1.10 부동산대책 정리, 도시형생활주택, 오피스텔, 전세사기 예방, 3기신도시

1.10 부동산대책에서는 도시형생활주택이나 오피스텔 등의 다양한 주택 유형의 공급을 확대하는 내용과 전세사기 예방을 위한 대책, 3기 신도시 조성계획 등에 대한 내용을 담고 있었습니다. 이번 포스팅에서는 다양한 유형의 주택공급 확대 방안들과 전세사기 예방, 신도시와 공공주택 공급, 건설경기 활력을 회복하기 위한 방안들에 대해 자세히 다루겠습니다. 

1.10 부동산대책

1. 다양한 유형의 주택공급 확대

다양한 유형의 주택공급 확대의 주제에서는 주거사다리 역할을 수행하는 소형 주택에 대한 공급 규제를 개선하고 세제, 금융지원을 통해 사업 여건을 개선하는 내용을 담고 있습니다. 1~2인 가구가 증가하고 주거수요가 다변화됨에 따라 전세사기로부터 안심할 수 있는 다양한 유형의 주택 공급을 활성화하도록 기반을 구축하는 것이 목표입니다. 

1) 도시형생활주택, 오피스텔 등 규제 완화

다양한 유형의 주택공급을 확대하기 위한 첫 번째는 도시형생활주택의 건축규제를 완화하는 것입니다. 특히 도시형생활주택의 세대수 제한을 폐지하여 토지이용의 효율성을 높인다는 내용이 있었습니다. 현재는 300세대 미만으로 세대수를 규정하고 있는데, 이를 폐지하여 도시형생활주택의 공급을 확대하는 것입니다. 또한 도심 내 다양한 주거 수요에 유연하게 대처할 수 있도록 도시형생활주택의 방설치 제한 규제도 폐지한다고 합니다. 현재는 전체 세대수의 절반까지만 방을 설치하는 것이 가능합니다. 30㎡ 미만은 설치가 불가하며, 30~60㎡의 경우에는 방 3개까지 설치가 가능합니다. 주차장 기준도 완화하여 공유차량 주차면수 1대당 일반 주차면수 3.5대를 적용합니다. 입지규제도 완화하여 중심상업지역에 도시형생활주택을 건설하는 경우, 주상복합이 아닌 단일공동주택으로 주택 100% 건축이 허용됩니다. 두 번째로는 오피스텔입니다. 그동안 오피스텔에 금지되어 있던 발코니 설치를 전면 허용하여 쾌적한 주거여건을 갖춘 주거용 오피스텔 공급이 가능하게끔 되었습니다. 세 번째로는 향후 2년간 준공되는 신축 소형주택(아파트를 제외한 60㎡ 이하 주택)에 대한 원시취득세를 최대 50% 감면합니다. 이에 해당되는 소형주택이란 24년도 1월부터 25년도 12월까지 준공된 60㎡ 이하의 다가구주택이나 아파트를 제외한 공동주택, 도시형생활주택을 말합니다. 그 밖에도 도시형생활주택이나 오피스텔의 PF한도를 70%에서 80% 한도로 확대하고, 자기 자본 선투입 요건을 완화해 주는 등 규제를 완화하였습니다.

2) 주택 수 제외, 임대 활성화

소형주택의 활용도를 높이기 위해 다양한 소형주택의 구입부담을 낮추고(주택 수 제외), 임차인 보호가 강화된 등록임대주택의 기반을 구축합니다. 먼저 첫번째로 향후 2년간 준공된 소형신축주택은 취득세, 양도세, 종부세 산정 시 주택 수에서 제외됩니다. 해당되는 소형신축주택은 60㎡ 이하여야 하며 수도권의 경우 6억, 지방 3억 이하인 주택을 말하며 아파트는 제외됩니다. 이 기준을 충족하는 다가구주택이나 공동주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔 중 24년 1월부터 25년 1월 준공된 것을 25년 12월까지 최초 구입하는 경우, 해당 주택부터 세제 산정 시 주택 수에서 제외가 됩니다. 기존 보유 주택 수에 해당하는 세율만 적용하게 됩니다. 취득세는 24년부터 26년까지 3년 간만 제외하고 추후 연장 검토한다고 하며, 1세대 1주택자가 추가로 구입하는 경우에는 1세대 1주택 양도세, 종부세 특례는 미적용됩니다. 두 번째로 등록임대사업 여건이 개선되는 것입니다. 단기 등록임대제도를 도입하여 기존 10년이었던 임대의무기간에서 완화해 주는 것입니다. 임대의무기간 및 대상, 세제혜택을 부여한다고 합니다. 또한 기업형 등록임대에 있어서 인센티브를 줄 예정으로, 기업 중심의 양질의 등록임대주택(10년)이 확대되도록 기업형 사업자에 대한 혜택을 확대합니다. 자율형 장기임대도 도입되는데 안정적 임대수익을 바탕으로 장기간 임대할 수 있도록 규제가 최소화된 기업형 장기 민간임대가 신규 도입될 예정입니다. 기타 고령자나 청년 등에 특화된 주거서비스를 제공할 수 있는 기업형 장기 민간임대 사업모델도 마련될 방침이라고 하니 잘 기억해 두시기 바랍니다. 

