토지임대부 분양주택, 마곡 토지임대부, 마곡 사전청약, 마곡 16단지, 나눔형, 나눔형 청약 결과

토지임대부 분양주택은 토지는 공공이 소유하고, 지상 건축물은 분양받은 개인이 소유하는 주택 유형입니다. 토지의 가격이 반영되어 있지 않아 건물만 분양주택, 또는 반값아파트라고도 불립니다. 이번 포스팅에서는 토지임대부 분양주택의 뜻과 마곡 토지임대부 분양주택의 분석, 그리고 사전청약 나눔형 결과, 토지임대부 분양주택의 개정된 사항들에 대해 자세히 다루겠습니다. 

토지임대부 분양주택

1. 토지임대부 분양주택 뜻

토지임대부 분양주택이란 토지의 소유권은 토지임대주택 건설사업의 시행자가 가지고 있고, 주택 및 공공복리시설 등에 대한 건물에 대한 소유권은 주택을 분양받은 자가 소유하는 주택을 말합니다. 쉽게 말해 땅은 시행사가, 건물만 분양받은 사람이 가지는 것입니다. 건물의 전유 부분에 대한 구분소유권은 이를 분양받은 자가 가지고, 공용 부분 · 부속건물 및 복리시설은 소유권을 구분할 수 없기에 분양받은 사람들이 공유합니다. 토지임대부 분양주택의 사업시행자는 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사 등입니다. 토지임대부 분양주택은 이명박 정부가 서민의 주거비 부담을 경감시키고 주거를 안정시키기 위해 특별조치법을 제정하여 2009년에 도입한 제도로서, 2016년 1월 토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법을 폐지하고 주택법 전부개정 시 주택법에 규정되어 있습니다. 집 값에서 토지가격이 차지하는 비중이 크기 때문에 토지는 공공 부분이 부담하고 서민은 건물 가격만 부담하게 하여 서민의 주거비 부담경감과 주거안정에 기여함을 목적으로 도입한 제도입니다. 토지임대부 분양주택의 경우 토지는 입주자에 40년간 임대하므로, 저렴한 주거비용으로 40년간 안정적으로 거주가 가능합니다. 2009년 도입된 이래로 한국토지주택공사에서 2011년 처음으로 서울 서초구에서 782호를 공급했으며, 40년 경과 후에도 입주자들이 원할 경우 토지소유자(LH)의 동의를 받아 계속거주 또는 재건축도 가능하도록 한 사례가 있습니다. 최근 토지임대부 분양주택은 마곡 16단지 사전청약으로 인해 많은 분들이 관심을 가지게 되었습니다. 

2. 마곡 토지임대부 분양주택 분석

마곡 토지임대부 분양주택은 서울 마곡 16단지로서, SH공사에서 진행하는 사전청약이었습니다. 위치는 서울특별시 강서구 마곡동 753 일원 마곡도시개발사업지구 16단지입니다. 대략적인 위치는 9호선 신방화역과 마곡나루역 사이라고 보시면 됩니다. 지하철역까지는 도보 15분 정도라 초역세권이라고 보기엔 조금 어렵습니다. 그러나 도보 15분으로 9호선을 이용할 수 있다는 것은 꽤 괜찮은 조건이라고 할 수 있습니다. 초등학교 학군은 송화초등학교로 도보 10년 정도 거리에 있으며 주위에 중학교, 고등학교도 다수 배치되어 있습니다. 주변 인프라는 마곡과 발산 주변 상권을 이용할 수 있으며, 지하철 5호선과도 멀지 않은 거리입니다. 마곡 토지임대부 분양주택은 임대주택을 포함하여 총 608세대가 건설될 예정으로 이번 사전청약 물량은 39㎡ 45세대, 51㎡ 25세대, 59㎡형 132세대, 84㎡형 71세대로 총 273세대였습니다. 국민평형인 59㎡형과 84㎡형이 많아 인기가 많았습니다. 게대가 반값아파트인 만큼 분양가가 저렴했습니다. 39㎡형이 2.35억, 51㎡형이 3.08억, 59㎡형이 3.59억, 84㎡형이 4.91억원입니다. 주변 마곡 아파트들의 시세가 10억 원은 훌쩍 넘는 금액이기에 상대적으로 분양가가 매우 저렴하다고 할 수 있습니다. 그러나 주의할 점은 토지임대부 분양주택이기에 분양가 외에도 토지임대료를 매월 납부해야 한다는 것입니다. 39㎡형은 약 38만 원, 51㎡형은 약 50만 원, 59㎡형은 약 58만 원, 84㎡형은 약 83만 원 정도입니다. 따라서 마곡 토지임대부 분양주택을 분양받으실 분들은 월마다 내야 하는 원리금에 토지임대료를 더한 금액으로 계획을 세우셔야 합니다. 

