1.10 부동산대책 정리, 노후계획도시 특별법, 재건축 패스트트랙, 1기신도시 재건축

1.10 부동산대책에서는 노후계획도시 특별법이 적용되는 1기 신도시와 노후한 아파트 단지들의 정비사업 지원, 재건축 패스트트랙과 1기 신도시 재건축 및 각종 주택공급 방안에 대한 내용을 담고 있습니다. 이번 포스팅에서는 1.10 부동산대책이란 무엇인지 다루고, 도심공급 확대의 각 주제별 내용인 재건축, 재개발과 1기 신도시 재정비, 소규모 정비, 도심복합사업을 각각 정리해 드리겠습니다.

재건축 패스트트랙

1. 1.10 부동산대책 이란

1.10 부동산대책이란 2024년 1월 10일에 나온 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 말합니다. 도심공급 확대와 다양한 유형의 주택공급 확대, 신도시 등의 공공주택 공급, 건설경기 활력 회복의 네 가지 과제를 통해 주택공급을 확대하여 주거안정 기반을 강화하고 건설산업 활력을 회복하겠다는 목표를 가지고 있습니다. 주택시장을 근본적으로 안정시키기 위해, 국민의 안정된 주거생활을 위해서는 수요에 부응하는 충분한 주택공급을 통해 수급 균형이 필수적입니다. 특히 요즘 1인 가구의 증가나 고령화 등 인구 변화에 따른 주택수요가 다변화됨에 따라 다양한 유형의 주택 공급이 활성화될 필요가 있습니다. 그러나 2023년의 인허가와 착공이 위축되었으며, 특히 연립이나 다세대주택에서 크게 감소된 양상을 보였습니다. 공급 위축이 장기화되면 건설산업이나 지역경제 등에도 악영향을 끼칩니다. 게다가 고금리, 고물가가 지속되면서 주택건설 사업성이 크게 악화되어 주택시장 실거래가가 하락세로 전환되었으며 거래량도 정체되는 상황입니다. 재건축 3대 규제인 분양가상한제나 안전진단, 재건축초과이익환수제는 개선된 상황이나 과도한 공급 규제의 여파로 선호도가 높은 도심 지역 공급은 약화되어 있습니다. 이런 상황에서 주택 공급을 가로막는 규제는 없애고, 임대주택 공급자의 부담을 줄여 주택 공급이 확대될 수 있는 기반을 조성할 필요가 있습니다. 특히 1~2인 가구 주거수요에 부응하는 다양한 주택 공급도 정상화될 필요가 있습니다. 1.10 부동산대책 중 가장 비중이 높은 도심공급 확대란 수요가 많은 도심에서 정비사업을 통해 선호도 높은 신축 주택이 원활하게 공급될 수 있도록 규제들을 없애는 것을 말합니다. 크게 재건축, 재개발과 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비, 소규모 정비사업과 도시복합사업의 내용을 담고 있습니다. 

2. 재건축, 재개발

재건축, 재개발의 경우 주민의 자유로운 선택권에 따라 정비사업이 본격화될 수 있도록 속도는 빠르게 하고 문턱은 낮추고, 사업성을 높이고 정비사업이 중단되지 않도록 지원하겠다고 합니다. 

1) 재건축 패스트트랙

정비사업 속도를 높이기 위해 재건축 패스트트랙을 도입하여 준공 30년 이상 도래한 아파트 단지들은 안전진단 절차 없이도 재건축을 착수할 수 있습니다. 조합설립 시기도 조기에 해서 사업기간을 최대 3년까지 단축할 수 있습니다. 현재까지는 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능했으나, 바로 정비사업 착수가 가능해진 것입니다. 안전진단을 해야 하는 아파트의 경우 사업시행인가 전까지 통과하기만 하면 되고, 노후도가 높은 아파트는 안전진단 기준을 완화해주기도 합니다. 준공 30년이 도래한 아파트는 재건축 추진위 구성이 가능하며, 정비계획수립과 조합설립 추진도 병행할 수 있습니다. 또한 정비구역 지정 전에도 조합설립을 신청하여 정비구역 지정과 조합설립을 병행하여 진행하게 되면 정비구역 지정과 조합설립인가를 동시에 처리해 줄 수도 있습니다. 신탁방식도 효율적으로 진행이 가능합니다. 주민 전체회의에서 기존 의결 범위 내의 시행사항은 추가 의결 없이도 추진이 가능하며, 사업계획인가 신청 시에도 주민의사확인이 간소화됩니다. 현재는 전체회의에서 의결된 내용을 주민동의까지 받아야 했지만 전체회의 의결로만 가능해진 것입니다. 

재건축 패스트트랙 절차

2) 재개발 정비사업 추진 요건 완화

재개발 정비사업 추진요건 완화를 위해 재개발 노후도 요건을 현행 2/3에서 60%로 완화하고 노후도 외 요건인 접도율이나 밀도 등이 걸림돌이 되지 않도록 개선했습니다. 노후도가 높은 지역은 접도율이나 밀도 등에서 요건이 충족되지 않아도 재개발이 추진 가능해진 것입니다. 재개발 촉진지구로 지정되면 50%까지 노후도 요건을 더 완화해 준다고 합니다. 구역지정 요건도 완화되었는데 기존 노후도 등 입안요건에 부합하지 않는 지역은 10%까지 포함이 가능했으나 20%로 완화되었습니다. 공유자 전원이 동의해야 공유지에 대한 토지 등 소유자 동의를 인정해 주던 것도 공유자의 ¾ 동의를 받으면 토지 등 소유자 동의를 인정해 주는 것으로 완화되었습니다.