3) 전세사기 예방

1.10 대책에서는 피해 임차인의 보증금 회수를 위한 협의매수나 우선매수권 활용 지원, 사각지대 없는 전세사기 피해자 주거 지원과 예방을 강화하기 위한 내용들도 있었습니다. 보증금 피해 경감을 지원하기 위해 LH가 낙찰가보다 조기에 피해주택을 협의매수(감정가)하여 빨리 보증금을 반환할 수 있도록 하고, 반환금액도 확대한다고 합니다. 또한 복잡한 권리관계로 인해 협의매수가 곤란하다면 우선매수권을 활용해 낙찰받을 수 있도록 경, 공매를 대행한다던가 금융적인 측면에서 지원을 할 예정이라고 합니다. 철저한 전세사기 예방을 위한 방안 첫번째로는 중개사의 책임을 강화합니다. 전세사기로 인한 공인중개사의 손해배상책임 실효성 강화를 위해 공제 한도를 확대하고, 소송 없이 지급절차를 진행하도록 간소화합니다. 임대차분쟁조정위원회 조정사항에 중개사고를 추가하여 지급기한을 2~4년에서 3개월로 단축하는 것입니다. 또한 24년 2월부터는 임대인이 체납하거나 등기부에 없는 확정일자 부여현황, 국세, 지방세 체납정보, 전입세대 확인서, 최우선변제금, 전세사기 방지 특약 등을 중개사가 직접 확인하고 설명할 의무가 부여되었습니다. 두 번째로는 임대관리업체 관리, 감독을 강화하여 보증금 미반환과 전세사기 계약이 체결되는 것을 사전에 방지하는 것입니다. 세 번째는 안심전세앱을 고도화하여 안전한 계약을 위한 사례나 악성임대인을 공개하고 주택유형, 임차인 상황별 주의사항을 안내하는 등 정보제공을 강화합니다. 

2. 신도시 등 공공주택 공급

공공주택 물량 확충과 민간참여 확대를 통해 주택공급을 회복하고 3기 신도시 등의 조성을 통해 부담 가능한 내집마련의 기회를 확대하는 내용입니다. 24년도 건설형 공공주택공급을 14만 호 이상으로 확대하여 민간사업이 위축되는 것을 보완합니다. 공공주택사업에 민간참여를 확대하여 중장기적으로 LH 연간 물량의 최대 30%까지 인허가 확대를 추진합니다. 여기서의 가장 중요한 내용은 3기 신도시 등 공공택지를 조성하는 것이었습니다. 신규택지 2만 호를 추가로 확보하고 수도권 신도시를 3만 호 추가하는 등 공급 물량을 확대하고 3기 신도시 조성 속도를 높여 내 집마련의 기회를 앞당기는 것입니다. 18년에서 19년도에 발표했던 3기 신도시 5곳은 24년도 상반기 인천 계양부터 25년도 1월까지 모두 착공에 들어가 공공주택을 본격 공급하도록 합니다. 아래 3기 신도시별 추진 계획을 첨부해 드립니다.

3기 신도시별 추진 계획

3. 건설경기 활력 회복

건설경기 활력 회복에서는 주택 공급사업이 안정적으로 추진될 수 있도록 건설사의 자금흐름을 개선하고, 사업장별로 재구조화, 정상화 등을 지원하는 계획 등을 담고 있었습니다. 특히 지방 사업의 여건 개선을 위해 지방 준공 후 미분양 주택에 대한 세부담을 경감하는 내용이 주목할 만 합니다. 사업자의 경우 지방 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 때 주택건설사업자의 원시취득세를 최대 50%까지 1년 한시적으로만 감면해준다고 합니다. 대상 주택은 24년1월부터 12월까지 준공된 취득가액 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 미분양 주택으로, 24년 12월까지 2년 이상의 임대계약을 체결한 주택입니다. 구입자에게는 향후 2년간 85㎡ 이하, 6억 이하의 지방 준공후 미분양주택을 최초로 구입하는 경우, 세제산정 시 주택 수에서 제외해 줍니다. 기존의 1주택자가 최초 구입하는 경우 1세대 1주택 특례도 적용된다고 합니다. 인구감소지역의 경우 기존 1주택자가 인구감소지역 주택에 1채를 신규 취득하는 경우 1주택자로 간주하며, 1세대 1주택 특례도 적용됩니다. 

4. 마치며

지난 포스팅에 이어 1.10 부동산대책에 대한 주요 내용을 정리해 보았습니다. 국민 주거안정을 위해 도심 주택공급 확대와 다양한 유형의 주택공급 확대, 신도시 등 공공주택 공급, 건설경기 활력 회복을 위한 대책들을 다루고 있는 만큼 자세히 공부해 두시기 바랍니다.