3. 마곡 토지임대부 나눔형 청약 결과

마곡 토지임대부 나눔형 청약의 당첨자 발표가 2024년 1월 31일에 이루어졌습니다. 특별공급과 일반공급을 나누어 사전청약 절차를 진행했습니다. 마곡 토지임대부 분양주택의 경우 소위 말해 ‘반값아파트’라고 불리웠는데, 서울 마곡지구 16단지 토지임대부 분양주택의 사전예약 일반공급 당첨선은 청약주택 납입액의 1,760만~2,260만 원으로 나타났습니다. 서울주택도시공사에서는 1월 15일부터 19일까지 접수한 마곡 16단지의 분양주택 사전예약에 따른 일반공급 당첨선과 특별공급 당첨 가점 등을 1월 31에 발표했습니다. 당첨자 선정결과, 마곡 16단지 일방공급 당첨자의 청약저축 불입액이 전용 59㎡ 기준 최고 3,150만 원이었습니다. 당첨 하한선은 3년 이상 무주택세대구성원으로서 전용 39㎡ 기준 납입 횟수가 198회, 전용 51㎡는 1,760만 원, 전용 59㎡는 2,260만 원, 전용 84㎡는 2,252만 원이었습니다. 인기가 많아 전량 서울시 거주자를 대상으로 마감되었습니다. 특별공급의 경우 청년 유형은 우선공급 9점, 잔여공급 당해 12점 등 모든 면적에서 가점 만점자 중 추첨으로 당첨자를 선정했습니다. 신혼부부 유형의 경우 전용 39㎡ 우선공급 8점, 잔여공급 수도권 6점, 전용 51㎡ 우선공급 9점, 잔여공급 9점, 전용 59㎡ 우선공급 9점, 잔여공급 10점, 전용 84㎡ 우선공급 9점, 잔여공급 11점에서 추첨을 진행했습니다. 생애최초 유형은 전원 추첨으로 당첨자를 선정했습니다. 마곡지구 16단지는 사전청약은 완료되었고 2027년 2월 본청약 예정이며, 2027년 9월 입주 예정입니다. 

4. 토지임대부 분양주택 개정

마곡 16단지 사전청약이 성황리에 끝나게 된 것은 토지임대부 분양주택법 개정안이 통과된 것과도 관련이 있습니다. 서울특별시와 서울주택도시공사는 토지임대부 분양주택의 한계점을 개선하기 위해 개정안을 발의했으며, 내용은 다음과 같습니다. 2021년 개정된 주택법에 따라 그간 토지임대부 분양주택은 개인 간 거래가 불가능했으며, 한국토지주택공사에 공공매입(환매)만 가능했습니다. 이러한 규제 때문에 법이 개정된 이후 토지임대부 분양주택의 수요가 시들해졌으며, 공급된 사례는 없었습니다. 이에 SH공사에서 토지임대부 분양주택의 공급 활성화와 분양받은 사람들의 주거사다리 마련을 위해 국토부에 지속적으로 제도 개선을 요청한 것입니다. 따라서 이번 개정안이 통과됨에 따라 토지임대부 분양주택을 공급받은 시민의 재산권을 보호할 수 있게 되었고, 전매제한 기간이 끝나면 개인 간 거래가 가능해지게 되었습니다. 또한 SH공사에서는 뉴홈 공급 취지에 맞도록 청년, 신혼부부, 사회초년생을 비롯한 무주택 시민이 최소한의 비용으로 주택을 분양받고 거주할 수 있도록 후속조치에 나설 계획이라고 밝혔습니다. 그 주된 내용으로는 임대료 선납 및 할인, 그리고 전매제한 기간 내 해당 주택의 보유기간 등을 고려하여 매입금액 등을 대통령령으로 정하겠다고 합니다. 또한 장기 모기지 상품을 본청약 전에 제도화하여 본청약까지 성공적으로 마감할 수 있도록 국토부와 협의하겠다고 합니다. 현재 토지임대부 분양주택은 뉴홈 공공주택 중 이익공유형과 같은 나눔형 주택으로 분류되고 있으며, 기존 토지임대부 분양주택으로 공급되었었던 강남 브리즈힐 등의 사례를 기반으로 방안 마련에 노력을 기울이고 있습니다. 

5. 마치며

토지임대부 분양주택은 땅의 소유권은 시행사가, 건물의 소유권은 수분양자가 가지는 특이한 형태의 주택이라고 할 수 있습니다. 마곡이라는 훌륭한 입지임에도 불구하고 땅의 가격이 들어가지 않아 분양가가 매우 저렴하여 많은 관심을 받고 있습니다. 이번 포스팅을 통해 토지임대부 분양주택에 대해서 더 자세히 알아보시고, 계획을 세우시기 바랍니다.