1기신도시 재건축, 통합재건축, 분당재건축, 목동재건축, 분당 재건축 선도지구

1기 신도시는 경기도 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동을 말하며 1기 신도시 재건축 사업에 대한 노후계획도시 정비 빛 재원에 관한 특별법 등 여러 내용이 발표되고 있는 상황입니다. 이번 포스팅에서는 통합재건축 사업이란 무엇인지, 통합재건축 이점과 재건축 선도지구에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

통합재건축

1. 통합재건축

통합재건축이란 재건축 계획의 대상이 되는 특별정비구역을 개별단지 재건축이 아닌 여러 단지를 통합하여 재건축을 하는 것을 말합니다.  특별정비구역의 경우 주거단지는 25m이상 도로로 구획된 블록 단위로 통합 정비하는 것을 원칙으로 삼고 있습니다. 적용대상은 기본적으로 100만㎡ 이상의 택지이지만, 기준을 밑돌더라도 인근 택지와 합쳐서 특별법을 적용받을 수 있습니다. 추산에 따르면 이 법을 적용하여 재건축을 추진할 수 있는 곳은 서울 강서구 가양, 경기도 수원시 정자, 하남시 신장 등 전국 108개 택지지구, 215만 가구에 이릅니다. 경기도에서는 용인 수지1, 수원 매탄1, 의정부 송산, 고양 행신 등이, 산업단지 배후 택지 중에는 경기도 안산 반월, 충분 오창과학, 전남 영암 대불, 경남 창원 등이 이 법을 적용받을 수 있게 됩니다. 그러나 실제로 통합재건축을 활성화할 수 있을지에 대해서는 약간 회의적인 시각도 있습니다. 단지마다 이해관계가 복잡하여 추진 중에 무산된 사례도 있기 때문입니다. 통합재건축을 추진했었던 여의도 삼부아파트와 목화아파트는 결국 단독 재건축으로 전환을 한 바가 있습니다. 서울 강남 일원동의 일원개포한신과 개포우성7차, 개표현대4차와 용산구 이촌동 한가람 등 인근 5개 아파트를 통합해 통합 리모델링 사업을 하려고 했었지만, 이해관계로 인해 결국 무산되었습니다. 단지마다 대지지분이 다르고, 교통이나 학군 등의 입지도 약간씩 다르기에 갈등이 생기기도 하기 때문입니다. 통합재건축 추진 중 단지 간 갈등으로 사업속도가 오히려 늦어지기도 하는 경우도 있지만, 최근 정부가 통합재건축에 대한 인센티브를 부여하면서 분당이나 일산, 평촌, 산본 등의 1기 신도시나 목동 등에서도 통합재건축 사업을 위한 움직임이 있는 상황입니다. 

2. 통합재건축 이점

1) 안전진단 면제

노후계획도시 정비 및 재원에 관한 특별법 세부 시행령에는 특별법을 적용받는 지역에서 통합재건축을 추진하면 준공 30년이 되지 않아도 안전진단을 면제한다는 내용이 포함되었습니다. 특별정비예정구역 내에서 통합재건축을 하면서, 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 조건에서 혜택을 주는 것입니다. 예정구역 내 통합할 수 있는 다른 단지가 없는 경우에 한하여 한 개의 단지도 특별정비예정구역으로 지정해 안전진단 면제가 가능하도록 하였습니다. 정부에서 용적률이 높은 1기 신도시 단지들의 재건축 문턱을 낮추기 위해 통합재건축이라는 것을 만든 것입니다. 

2) 용도지역 변경, 용적률 상향

노후계획도시 정비 및 재원에 관한 특별법, 다른 말로 1기 신도시 재건축법에 의하면 용적률을 법정 상한의 150%까지 높일 수 있습니다. 3종 일반주거지역의 경우 법정 상한 용적률이 300%인데 450%까지, 준주거지역의 경우 법정 상한 용적률이 500%인데 최대 750%까지 용적률 완화 혜택을 받을 수 있는 것입니다. 서울에서도 지구단위계획을 통해 통합재건축 단지에 대한 인센티브를 늘리고 있는 상황입니다. 24년 1월 서울시 도시, 건축 공동위원회를 통과한 이촌아파트지구 지구단위계획에 따르면 현대 한강과 동아 그린은 통합재건축을 할 경우 3종 일반주거지역 용적률 300%를 준주거지역으로 상향하여 500%까지 받을 수 있습니다. 해당 단지들은 현재 용적률이 384%로 높아 사실상 재건축이 불가능했던 곳이었습니다. 여의도 지구단위계획에서도 목화, 삼부아파트 구역과 장미, 화랑, 대교아파트 구역을 통합재건축을 할 때 허용용적률을 더 주는 식으로 통합재건축을 유도하고 있습니다. 노후계획도시 정비 및 재원에 관한 특별법에 의한 이러한 용적률 상향은 1990년대 지어진 아파트들 중 높은 용적률 때문에 재건축 가능성이 낮았던 단지들을 겨냥하고 있습니다. 

