신속통합기획 내용, 장점, 절차, 신청, 사례

신속통합기획은 다른 말로 신통기획이라고도 합니다. 신속통합기획은 기존의 정비사업의 복잡한 규제, 너무도 긴 절차 과정을 보완하기 위해 만들어진 서울시의 주택공급정책을 말합니다. 기존의 정비사업은 오래 걸릴 뿐만 아니라 지역적 특성을 고려하지 못하여 층수가 획일화되어 있으며 주민의 수요를 제대로 반영하지 못하는 경우가 많았습니다. 이번 포스팅에서는 신속통합기획의 정의, 신속통합기획의 내용, 장점, 신속통합기획의 절차와 신청 및 선정기준, 실제 사례들을 자세히 알아보겠습니다.

신속통합기획

1. 신속통합기획(신통기획) 정의

신속통합기획, 줄임말로 신통기획은 주택 공급을 국가에서 지원하는 계획 중 하나로 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 사업 추진을 보다 신속하게 지원할 수 있도록 하는 것을 말합니다. 2021년 9월에 개정된 2025 도시주거환경정비 기본계획에 근거하고 있으며, 공공기관(서울시)과 자치구, 주민이 하나의 팀이 되어 공통의 플랜을 진행하면서 서로 윈윈 하는 전략이라고도 볼 수 있습니다. 

2. 신속통합기획 내용, 장점

1) 도시계획 기준을 더 유연하게 적용

아파트 최고 높이인 35층과 한강변은 15층 규제인데 이것을 지역 특성에 맞게 운영합니다. 정량적으로는 일률 35층 규제와 한강변 첫주동은 15층이 맞습니다. 그러나 신속통합기획에서는 정성적 높이기준을 적용하여 지역별 특성을 감안해 줍니다. 주변에 산이 있을 수도 있고, 한강변의 특색을 좀 더 살릴 수도 있죠. 스카이라인을 보다 보기 좋게 구성하기 위해 35층 이상을 짓게 해 준다거나, 한강변의 조망을 더 많은 사람들이 즐길 수 있게 15층 이상 건축할 수 있게 기준을 완화해 줍니다. 또한 정비사업에서는 2종 주거지역의 경우 보통 7층으로 규제를 적용하는데 신속통합기획에서는 지역 여건을 고려하여 2종 일반주거지역을 조정해 줄 수 있습니다. 기준 용적률을 170%에서 190%으로 상향해 주거나 층수 완화 시 공공시설 10% 이상 부담을 하게 해 주던 것을 면제시켜 줘서 7층에서 최대 25층까지도 건축할 수 있게 해 줍니다. 

2) 역세권 고밀도 주택개발 허용

서울시 내 역세권 개발가능 용적률은 300%로 저밀도 개발을 기본으로 합니다. 그러나 신속통합기획에서는 역세권을 활성화하고 주택공급을 확대하기 위해 용적률 300%~700%의 고밀도 복합 개발을 유도합니다. 또한 개발 소외지역인 전용주거지역, 경관지구 등 정비사업 대안이 없던 지역들을 모아주택 등으로 지원합니다. 예를들어 자연경관지구의 경우 건폐율 30%, 4층의 규제로 사업성이 떨어져 슬럼화되는 양상이 있었는데 신속통합기획에서는 모아주택 등으로 소규모 정비사업을 활성화하여 건폐율 50%, 5층까지 상향할 수 있습니다.

3) 공공시설 부지 입체적 활용, 지역주민 수요 반영 

기존의 정비사업은 공공시설 부지는 공공시설로만 활용하여 효율성이 떨어지는 측면이 있었습니다. 신속통합기획에서는 공공시설 상하부를 효율적으로 활용하여 연결통로를 만드는 등 활용성을 높입니다. 또한 주민 수요를 고려하여 공공시설을 만들기 때문에 기존에 공원확보다 도시계획도로 대신 생활권 내 공원 수요를 검토하는 절차를 거치고, 공공보행통로를 설치하거나 보육을 위한 키움센터, 체육시설, 주차장 등 다양한 수요를 반영하여 공공시설을 만들게 됩니다. 

4) 신속한 심의, 사업기간이 절반으로 단축

신속통합기획을 통해 개별 심의 절차들을 통합하여 심의기간을 대폭 줄일 수 있습니다. 정비사업은 항상 기간이 예상보다 훨씬 오래 걸린다는 단점이 있는데, 정비계획과 지구단위계획을 통합해서 계획하기 때문에 사업기간이 훨씬 단축 됩니다. 단, 재난위험지역이나 정책적 필요성이 인정되는 지역만 해당됩니다. 또한 도시계획위원회는 30인으로 구성된 정례화된 위원회 대신, 특별분과 위원회(5~9명)를 구성하여 쟁점별로 정비사업전담 분과를 운영하여 상대적으로 결정이 빠릅니다. 도시, 건축, 교통, 환경 관련 각 위원회들을 하나로 통합해서 통합 심의를 받으므로 일관된 사업을 추진할 수 있다는 것도 장점입니다.

