제지역의 경우 1년이고, 광역시나 도시지역은 6개월, 나머지 지역은 전매제한이 없습니다. 그러나 전매제한 제도가 없어졌다고 하더라도 1번의 실거주 의무 제도 때문에 사실상 매도가 불가능한 주택들이 많습니다. 실거주 의무가 남아있는데 분양권을 팔게 되면 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금 처분을 받기에 이 두 제도가 상충된다는 결함이 있습니다. 따라서 요즘 실거주 의무 폐지에 대한 의견이 많은 상황입니다.

3. 분양가 상한제

분양가 상한제란, 주택 분양가를 책정할 때 상한선을 두는 것을 말합니다. 규제가 없이 분양가를 매기는 아파트 단지들에 비해, 분양가 상한제가 적용되는 아파트 단지들은 조금 더 저렴하게 분양받을 수 있는 장점이 있습니다. 생각보다 분양가상한제는 역사가 깊으며 부동산 시장 규제책으로 사용되다가 폐지되기도 했습니다. 2005년 부활한 분양가상한제는 2007년 9월부터 민간 택지지의 주택까지 확장하여 도입되며 전면 시행되기 시작했습니다. 2014년에는 민간택지 적용 요건이 강화되는 방식으로 약간 규제를 풀어주었다가 2019년에 다시 요건을 완화했습니다. 이처럼 이러저러한 변화를 거쳐, 2023년 1월에 결론적으로 분양가상한제 적용지역에 대한 규제가 전면적으로 개편되었습니다. 민간택지는 분양가 상한제를 대폭 완화한 시점입니다. 서울특별시의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구(규제지역) 외에 전 지역은 분양가상한제의 적용을 받지 않게 되었습니다. 그러나 3기 신도시 등의 공공택지 개발 지구는 앞으로도 계속 분양가상한제가 유지된다고 합니다. 분양가 상한제는 더 저렴하게 분양가가 책정된다는 장점이 있으나, 실제로 거주하는 실거주자들에게 혜택을 주기 위해 주택 소유주는 2년~5년간 의무적으로 해당 분양 주택에 거주하도록 하는 규제를 덧붙인 것이 분양가 상한제 + 실거주 의무 제도입니다. 

4. 마치며

2023년 1월부터 분양 정책은 여러 변화가 있었습니다. 실거주 의무 기간이 2년~5년으로 축소되고, 전매제한도 최대 3년에서 1년으로 단축되었습니다. 그리고 분양가상한제도 적용지역이 대폭 축소되었습니다. 이 세가지 제도는 모두 부동산 시장, 집값을 잡기 위한 규제 정책입니다. 그러나 실거주 의무 제도 폐지 논란과 더불어 나오고 있는 주장은 오히려 이러한 규제 정책 때문에 오히려 집값이 상승할 수 있다는 것입니다. 분양가를 제한하면 건설사의 이익이 줄어들며, 전매제한과 실거주의무 제도로 인해서 청약시장의 수요가 줄어들어 수요도 줄어들 수 있습니다. 그렇게 되면 주택 공급이 점점 줄어들게 되고 결론적으로 부동산 집값이 상승할 수 있다는 것입니다. 이렇듯 부동산 시장은 지속적으로 관심을 가져야 할 분야입니다. 분양, 청약과 관련된 이 세 가지 규제책을 잘 알아두시고, 미리 공부해 두시기 바랍니다.