재개발 정비사업 추진 요건 완화

3) 사업성 개선

사업 초기 자금을 지원하고 재건축부담금이 추가되는 것을 합리화하여 사업성을 높이는 것입니다. 재건축 부담금의 면제 초과이익을 상향하고 부과구간을 확대하여 1주택 장기보유자를 감경해 주고 재건축 부담금을 경감해 줄 예정입니다. 재건축 부담금을 계산할 때 초과이익에서 제외되는 비용 인정 범위를 넓혀, 부담금이 추가되는 것을 줄여주는 것입니다. 

4) 공사비 갈등 완화

재건축, 재개발의 마지막 주제는 공사비 갈등을 완화하여 정비사업이 중단되는 것을 막는 것입니다. 공사비 갈등을 예방하기 위해 표준계약서를 24년도 1월부터 조기 배포합니다. 이 표준계약서에서는 공사비 조정 시 사용지수나 공사비 산출 내역, 공사비 조정 가능시기 등을 규정하고 있습니다. 또한 지자체의 도시분쟁조정위의 조정에 확정판결과 동일한 재판상 화해효력을 부여하여 실효성을 높여 신속하게 갈등을 해소할 수 있도록 지원을 추진할 계획입니다.

3. 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비

1기신도시 등의 노후계획도시 정비사업은 현 임기 내 착공을 시작하는 것과 2030년까지 첫 입주를 시작하는 것이 목표입니다. 안전진단 면제와 용적률 상향, 사업의 경제적 지원과 이주단지를 조성하는 등 사업 전 과정에 있어 패키지로 지원해 주겠다는 내용이 있었습니다. 특히 통합 재건축 시 안전진단을 면제하고 용도지역을 변경하거나 용적률을 상향해 주어 정비사업기간을 단축하고, 사업성을 개선하겠다는 특별법이 이미 제정된 바 있습니다. 또한 12조 원 규모의 기금을 조성하여 특별정비사업 구성을 위한 자금 조달을 지원해 주겠다고 합니다. 특히 정비사업 시행을 지원하기 위해서는 주민이 자유롭게 조합 또는 신탁방식의 사업방식을 선택하도록 하고, 공공에서는 총괄사업관리자들 통해 사업단계별로 조합을 지원하겠다고 합니다. 공공기여금을 유동화하여 기반시설 설치비용을 적기에 공급하여 설치하도록 하합니다. 25년도부터 1기 신도시별로 1개소 이상 이주단지를 먼저 조성할 계획입니다. 국토부 내 도시정비기획단을 설치하고 LH, HUG 등을 지원기구로 지정하여 지자체, 주민을 지원할 예정입니다. 결론적으로 1기 신도시는 민간과 공공이 함께 참여하는 협력적 거버넌스를 구축하여 주민의 뜻에 따라 정비사업이 이루어지도록 체계적 지원이 이루어질 예정입니다. 

4. 소규모 정비사업 및 도심복합사업

소규모 정비 및 도심복합사업에서는 일반 정비사업이 불가능하던 지역도 소규모정비사업이나 도심복합사업을 통해 신속히 정비사업을 추진할 수 있도록 진입장벽을 완화하고 속도를 높이며 사업성을 개선하는 등의 지원을 하는 것을 말합니다. 여기서의 소규모 정비사업이란 소규모 재건축(1만㎡ , 200세대 미만), 소규모 재개발(5천㎡ 미만), 가로주택정비사업(도로연접 1만㎡ 미만, 관리지역 2만㎡ 미만), 자율주택정비사업(단독주택 20호, 연립 20호 미만) 등을 말합니다. 첫째로 진입문턱을 낮추어 사업가능지역을 확대하기 위해 사업요건을 개선하였습니다. 인접 도로 건너편까지 구역지정을 허용하고, 노후도 요건을 현대 2/3에서 60%, 관리지역은 50%까지 완화합니다. 재정비 촉진지구 내 사업에서도 노후도 요건(30년 이상 건물 비율)을 50%로 완화하여 사업 추진 범위를 확대합니다. 두 번째로 사업속도를 높이기 위해 절차를 간소화하고 참여 유인을 높입니다. 조합설립 주민동의율을 80%에서 75%로 완화하고 통합심의대상을 확대하여 사업기간을 단축하는 내용이 있었습니다. 공공컨설팅을 강화하고 지자체 관리계획 수입을 LH에서 지원하여 속도를 높입니다. 또한 토지주 우선공급일을 개별후보지 발표일로 합리화하고 상가주나 임대업자 보상을 임대수입 지원, 상가주 토지보상 등으로 다변화하여 갈등요소를 줄입니다. 세 번째로 사업성을 높이기 위해 인센티브를 주는데, 공공분양이나 공공시설의 기반시설을 설치하는 경우 용적률과 기금의 인센티브를 준다고 합니다. 

5. 마치며

1.10 부동산대책은 주택 공급을 확대하고 다양한 유형의 주택을 공급하기 위한 내용을 담고 있는 문서로, 국민 주거안정을 위한 여러 가지 방향에 대한 앞으로의 부동산 시장의 방향과 대책들을 다루고 있습니다. 이번 포스팅에서 다룬 도심공급 확대를 위한 재건축, 재개발과 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비, 소규모 정비사업과 도시복합사업의 내용을 미리 공부해 두시길 바랍니다.