5) 혁신적 디자인

도시, 건축 디자인 혁신 방안을 적용하여 서울시의 디자인을 혁신적으로 향상시키는 것도 신속통합기획의 장점 중 하나입니다. 아파트 디자인 혁신 지원을 위해 중소블록을 슈퍼블록으로 개편하여 모두를 위한 경계를 허물며, 감성적인 디자인을 추구하며 역사 문화 보존을 위해 수변중심구조의 도시문화를 더합니다. 지역맥락을 고려하여 미래 세대를 위한 주거 유형 도입 및 쉼터로서의 공간을 만들기 위한 디자인을 추구하고 있습니다.

3. 신속통합기획 절차

신속통합기획 절차

신속통합기획은 이름 그대로, 신속하게 통합하여 진행한다는 뜻입니다. 계획 수립기간은 물론 심의 기간까지 줄여 시행착오 없이 신속하게 계획을 결정하고 사업추진하는 것이 가능합니다. 이전의 도시계획결정 과정을 보시면 사전타당성조사, 기초생활권 계획, 정비계획 수립의 복잡한 과정을 ‘계획수립’ 과정으로 통합하고 도시계획위원회 본 위원회를 특별분과로 개편하여 신속한 결정으로 이루어질 수 있도록 지원합니다. 또한 기존의 교통심의, 건축위원회, 환경심의 등을 ‘통합심의’로 통합하여 신속하면서도 일관적인 심의과정이 이루어질 수 있도록 합니다. 

4. 신속통합기획 신청 및 선정

신속통합기획은 주민이 원하면 구청을 통해 신청할 수 있습니다. 담당부서를 통해 신속통합기획 신청서를 작성해 서울시에 접수하면 서울시에서 정책적으로 필요한지, 주민의 참여의지가 높은지, 그리고 정비가 시급한 곳인지를 고려하여 대상지를 선정합니다. 최소 신청 요건은 주택 재개발, 재건축 정비구역 지정요건 및 주민동의를 30% 이상 충족해야 합니다. 단, 재개발의 경우 주민 30% 이상 반대 시 미선정되며 재건축의 경우에는 주민이 10% 이상 반대 시 미선정됩니다. 

5. 신속통합기획 사례

1) 흑석 11구역 재개발

서울시 동작구 흑석동 84-10번지 일대를 말하며 용도지역은 제2종일반주거지역이었습니다. 2019년 5월 30일 신속통합기획 시범사업 대상지로 선정된 이후 그 해 9월에 신속통합기획이 완료되었습니다. 그 이후에 빠르게 추진되면서 21년 사업시행인가, 22년 8월에 관리처분인가되었습니다. 서달산으로 둘러싸여 있고 한강을 마주 보고 있어 서달산 능선을 고려한 스카이라인을 만들어 비개마을의 경관을 보존하고자 했습니다. 또한 내부 곳곳에 커뮤니티 마당을 조성하고 다양한 라이프사이클을 고려하여 30개 이상의 타입으로 최고 16층, 1,509세대의 단지를 구성했습니다.

2) 여의도 시범아파트 재건축

서울시 영등포구 여의도동 50일대를 말하며 용도지역은 제3종일반주거지역과 지구단위계획구역이 혼재된 곳입니다. 2017년에 이미 안전진단 D등급을 받아 재건축을 추진하던 곳이었으며, 2018년에 정비계획을 변경하여 결정했으나 서울시 도시계획위원회 심의 결과는 보류상태였습니다. 21년에 신속통합기획을 신청하여 선정되고 그 해 11월에 신속통합기획이 완료되었습니다. 여의도 국제업무지구와 근접한 임지가 좋은 지역이라 복합용도를 도입하여 도심형 주거단지를 기획하였으며 한강변 수변문화거점을 조성하고 한강공원이 연결되는 입체보행로를 신설한다고 합니다. 용적률 400%에 층수 최고 60층~65층으로 기획되어 기사에 엄청나게 회자되기도 했습니다.

3) 신림1구역 재개발

기존엔 서울 서남권역의 대표적인 저소득층 밀집한 노후된 주거지였으며, 관악구 신림동 808번지 일대를 말합니다. 2020년도 신속통합기획 대상지에 성정 되고 21년도 7월에 신속통합기획이 완료되었습니다. 관악산과 도림천이 보행가로 연결되게끔 수변공원을 조성하고 보행도로가 유기적으로 연결되도록 기획되었습니다. 기존 1~8층 건물을 최고 29층으로, 그리고 세대수도 4,000세대 내외로 대규모 단지로 기획되었습니다.

6. 마치며

신속통합기획 수립기간은 서울시에서 기획안 마련에 통상 6개월 내외 기간이 소요된다고는 하지만 실제로는 변수가 발생할 수 있으니 넉넉히 시간을 고려하는 것이 필요합니다. 그럼에도 불구하고 신속통합기획은 기존 정비사업의 복잡한 과정을 통합하고, 위원회도 소규모로 개편하는 등 신속한 계획과 추진이 이루어질 수 있도록 하는 공급 정책입니다. 서울시에만 해당되어 조금 아쉽긴 하지만 이러한 공공 부동산 정책들은 내용을 충분히 숙지해 두시기 바랍니다.