3) 도시기능 향상

통합재건축을 하게 되면 도시 계획적인 측면에서 장점이 많습니다. 일관된 건물 높이와 밀도를 유지할 수도 있고 녹지공간 등의 기반시설을 확보해서 상업시설이나 문화시설 등을 배치할 때도 효율적으로 대응이 가능합니다. 통합재건축을 진행하는 단지의 입장에서도 규모의 경제로 인해 사업성이 좋아지는 효과가 있습니다. 

 3. 재건축 선도지구 

재건축 선도지구는 분당, 일산 등 1기 신도시에서 가장 먼저 시범적으로 재건축 사업을 진행하는 단지를 말합니다. 24년 4월부터 노후계획도시 특별법 시행을 앞두고 정부는 당장 6년 뒤 입주가 가능한(2030년까지 입주) 단지들을 재건축 선도지구로 지정하기로 했습니다. 특별정비구역의 기준에 부합한다고 해서 모든 단지들이 동시에 재건축을 추진할 수는 없으며, 순차적으로 재건축을 진행해야 합니다. 재건축을 진행할 수 있는 단지 수가 많아 사업이 장기화될 수 있는 만큼 다른 단지들보다 빨리 주택 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 따라서 재건축 1호가 되기 위한 1기 신도시 주민들 뿐만 아니라 목동 등 다른 지역의 움직임이 있는 상황이며, 1기 신도시 내 노후 아파트 단지들은 높은 주민동의율을 확보하기 위해 경쟁하고 있습니다. 재건축 선도지구의 주요 요건은 주민참여도와 노후도와 주민불편, 도시기능향상, 주변지역 확산 가능성입니다. 보다 세부적인 기준은 24년 5월에 발표할 예정이며 각 지자체에서 이 기준들을 토대로 선도지구 공모를 받아 24년 12월까지 최종 선정할 예정입니다. 이후 25년에서 26년에는 특별정비계획을 수립 후 지자체 인허가를 완료하고 2027년 착공, 2030년 입주 시작이 목표입니다. 현재까지 발표된 조건 중 주민들이 미리 준비할 수 있는 부분은 주민동의율로 대표되는 주민참여도입니다. 전문가들의 의견으로는 주민참여도와 주민불편도도 중요하지만, 도시기능 향상이나 주변지역 확산 가능성 역시 비중이 클 것으로 보고 있습니다. 베드타운으로서의 기능을 수행하던 1기 신도시들의 재건축 정비사업은 도시별로 자족기능을 향상하지 않는 이상 주거 공급과잉 같은 문제가 따른다는 우려가 있었습니다. 따라서 재건축 선도지구 단지는 상업지구나 인프라 설립에 있어 적합한 위치에 대한 고려도 필요합니다. 도시기능을 향상하기 위해서는 기타 인프라나 산업지역과 연계가 좋은 위치의 단지들이 유리하다는 것입니다. 재건축 사업이 가장 속도감 있게 진행되고 있는 분당의 경우 1기 신도시 중 처음으로 통합재건축 주민동의율 80% 이상을 확보한 단지가 나왔습니다. 정자동 한솔 1~3단지와 정자일로단지입니다. 일산에서는 법이 통과된 이후 후곡마을 3, 4, 10, 15단지와 강촌마을 1, 2단지, 백마마을 1, 2단지 등에서 주민설명회를 개최하고 있습니다. 이 중에서도 강촌마을과 백마마을에서 선도지구 언급이 나온 이후 주민동의율이 빠르게 올라서 70% 이상을 확보한 상황입니다. 

4. 마치며

1990년대의 200만 호 공급과 관련하여 30년 이상 지난 노후 아파트 단지들이 많아 주민 불편감이 높은 상황입니다. 노후계획도시 특별법에 따른 통합재건축이 추진된다면 재건축 절차의 안전진단도 면제되고, 용도지역이 변경되거나 상한 용적률이 높아지는 등 많은 장점이 있습니다. 재건축 정비사업 조건에 부합하는 단지들이 많은 만큼 재건축 선도지구로 지정되고자 많은 단지들에서 발 빠른 움직임을 보이고 있습니다. 따라서 이번 포스팅에서 다룬 내용을 미리 공부해 두시고, 경제적 목표를 위해 적절하게 사용하시기 바랍니다.